Thị trường bất động sản có tính chu kỳ, chỉ khi các phân khúc chính như nhà phố, căn hộ, đất nền… khởi sắc thì bất động sản nghỉ dưỡng mới tích cực.
Vấn đề lớn nhất đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng hiện nay là được hoãn, giãn nợ như tinh thần của Thông tư số 02/2023/TT-NHNN mới ban hành. Việc không bị chuyển nhóm nợ sẽ giúp doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận dòng vốn mới, giải quyết các khó khăn trước mắt.
Cần lưu ý rằng, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản nghỉ dưỡng cũng là tháo “chốt” cho nhiều doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực khác như xây dựng, du lịch… Trong chia sẻ gần đây, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình, chủ thầu chính cho nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng lớn trên cả nước cho biết, trước áp lực phải triển khai công trình vì đã nhận giấy phép đầu tư, nhà thầu buộc phải huy động vốn để xây dựng. Sản phẩm làm ra rất nhiều, nhưng xây xong mà không có nguồn thu thì chủ đầu tư khó mà thanh toán cho nhà thầu.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, dòng vốn tín dụng đóng vai trò tài trợ lớn nhất cho thị trường bất động sản hiện tại và sắp tới. Hệ thống ngân hàng chắc chắn vẫn sẽ đóng vai trò không nhỏ trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững trở lại.
Theo đó, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản, đánh giá toàn diện về tài sản đảm bảo hoặc tài sản có tiềm năng đảm bảo do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và khả năng trả nợ trong ngắn – trung hạn, khả năng quản trị điều hành của bộ máy quản lý… để quyết định việc cơ cấu lại nợ. Sau đó, xem xét cho vay mới đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua trên nền tảng giá cả được đưa ra ở mức hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo.
Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng lưu ý thêm, để tháo gỡ khó khăn về vốn, chủ đầu tư không thể chỉ ngồi im chờ đợi, mà cần nỗ lực tự vận động, thậm chí phải chấp nhận thanh lý bớt tài sản để xử lý nợ cũng như các vướng mắc khác của mình, cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu đến hạn, đặc biệt trong giai đoạn 2023-2024. Đồng thời, đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính, chuyển nhượng dự án… để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động. Các doanh nghiệp có kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, thực hiện đúng các cam kết để lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, từ thị trường.
Thông tin từ Bộ Xây dựng cho thấy, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng từ gần 784.000 tỷ đồng cuối tháng 12/2022 lên hơn 800.000 tỷ đồng vào cuối tháng 3/2023. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, dư nợ tín dụng cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần như không tăng, ở quanh mức 32.000 tỷ đồng, kéo theo tỷ lệ dư nợ/tổng dư nợ bất động sản giảm từ 5% xuống 4,1% trong 9 tháng vừa qua.
Trên thực tế, ghi nhận dư nợ tín dụng cho lĩnh vực này đã không tăng từ năm 2019 tới nay, khi rắc rối về khung pháp lý các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu phát sinh. Trong giai đoạn này, đa phần chủ đầu tư lớn đều dựa vào nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt hơn đã đẩy các doanh nghiệp vào thế khó, khiến nhiều dự án bất động sản bị ngưng trệ, nguồn cung ra thị trường vì thế cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Do thanh khoản tắc nghẽn, nên doanh nghiệp không có nguồn thu để trang trải các chi phí, bao gồm cả các khoản vay đáo hạn ngân hàng ban đầu ở các dự án nghỉ dưỡng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện chưa cơ quan quản lý nào có trách nhiệm trong việc xác định “đủ điều kiện” cho các dự án condotel, officetel… Lấy ví dụ, căn hộ chung cư (sản phẩm gần condotel nhất) có thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản, còn condotel thì chưa. Vậy như thế nào thì được coi là “đủ điều kiện” và nếu không đủ thì sẽ ra sao là câu hỏi được quan tâm.
Điều này, như chia sẻ của một số lãnh đạo doanh nghiệp, sẽ liên quan đến quá trình tái cấp vốn ngân hàng cho một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng sắp tới. Nguyên tắc cấp vốn cho các dự án bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng hiện nay ngoài tài sản đảm bảo là chính dự án, còn dựa trên khả năng trả nợ vay của chủ đầu tư, hay nói cách khác là tính thanh khoản của dự án, trong khi yếu tố này phụ thuộc rất lớn vào việc dự án có cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng cho khách hàng hay không.
Tổng Hợp
(ĐTCK)