Các nhà băng hiện nay có nhiều ràng buộc, quy định khắt khe về cho vay bất động sản, kiểm soát nợ xấu. “Ôm” hộ trái phiếu cho những trái chủ thì ngân hàng cũng phải “ôm” luôn rủi ro.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Đáng chú ý, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn. Đối tượng là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất. Trong đó, khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.
Ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm rồi các nhà băng sẽ giải ngân trực tiếp đến các trái chủ.
Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại, doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
HoREA cho rằng, nếu có cơ chế, chính sách này sẽ tác động tích cực ngay lập tức; cùng với chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các trái chủ.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh cho rằng, đây là đề xuất không nên và cũng sẽ khó được chấp nhận. “Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều khó khăn, đó có thể là một đề xuất trong nỗ lực tìm kiếm các giải pháp. Tuy nhiên, đề xuất này khó được triển khai bởi nhiều vấn đề”.
Vấn đề thứ nhất là giá trị, chất lượng tài sản đảm bảo. Trước đây, những trái phiếu này có thể đảm bảo đủ điều kiện về thế chấp, nhưng đến nay tài sản đã có định giá khác và biến động tuỳ thuộc vào yếu tố thị trường. Ví dụ tài sản đảm bảo là bất động sản, thì giá trị hiện tại đã thay đổi. Do đó, đây là câu chuyện hết sức phức tạp, vì không thể chỉ dựa vào hồ sơ cũ mà ngân hàng có thể quyết định cho vay, nhận tài sản thế chấp.
Thứ hai, giả sử ngân hàng đồng ý với đề xuất này, thì rủi ro mà họ nhận về là rất lớn. Liệu họ có chấp nhận rủi ro đó? Trong khi các nhà băng hiện nay có nhiều ràng buộc, quy định khắt khe về cho vay bất động sản, kiểm soát nợ xấu. “Ôm” hộ trái phiếu cho những trái chủ thì ngân hàng cũng phải “ôm” luôn rủi ro. Nếu doanh nghiệp bất động sản phá sản hoặc không trả được nợ thì sẽ thành khoản nợ xấu lớn của nhà băng.
“Kể cả khi cho phép khoản vay đến 70% giá trị lô trái phiếu thì có giải quyết được vấn đề của doanh nghiệp bất động sản hay không? Cục nợ chỉ chuyển sang cho ngân hàng nắm thôi, bản chất vẫn vậy. Và 30% còn lại, doanh nghiệp bất động sản không sắp xếp được thì sao? Vậy thì câu chuyện kinh doanh của họ vẫn còn rủi ro và khó khăn”, ông Nghĩa nói. Vì vậy, chắc chắn ngân hàng sẽ rất thận trọng khi đánh giá đề xuất này.
Thứ ba là vấn đề lãi suất và nguồn vốn. Nếu ngân hàng đồng ý cho vay để trả nợ trái phiếu cho trái chủ, thì lãi suất cho vay là bao nhiêu, trong một bối cảnh lãi suất cho vay còn cao như hiện nay. “Nếu điều này xảy ra, ngân hàng sẽ phải cho vay với lãi suất cao để cân bằng rủi ro của trái phiếu. Điều này trái ngược với nỗ lực giảm lãi suất cho vay, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn. Không chỉ bất động sản mà nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác cũng đang cần vốn vay. Ưu tiên hiện nay của thị trường là đưa lãi suất cho vay thấp xuống”, vị chuyên gia cho biết.
Theo công bố thông tin của HNX, nửa đầu tháng 3/2023 có 8 doanh nghiệp phát hành TPDN riêng lẻ với khối lượng 23.755 tỷ đồng, bất động sản chiếm áp đảo với 6/8 doanh nghiệp và 80% lượng trái phiếu phát hành.
Sau nhiều tháng trầm lắng, thậm chí đóng băng, trong tháng 3/2023, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất ngờ nhộn nhịp trở lại với sự dẫn đầu của nhóm doanh nghiệp bất động sản. Lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành trong tháng 3 chiếm tới gần 80% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành trên thị trường.
