Ồ ạt bán khách sạn 4 sao ở trung tâm Đà Nẵng

Khách sạn 4 sao Đà Nẵng bán nhiều hơn khi dịch tái bùng phát

Từ tháng 3/2020, đã có một số khách sạn ở quận Ngũ Hành Sơn rao bán trên các hội nhóm facebook, trang tin bất động sản.

Thống kê ban đầu của chúng tôi thời điểm đó chỉ khoảng 20 tin bài đăng bán trung bình/ngày, chủ yếu khách sạn ba sao trở xuống. Đến khi dịch COVID-19 tái bùng phát trở lại vào thời điểm gần cuối tháng 7, có hàng trăm tin bài rao bán khách sạn/ngày.

Các thông tin rao bán cũng chủ yếu các khách sạn hai ba sao, chỉ có một khách sạn 4 sao trên trục đường Võ Nguyên Giáp, quận Sơn Trà nằm trong “danh sách” rao bán.

Từ ngày 5/9, TP Đà Nẵng đã cho hoạt động đón khách lưu trú hoạt động lại, tuy nhiên tình hình rao bán khách sạn vẫn không giảm đi.

Đáng chú ý, lần này, nhiều khách sạn 4 sao cũng rao bán, có cả khách sạn ngay ven sông Hàn, gần các cây cầu, điểm du lịch hấp dẫn mà trước đó nhiều du khách ưu tiên lựa chọn khi du lịch Đà Nẵng.

Thống kê của chúng tôi trên hai trang tin về nhà đất trong ngày 23-24/9, có 6 khách sạn 4 sao ở Đà Nẵng rao bán. Con số này có thể còn nhiều hơn vì chưa có một thống kê nào từ các đơn vị chuyên nghiệp.

Đáng kể đến đầu tiên là khách sạn G.P 4 sao rao bán. Khách sạn này sở hữu ba mặt tiền, trong đó mặt tiền đắc địa nhất trên trục đường Bạch Đằng, quận Hải Châu.

Khách sạn này có diện tích gần 2.800 m2, xây 20 tầng với hơn 170 phòng hạng sang, cùng với hơn 5.000 diện tích văn phòng cho thuê.

Về vị trí, khách sạn P cách cầu sông Hàn, cầu Rồng, nhà thờ Con Gà, Bảo tàng điêu khắc Chăm chỉ dưới 700m. Giá bán khách sạn P này là 500 tỉ đồng.

Ngoài khách sạn P, khách sạn D.N cũng ngay trung tâm Đà Nẵng, gần Công viên Châu Á cũng rao bán. Khách sạn này gần 260 m2, 13 tầng, 60 phòng hạng sang, giá bán được công khai là 75 tỉ đồng.

Ở trục ven đường biển Võ Nguyên Giáp, quận Sơn Trà, một khách sạn 4 sao đối diện nhà hàng 4U, diện tích gần 600m2 đất, 19 tầng (đã giấu tên) rao bán 280 tỉ đồng.

Một khách sạn 4 sao khác cùng tuyến đường đẹp nhất ven biển này cũng rao bán 450 tỉ đồng…

Đáng chú ý, Ngân hàng Vietcombank Đông Anh, Hà Nội vừa thông báo phát mại tài sản bất động sản là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 22, tờ bản đồ số 62, địa chỉ tại 91 Hồ Xuân Hương, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn. Khu đất có diện tích 443,1 m2, mục đích sử dụng là đất thương mại dịch vụ. Tài sản gắn liền trên đất là tòa khách sạn 12 tầng, giá khởi điểm Vietcombank Đông Anh đưa ra là 79 tỉ đồng.

Trên các trang tin bất động sản, khách sạn 4 sao này cũng đang đồng thời được rao bán 135 tỉ đồng.

Giá bán khách sạn Đà Nẵng không giảm nhiều dù ảnh hưởng bởi dịch COVID-19?

Theo thống kê của Sàn giao dịch BĐS VRM Đà Nẵng (thuộc VRM Corp) – đơn vị chuyên tư vấn mua bán và cho thuê khách sạn, tại thời điểm quí II/2020 thì số lượng khách sạn bán tăng lên 26% so với cùng kì. Giá bán giảm 18,5% so với giá cùng kì năm 2019.

Theo đơn vị này, khi nguồn thu kinh doanh khách sạn rất thấp mà giá bán khách sạn không giảm nhiều, kể cả trong dịch bởi những nguyên nhân sau:

Thứ nhất, giá bán khách sạn phụ thuộc vào giá bán bất động sản. Giá khách sạn được định giá đơn giản qua giá trị đất theo giá thị trường và chi phí xây dựng, hoàn thiện khách sạn, khấu hao. Nhưng chi phí xây dựng khách sạn thì ngày càng có xu hướng tăng nên việc giá bán khách sạn giảm khi giá đất giảm mạnh. Nhưng thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện nay, giá đất nền chỉ giảm 20% so với cùng kì quí II/2019.

Thứ hai, đó là sự kì vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế sau dịch COVID-19. Nền kinh tế phục hồi thì Đà Nẵng vẫn là một thành phố năng động, du lịch sẽ phục hồi nhanh chóng và phát triển vượt bậc trở lại. Đây là yếu tố kì vọng mang tính chủ quan từng chủ khách sạn.

Thứ ba, đó là vấn đề nợ ngân hàng. Hầu hết các khách sạn đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhưng trong việc đầu tư bất động sản thì phân khúc đầu tư khách sạn mang lại dòng tiền theo thời gian tốt nhất so với việc đầu tư đất nền, hay nhà ở.

Tại Đà Nẵng, năm 2019 việc đầu tư nhà ở để cho thuê đạt mức lãi bình quân 1,5%/năm;  căn hộ đạt 6,1%/năm; khách sạn đạt 5,5%/năm; đất nền bình quân chỉ đạt 0,09%/năm (do đất nền được đầu tư giá chủ yếu). Vậy nên việc giảm giá mạnh chỉ diễn ra ở những khách sạn sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao nên áp lực trả lãi, nợ lớn.