Nếu như trước đây các dự án ở Hà Nội tập trung ở khu vực phía Tây thì trong giai đoạn sắp tới sẽ nghiêng về khu Đông bởi hàng loạt dự án hạ tầng kết nối sông Hồng đang được triển khai. Còn ở Tp. HCM cũng không ngoại lên khi trọng điểm vẫn khu đông.
Theo Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam tại Hội thảo Bắt mạch dòng tiền vào Bất động sản 2021 diễn ra sáng ngày 18/12. Theo đại diện CBRE, TP HCM có nhiều yếu tố tác động, dẫn đến giảm nguồn cung như dự án vướng pháp lý không thể triển khai được hoặc dự án đầy đủ pháp lý, có thể triển khai thì lại rơi vào đợt dịch COVID-19 nên không thể mở bán.
Nếu như ở quý III/2019, nguồn cung tại TP HCM chạm đỉnh ba năm gần nhất thì đến quý III năm nay, thị trường giảm mạnh gần 70%.
Theo dự báo của CBRE giai đoạn 2020 – 2025, khu Đông vẫn là khu vực quyết định trọng điểm các sản phẩm tại TP HCM, đặc biệt là căn hộ cao cấp và hạng sang. Đến năm 2025, nguồn cung của khu vực này dự báo khoảng 200.000 căn hộ, chiếm 44% tổng nguồn cung của thị trường. Các yếu tố về hạ tầng, quy hoạch khu Đông chiếm lợi thế rất lớn.
Ông Kiệt nhận định, việc khu Đông thu hút các chủ đầu tư đến phát triển thực chất là xu hướng của vài năm trở lại đây khi khu vực này có nhiều dự án hạ tầng, thông tin mới về quy hoạch, đặc biệt thông tin phê duyệt TP Thủ Đức cũng là yếu tố thay đổi nhu cầu của thị trường và làm tăng sức hấp dẫn cho thị trường này.
Song, mặc dù khu Đông là khu vực trọng điểm của TP HCM nhưng số lượng dự án mới đã giảm rất nhiều so với những năm trước đây.
So sánh với thị trường Hà Nội, hạ tầng cũng là yếu tố kích thích thị trường khi hầu hết các dự án xuất hiện ở quý II, III và thậm chí quý IV đều tập trung quanh tuyến Vành đai số 3.
Riêng trong quý III vừa rồi, Hà Nội có 14 dự án chào bán mới với hơn 3.500 căn hộ: Ecopark Sky Oasis, Imperia Smart City, Bea Sky, AQH Riverside, Binh Minh Garden, Geleximco Southern Star, Rose Town, Phuong Dong Green Park, Athena Complex Phap Van, Tecco Garden, BID Residence, Terra An Hung, Hanhomes Blue Star và Mipec City View. Trong khi đó, TP HCM chỉ có 4 dự án.
Tiếp tục có sự đối nghịch ở hai thị trường lớn này khi xét ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Giai đoạn 2017 – 2018, TP HCM có nhiều dự án loại hình này nhưng đến năm 2019 rất ít và năm 2020 lại xuất hiện.
Theo chia sẻ của ông Kiệt, một số dự án, một số khu vực nếu trước đây được xét là phân khúc tầm trung thì nay mức giá ở khu vực đó đã đạt ở tầm cao cấp, điển hình như khu vực quận 9.
“Trước đây, khách hàng chủ yếu tìm mua căn hộ giá rẻ, tầm trung ở quận 9. Còn hiện nay, các dự án chào bán mới đều đã vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy có sự chuyển biến về giá ở từng khu vực.
Sắp tới đây, khi thông tin TP Thủ Đức đang được triển khai mạnh, các dự án triển khai ở khu vực này có thể xác lập một mặt bằng giá mới, xuất hiện những dự án cao cấp, hạng sang mà thậm chí trước đây chúng ta chưa bao giờ nghĩ sẽ xuất hiện”, ông Kiệt nhận định.
Đối với thị trường Hà Nội, đại diện CBRE nhận định nhịp tăng giá sẽ nhẹ nhàng hơn vì chưa xuất hiện phân khúc hạng sang, tức những sản phẩm có mức giá chào bán trên 4.000 USD/m2, hoặc nếu có cũng rất ít.
Dòng tiền đổ về vùng lân cận
Hai nhóm đối tượng ảnh hưởng đến thị trường là nhà đầu tư và những người mua để ở, chủ đầu tư thường xuyên theo dõi. Với tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay thì nhu cầu mua nhà đang rất cao. Tôi nghĩ khi tình hình kinh tế chung bị ảnh hưởng, thu nhập người dân giảm, nhu cầu nhà ở, đầu tư cao để chuyển đổi tiền và tài sản, bảo toàn được tài chính. Các doanh nghiệp sẽ dựa trên các yếu tố để đánh giá thị trường.
Trong năm 2020, ở TP.HCM có 65% số lượng căn hộ chào bán ra thị trường nằm ở phân khúc cao cấp. Trong khi ở thị trường Hà Nội thì gần 70% số lượng căn hộ chào bán là phân khúc tầm trung, chưa xuất hiện sản phẩm hạng sang. Điều này cho thấy thị trường giá ở Hà Nội luôn thấp hơn TP.HCM. Nhưng dự báo trong thời gian tới ở Hà Nội sẽ xuất hiện phân khúc hạng sang nhiều hơn.
Riêng tại thị trường Bình Dương hầu hết các căn hộ chào bán thời gian qua mức giá dao động trong tầm 1.200 – 1.500 USD/m2 và mức giá này đã tăng hơn 20% so với thời điểm của năm trước.
Đây là thị trường có phân khúc tầm trung phát triển mạnh và đây chính là phân khúc thay thế cho thị trường TP.HCM bởi vì trong suốt một thời gian dài ở TP.HCM rất ít các sản phẩm tầm trung và bình dân. Thay vào đó những thị trường khác như Bình Dương sẽ có những sản phẩm thay thế.
Ở TP.HCM trong năm qua khu Đông vẫn là nơi sôi động hơn cả dù số lượng dự án chào bán mới không còn dồi dào như các năm trước. Đây là khu vực được đầu tư hạ tầng phát triển, các chính sách quy hoạch, đặc biệt là thông tin về Thành phố Thủ Đức đang tạo động lực lớn cho thị trường.
Theo như dự báo từ năm 2020 – 2025 khu Đông vẫn là khu vực quyết định trọng điểm các sản phẩm, đặc biệt là mảng căn hộ, trong đó có cả sản phẩm cao cấp và hạng sang.
Đây là bức tranh chúng ta thấy ở BÌnh Dương, Đồng Nai, Long An, Phú Quốc, Lâm Đồng,… Bản thân các chủ đầu tư đã chạy rất nhiều để tìm được quỹ đất phát triển, trong bối cảnh thị trường TP.HCM đang khó khăn, các chủ đầu tư phải tìm cách tồn tại và phát triển. Về tiềm năng phát triển thị trường TP.HCM vẫn có, nhu cầu nhà ở vẫn cao. Khi các yếu tố về pháp lý, sự khó khăn ở thị trường này được tháo gỡ thì các nhà đầu tư sẽ tự động quay lại thị trường. Đây là xu hướng hoàn toàn dễ hiểu, sự dịch chuyển cung cầu, sản phẩm thay thế là quy luật bình thường trên thị trường.