Những “cú đấm” bồi hoàn liên tục từ đại dịch Covid-19 dù có ảnh hưởng lớn nhưng thị trường bất động sản vẫn đón nhận dòng tiền đầu tư lớn. Đơn cử, dù tổng vốn FDI 6 tháng đầu năm nay giảm nhưng vốn vào ngành bất động sản lại gia tăng.
Nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động bởi dịch bệnh nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Tiền gửi ngân hàng khi lãi suất giảm thấp lại được rút ra chuyển vào thị trường bất động sản.v.v..
Một con số cũng đáng lưu ý liên quan đến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021, theo thống kê từ Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính), nguồn thu từ thuế thu nhập doanh nghiệp đối với lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản tăng 61,7% so với cùng kỳ, tương đương khoảng 8.600 tỷ đồng. Thuế thu nhập doanh nghiệp tăng khoảng 3.000 tỷ đồng trong đó, thu từ chuyển nhượng bất động sản khu đô thị Phước Hưng của Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp và Xây dựng Long Hưng (Đồng Nai) là 2.268 tỷ đồng; Công ty Thành phố Xanh 250 tỷ đồng; Dự án bất động sản New Vision 336 tỷ đồng; Tập đoàn Bitexco 110 tỷ đồng… Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cũng tăng khoảng 4.500 tỷ đồng; lệ phí trước bạ nhà đất tăng khoảng 1.100 tỷ đồng.
Do ảnh hưởng của dịch bệnh tác động đến thu nhập của người dân dẫn đến nhu cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm. Thế nhưng, tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên. Nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm như đã nêu ở trên.
Khi nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt ở thời điểm tháng 2, tháng 3 vừa qua. Và cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Sau cơn sốt, giá đất trên thị trường nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên việc đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ cao. Cùng với đó, khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản)… Nhất là thủ tục phê duyệt dự án kéo dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện TP.HCM có hơn 1.500 nhà chung cư, với hơn 160.000 căn hộ. Trong đó, các dự án chung cư xuất hiện chủ yếu từ năm 2010 tới nay. Còn các doanh nghiệp bất động sản thì đưa ra số liệu cho thấy mỗi dự án bất động sản chung cư khi mở bán, lượng khách hàng cho thuê luôn chiếm khá cao. Tới những năm 2017 – 2019, số lượng căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh, giá nhà thời điểm đó còn rẻ ở mức trung bình dưới 2 tỷ đồng/căn nên khách hàng chọn phương án mua nhà để ở, đây là lý do mà những năm 2019 tới nay khách hàng dần không chọn nhà chung cư để thuê. Và một tác động cuối cho việc thoái trào phân khúc căn hộ cho thuê đó là từ năm 2020 tới nay, giá nhà tại TP.HCM đã tăng quá cao, cộng thêm việc số lượng căn hộ chung cư mới không nhiều nên đã làm giảm thêm sức nóng của phân khúc này.
Trong giai đoạn 2014 – 2021, hành lang pháp lý bất động sản đã được hoàn thiện khá nhiều, nhiều địa phương cũng đã đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Hạ tầng phát triển kéo theo nhu cầu đầu tư bất động sản gia tăng. Lợi dụng điều đó, một bộ phận môi giới tung tin đồn để đầu cơ, thổi giá, tạo các “cơn sốt” đất. Trên thực tế, giá cả ở hầu hết các dự án đều cao hơn giá trị thực, giá bất động sản nhiều nơi tăng mạnh dù hạ tầng khu vực không thay đổi đáng kể.
Cương Nguyễn