Cụ thể, số liệu mới công bố của HNX cho thấy, riêng ngày 16/3/2023 có 3 đợt phát hành riêng lẻ của 2 doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Hưng Yên phát hành thành công 2 lô trái phiếu ngày 16/3, với một lô 2.700 tỷ đồng và một lô 4.450 tỷ đồng (tổng 7.150 tỷ đồng). Cả hai lô trái phiếu đều có kỳ hạn 12 tháng, lãi suất không được công bố.
Đợt phát hành thứ 3 trong ngày 16/3 là của Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển đô thị Ngôi sao Phương Nam với tổng khối lượng trái phiếu riêng lẻ phát hành là 4.695 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 18 tháng, lãi suất 13%/năm.
Ngoài hai doanh nghiệp trên, trong nửa đầu tháng 3, thị trường có thêm các đợt phát hành trái phiếu của 4 doanh nghiệp bất động sản khác là: Công ty TNHH kinh doanh bất động sản Dream City Villass với tổng giá trị phát hành 2.300 tỷ đồng (trái phiếu kỳ hạn 5 năm), Công ty CP Đầu tư và kinh doanh Nam An với tổng giá trị phát hành 4.700 tỷ đồng (trái phiếu kỳ hạn 18 tháng); Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại xuất nhập khẩu Thủ đô (phát hành thành công lô trái phiếu 40 tỷ đồng); Công ty cổ phần Thương mại – Sản xuất và Đầu tư Hà Thành (lĩnh vực xây dựng) huy động thành công 45 tỷ đồng qua kênh trái phiếu.
Tổng cộng, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu tháng 3/2023 đạt gần 19.000 tỷ đồng, chiếm tới 80% tổng giá trị phát hành.
Cũng trong tháng 3/2023, thị trường trái phiếu có thêm 2 đợt phát hành thành công của hai doanh nghiệp ngành tiêu dùng. Cụ thể, Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living huy động 4.800 tỷ đồng trái phiếu; Công ty cổ phần phân phối HDE huy động thành công 40 tỷ đồng trái phiếu.
Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ bình quân được ghi nhận ở mức 12-13%/năm là phổ biến. Một số doanh nghiệp áp dụng lãi suất 6-9%/năm kỳ đầu sau đó thả nổi.
Về trái phiếu mua lại trước hạn, theo dữ liệu mà Hiệp hội Thị trường trái phiếu (VBMA) tổng hợp từ HNX, tính đến ngày công bố thông tin 17/03/2023, tổng giá trị trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại trước hạn trong tháng 3/2023 là 803 tỷ đồng (giảm 88% so với cùng kỳ tháng 3/2022). Tính từ đầu năm tới nay, tổng giá trị trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại đạt gần 16.300 tỷ đồng (tăng 1% so với cùng kỳ năm 2022).
Dư nợ tín dụng xanh toàn hệ thống tính tới cuối năm 2022 mới đạt trên 500.000 tỷ đồng. Lãnh đạo nhiều ngân hàng cho biết, hành lang pháp lý thiếu rõ ràng là nguyên nhân khiến tín dụng xanh chưa thể chảy mạnh.
Phát biểu tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam thường niên (VBF) 2023 diễn ra cuối tuần qua, bà Michele We, Trưởng nhóm công tác Ngân hàng, Tổng giám đốc Ngân hàng Standard Chartered Việt Nam mong muốn Chính phủ thúc đẩy sự phát triển của tín dụng xanh.
Theo bà Michele Wee, hành lang pháp lý đang là trở ngại trong việc tiếp cận dòng vốn xanh của doanh nghiệp Việt. Nếu có khung quản lý được tiêu chuẩn hóa, các ngân hàng sẽ dễ dàng hơn trong việc cho vay các Dự án xanh.
Tổng Hợp
(ĐTCK, NSTT)