Bất động sản là loại hình tài sản đặc biệt, có tính thanh khoản và có thể định giá theo giá thị trường. Đây được xem là lớp tài sản đảm bảo chủ yếu với các ngân hàng khi cung cấp các khoản vay tín dụng. Pháp lý vẫn là tâm điểm cần tháo gỡ để hâm nóng thị trường bất động sản cũng như tài chính.
Pháp lý vẫn là điểm nghẽn của thị trường bất động sản và tài chính hiện nay. Hoàn thiện đầy đủ pháp lý dự án thì các chủ đầu tư mới có thể tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng. Dòng tiền là yếu tố sống còn giúp doanh nghiệp triển khai xây dựng dự án và thu được dòng tiền mới từ công tác bán hàng để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính với ngân hàng, trái chủ.
Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HORE) đã đề xuất tháo gỡ pháp lý 156 dự án. Theo DKRA, từ đầu năm 2023 đến nay, tại TP.HCM và vùng phụ cận chỉ có 1 dự án căn hộ mới, và 2 dự án mở bán tiếp theo cung ứng ra thị trường 669 căn hộ, giảm 56% so với cùng kì.
Trước bối cảnh đó, hàng loạt động thái “gỡ khó” đã được Chính phủ ban hành như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP về phát hành trái phiếu công ty riêng lẻ, Nghị quyết số 33/NQ-CP về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Đất Đai.
“Tháo gỡ” và “thúc đẩy” là 2 từ khóa được nhấn mạnh trong thời gian qua. Những chính sách mới đang tạo kỳ vọng cho thị trường bất động sản từ đó tác động tích cực đến nguồn cung trong tương lai. Bên cạnh đó, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ được xây dựng từ nay đến năm 2030 cũng đang tạo lực đẩy cho thị trường.
Theo thống kê từ Ngân hàng nhà nước (NHNN), đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với ngành bất động sản là 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng.
Bất động sản cũng là một ngành đầu chuỗi và có sự ảnh hưởng tới các ngành dịch vụ cho thuê, xây dựng, vật liệu xây dựng… Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngành này đóng góp 15% tỷ trọng GDP cả nước và 11% tổng thu ngân sách nhà nước.
Với mối liên hệ chặt chẽ, bất kì sự biến động hay sụt giảm ở thị trường bất động sản đều ảnh hưởng đến hệ thống tài chính, xu hướng lãi suất và các yếu tố vĩ mô.
Những khó khăn của thị trường bất động sản và thị trường vốn là trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt từ quý 3/2022 trở đi đã phản ánh vào bảng cân đối kế toán của các ngân hàng thông qua con số nợ xấu tăng nhanh trở lại, đặc biệt là nợ nhóm 2 ở cả các ngân hàng quốc doanh lẫn ngân hàng tư nhân. Tỷ lệ nợ nhóm 2 đạt mức cao nhất kể từ 2017 đến nay và cao hơn nhiều so với năm 2020 khi có dịch Covid – 19. Đi kèm đó là tỷ lệ bao phủ nợ xấu cũng sụt giảm đáng kể so với thời điểm cuối năm 2021.
Bối cảnh thị trường tài chính Việt Nam cho tới tháng 3/2023 vẫn chưa thể lưu thông bình thường trở lại khi tăng trưởng tín dụng quý 1 chỉ đạt 2,01% trong khi kế hoạch của NHNN là 14%. Với xu hướng này, nguy cơ trễ hạn trái phiếu lan sang thị trường tín dụng là hiện hữu. Điều này sẽ động xấu đến tài sản của ngân hàng khi nợ nhóm 2 nhảy lên thành nợ xấu và gây ra các hậu quả như đã từng xảy ra giai đoạn 2011-2013.
Bên cạnh sự can thiệp của Chính phủ, các doanh nghiệp cũng phải chủ động cứu lấy mình. Khi thị trường trái phiếu và tín dụng đang bị đóng băng, giải pháp cơ cấu dòng tiền hiệu quả nhất là bán bớt tài sản thu tiền về.
Ngày 11/4, Uỷ ban Kinh tế hoàn thành báo cáo thẩm tra Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự luật này sẽ được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thảo luận, cho ý kiến tại phiên họp sáng ngày 12/4.
Cơ quan thẩm tra nhất trí với tờ trình Chính phủ về việc cần bổ sung, sửa đổi một số quy định về kinh doanh bất động sản, bởi sau 10 năm từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, thị trường bất động sản phát triển về quy mô, xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới.
Vì thế, hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi quản lý phù hợp, đầy đủ hơn và đồng bộ với các một số luật đang sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng… bảo đảm thị trường phát triển ổn định, minh bạch, lành mạnh.
Tại dự thảo gửi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đề xuất 2 trường hợp hoạt động kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Cụ thể: Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Tán thành cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả, nhưng cơ quan thẩm tra lưu ý, “đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch”.
“Vì vậy, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn, để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết”, báo cáo thẩm tra nêu.
Ủy ban Kinh tế phân tích, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính “an toàn pháp lý” của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.
Chẳng hạn, quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” tại khoản 5 Điều 61 dự thảo “còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý”. Hay quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là “cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định luật này và các luật khác có liên quan” chưa thống nhất với Luật Đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Tổng Hợp
(ĐTCK, Thanh Tra)