Thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Pháp lý là rào cản chính khiến nhiều dự án “nhỡ” tiến độ.
Một bất cập tồn tại lâu nay, đó là trường hợp địa phương đấu thầu dự án và chỉ có một nhà đầu tư quan tâm. Khi đó, địa phương sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng lại không thể giao đất cho nhà đầu tư vì theo quy định, chỉ có thể giao đất khi trải qua đấu thầu, đấu giá. Hiện tại, nhiều địa phương không giao được đất cho doanh nghiệp do các vướng mắc trong khâu tổ chức đấu thầu, đấu giá, còn doanh nghiệp cũng không nhận được đất để làm dự án, nên cả hai bên đều đang rất mong chờ việc sửa các sắc luật liên quan được tiến hành nhanh chóng.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho hay, có một số yếu tố tích cực đang tác động lên thị trường địa ốc, đó là sửa các luật liên quan để kiện toàn pháp lý, giảm lãi suất để tăng khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.
“Lãi suất giảm sẽ giúp chi phí đầu vào của doanh nghiệp giảm theo, làm cho khả năng vay vốn và đầu tư trở nên tốt hơn. Tôi đã quan sát thấy một bộ phận nhà đầu tư có dấu hiệu dùng đòn bẩy tài chính trở lại”, ông Thịnh nói và cho biết thêm rằng, trong bối cảnh thị trường đang rất thiếu nguồn cung mới như hiện tại, chủ đầu tư nào có hàng tồn kho “tốt” sẽ có lợi thế lớn.
“Với các dự án gần đủ pháp lý thì có thể hoàn thành trong thời gian tới và đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, cũng cần thẳng thắn nhìn nhận rằng, có một số chủ đầu tư có sản phẩm mà không bán được do giá bị đẩy lên quá cao. Do đó, ngoài việc rà soát pháp lý dự án, các chủ đầu tư cũng cần xem xét lại chính sách giá bán, bởi không hạ giá thì vẫn ế và vẫn tồn đọng, cản trở dòng tiền của doanh nghiệp”, ông Thịnh nhấn mạnh.
Ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) thẳng thắn nói, hành lang pháp lý cho lĩnh vực bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập và điều đáng lo ngại là những bất cập này chủ yếu tồn tại trong các luật nên việc tháo gỡ rất phức tạp và cần nhiều thời gian. Do đó, cần đẩy nhanh việc sửa đổi các luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… để hành lang pháp lý điều chỉnh lĩnh vực này trở nên đầy đủ và hoàn thiện hơn.
“Cần phải đẩy nhanh hơn nữa việc sửa luật, trước mắt có thể ban hành các nghị định tháo gỡ vướng mắc cho các dự án để được khởi động trở lại, tạo sự sôi động và nguồn cung mới cho thị trường”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm, hiện có hàng trăm dự án bất động sản trên khắp cả nước bị vướng pháp lý nên việc sửa luật là rất cấp bách. Tuy nhiên, do Chính phủ đang sửa nhiều luật cùng lúc nên cần có một cơ quan “cầm trịch” để sửa cho gọn gàng, khoa học và đầy đủ.
Nhiều thành viên thị trường cho hay, ngoài pháp lý, khó tiếp cận nguồn vốn cũng là vấn đề tác động tiêu cực lên thị trường địa ốc. Thực tế, dư chấn của việc chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn và dù đã có nhiều động thái gỡ vướng từ cơ quan quản lý, nhưng hiện tại, dường như lòng tin của người dân với thị trường này vẫn chưa trở lại. Bên cạnh đó, lãi suất dù đã giảm nhưng vẫn ở mức cao và quan trọng là doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận do room tín dụng cho bất động sản quá hẹp.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – kiêm Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, vướng mắc lớn nhất, cơ bản nhất đối với thị trường bất động sản là về cơ chế chính sách xuất hiện từ năm 2018 – 2019. Gần đây là các vướng mắc trong điều hành về chính sách tín dụng để chống đỡ vấn đề lạm phát và tỉ giá hối đoái. “Hiện nay có hàng nghìn dự án bất động sản (trị giá tương đương khoảng 30 tỉ USD) không thể “chạy” được vì vướng cơ chế chính sách. Trong giai đoạn 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, rất nhiều công trường, dự án ngừng hoạt động; doanh nghiệp mới xuất hiện không đáng kể…”, ông Đính nêu.
Giữa tháng 2 mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” với sự tham dự của lãnh đạo các Bộ Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng như nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước.
Cùng với đó, trong thời gian gần đây, Chính phủ cũng đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn đến thị trường bất động sản hiện nay, từ đó có những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển bền vững và lành mạnh. Điều này cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ đối với ngành bất động sản và xem đây là một trong những ngành kinh tế đặc biệt quan trọng.
Liên quan tới nội dung trên, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, đây là một trong những tín hiệu tích cực và đáng kỳ vọng cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Vị chuyên gia này cho biết, gần đây UBND TP. HCM cũng đã chủ trì nhiều cuộc họp với các sở để tìm ra những khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy… “Vấn đề lớn của chúng ta là hành lang pháp lý chồng chéo các luật lẫn nhau. Nếu vấn đề này không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, chúng ta phải trình Quốc hội thông qua các luật mới, tuy nhiên điều này sẽ mất rất nhiều thời gian”, ông đánh giá.
Bên cạnh đó, ông Khương cũng nhấn mạnh để giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy,… cần có một cái nhìn tổng quan hơn và hướng giải quyết mang tính tổng thể. Nếu cần thay đổi luật, cần trình Quốc hội thông qua và có sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch UBND các tỉnh, thành để quyết định trong trường hợp cần thiết.
Tổng Hợp
(ĐCS, ĐTCK)