Khi thị trường tích cực, đất nền luôn được giao dịch sôi động nhất khi liên tục xảy ra những cơn “sốt nóng” ở nhiều địa phương, song cũng là phân khúc dễ bị “tổn thương” nhất khi thị trường trầm lắng.
Tuy thị trường chung chững lại, nhưng giao dịch đất nền vẫn âm thầm diễn ra ở nhóm nhà đầu tư có sẵn tiền mặt.
Anh Nguyễn Văn Mạnh (quận Tân Bình, TP.HCM) – người vừa chốt mua một lô đất tại Long An chia sẻ, thị trường có lúc lên lúc xuống nhưng dòng tiền vẫn ổn định chứ không dịch chuyển sang kênh đầu tư khác, bởi nếu bất động sản khó khăn thì các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán… cũng khó khả quan.
“Trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc tìm kiếm sản phẩm, chứ không ồ ạt xuống tiền như trước. Chưa kể, một bộ phận nhà đầu tư còn chờ giá giảm sâu hơn mới mua vào. Theo tôi, hiện là thời điểm thích hợp cho người có nhu cầu thực, vì chưa bao giờ việc lựa chọn bất động sản lại thuận tiện và đa dạng như lúc này”, nhà đầu tư này nói.
Đáng chú ý, tại Đồng Nai, giao dịch nhà đất khu vực Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom, Xuân Lộc… có dấu hiệu tăng trở lại sau khi tuyến đường Vành đai 3 và cầu Cát Lái (nối TP.HCM với Đồng Nai) được động thổ.
Chị Huyền Trang, nhân viên môi giới đất nền tại huyện Nhơn Trạch chia sẻ, nhà đầu tư về Đồng Nai săn đất hiện không nhiều như giai đoạn cao điểm đầu năm, nhưng hoạt động mua bán hiện đã cải thiện rõ rệt so với 3 tháng trước. Phần đông nhà đầu tư có nhu cầu tìm mua đất xung quanh khu vực cầu Cát Lái và nơi tuyến đường Vành đai 3 đi qua. Bên cạnh số ít nhà đầu tư muốn săn quỹ đất lớn, đa phần nhu cầu mua ở giai đoạn này là các lô đất nền diện tích từ 100-200 m2, tầm giá khoảng 20-30 triệu đồng/m2.
“Do không chọn ‘lướt sóng, ăn nhanh’ như giai đoạn trước nên thủ tục pháp lý là yếu tố được quan tâm hàng đầu, sau đó mới đến vị trí và tiềm năng tăng giá”, nhân viên môi giới này chia sẻ thêm.
Đại diện DKRA Vietnam cũng cho hay, nguồn cung đất nền mới chào bán ra thị trường TP.HCM và các địa phương lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu đã giảm tốc trong quý III/2022, chỉ bằng 34,4% so với quý trước đó. Sức hấp thụ nguồn cung đất nền mới tại các tỉnh phía Nam cũng xuống thấp, chỉ đạt khoảng 52% rổ hàng trong quý III/2022, giảm 77,8% so với quý liền trước và là mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm được dự báo là phân khúc gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá. Giá các sản phẩm này đã được đẩy lên quá cao trong thời gian qua.
Cũng theo bà Hằng, các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với các loại hình khác. Do đó, khi lãi suất vay điều chỉnh, áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao nên giá có khả năng bị điều chỉnh nhiều hơn.
Bà Đỗ Thu Hằng khuyến cáo, người mua đang càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán tăng cao và nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý.
Tuy nhiên, theo bà Hằng, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cùng chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng… được thông qua sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua.
Nhận định về những nguyên nhân khiến giá đất nền ở một số khu vực có chiều hướng giảm, các chuyên gia cho rằng, giá đất nền ở một số nơi giảm là do dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất.
Tiếp đó, một nguyên nhân nữa đến từ việc lạm phát, lãi suất ngân hàng tăng, làm ảnh hưởng đến những chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền. Thông thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư hưởng lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu vay, sau đó, lãi suất sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng.
Trong giai đoạn cuối năm, do không chịu được “nhiệt” nên nhiều người đành phải bán cắt lỗ. Bên cạnh đó, thời gian qua, đất nền ở một số nơi có quy hoạch, cơ sở hạ tầng chưa rõ ràng đã bị “thổi” giá lên quá cao. Giờ đây, khi các quy hoạch đã hình thành và không được như thực tế, khiến giá đất nền ở những khu vực này giảm, thị trường mất thanh khoản khi cơn sốt đi qua.
“Từ nay đến cuối năm âm lịch, thậm chí là sang đầu năm sau, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đi vào trầm lắng. Trước việc các chính sách, pháp luật về bất động sản đang trong quá trình đổi thay, chính sách tiền tệ như kiểm soát tín dụng bất động sản, tăng lãi suất… thì có nhiều khả năng, giá đất nền còn giảm tiếp”, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.
Tổng Hợp