Đại dich Covid-19 là một cú sốc lớn đối với nền kinh tế nói chung. Ở lĩnh vực bất động sản, có thể thấy rõ tác động của đại dịch khi nhìn vào nhiều phân khúc.
Khi thị trường thanh lý nợ xấu của các ngân hàng trở nên sôi động, có thể nhận thấy không chỉ với nhà đầu tư cá nhân, các nhà đầu tư lớn cũng đang phải đối mặt với khó khăn về tài chính. Trước đây, các tài sản thanh lý chủ yếu là nhà xưởng, đất thì trong năm qua, các loại tài sản như khách sạn, văn phòng, cao ốc, dự án… cũng trở nên phổ biến hơn.
Những chủ đầu tư ra mắt được dự án trong năm nay lại tận dụng được cơ hội bán hàng rất nhanh chóng với giá bán cao, tạo doanh thu và biên lợi nhuận tốt hơn dự kiến.
Các đại gia địa ốc “Đánh bắt xa bờ”
Với việc thủ tục pháp lý cho các dự án được giải quyết chậm, nhiều chủ đầu tư không thể triển khai xây dựng và bán hàng nên xu hướng “đánh bắt xa bờ” đã diễn ra rất mạnh mẽ trong năm nay.
Hàng loạt các chủ đầu tư lớn tại TP.HCM đã tìm đến thị trường Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu để triển khai dự án bởi quy trình pháp lý nhanh chóng hơn và những câu chuyện của mỗi thị trường cũng có những yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư như sân bay Long Thành chuẩn bị khởi công tại Đồng Nai, Bình Dương có 2 huyện được chuyển lên cấp thành phố…
Nếu cách đây 10 năm, khu vực Đồng bằng sông Cửu Long chỉ được biết đến với những cánh đồng cò bay thẳng cánh, những cù lao bạt ngàn cây trái trên sông Tiền, sông Hậu, quê hương của những mặt hàng thủy sản xuất khẩu, thì nay, nơi đây lại được biết đến là mảnh đất màu mỡ cho các doanh nghiệp bất động sản.
Tương tự, hàng loạt “ông lớn” trong ngành bất động sản như Vingroup, KITA Group, FLC, Novaland… đã tiến quân và đang triển khai nhiều dự án quy mô lớn, góp phần tạo nên sự sôi động cho thị trường bất động sản Cần Thơ. Trong đó, đáng chú ý là Khu đô thị sân bay Stella Mega City của KITA Group có quy mô 150 ha, với nhiều phân khu chức năng như nhà ở, thương mại, giải trí và đa dạng loại hình bất động sản có diện tích từ 80 – 170 m2.
Nếu quan sát trên thị trường thì không khó để nhận ra những vùng đất từng là điểm nóng như Đà Nẵng, Nha Trang, hay ngay cả TP.HCM… đang gặp khó khăn về tính thanh khoản và phát triển dự án mới do tình trạng quỹ đất khan hiếm, giá không ngừng tăng, thủ tục pháp lý kéo dài, hạ tầng quá tải trầm trọng.
Trong khi đó, khu vực Tây Nguyên sở hữu nhiều lợi thế như khí hậu mát mẻ, tiềm năng phát triển du lịch lớn, mặt bằng giá đất còn thấp… Đặc biệt, các “ông lớn” trong ngành như Vingroup, FLC, Sun Group và nhiều chủ đầu tư khác cũng đã chọn nơi đây để đầu tư.
Chú trọng hạ tầng
Các công trình kể trên không chỉ góp phần gia tăng liên kết vùng mà còn mở ra cơ hội hình thành các vùng kinh tế tiềm năng, thu hút đầu tư quốc tế và tạo lực đẩy cho giới địa ốc đón sóng tại các thị trường mới nổi trên khắp cả nước trong năm 2021.
Có tới 10 dự án giao thông lớn được khởi công có tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS cả nước. Có thể kể đến cụm công trình kênh nối Đáy – Ninh Cơ; dự án cao tốc Mai Sơn – Quốc lộ 45; cao tốc Vĩnh Hảo – Phan Thiết; cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây; đường Hồ Chí Minh đoạn tránh TP. Buôn Ma Thuật; dự án tăng cường kết nối giao thông Tây Nguyên; cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ
Tây Nam Bộ cũng được đánh giá là “miền đất hứa” cho mảng BĐS đô thị nhờ thế mạnh mật độ đô thị dày đặc, chiếm hơn 19% dân số cả nước cùng tốc độ phát triển kinh tế – xã hội năng động. Đáng chú ý, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông với loạt dự án nâng cấp sân bay Cần Thơ, đưa vào hoạt động cầu Cao Lãnh, Vàm Cống, cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận sắp thông tuyến… đã tạo đột phá kết nối liên vùng, giúp Tây Nam bộ xóa thế cách trở đò giang của một “vùng trũng” kinh tế.
Khu vực phía Bắc đã hoàn thành các tuyến hướng tâm tới thủ đô Hà Nội: Nhật Tân – Nội Bài, Nội Bài – Lào Cai, Hà Nội – Thái Nguyên, Hà Nội – Bắc Giang, Hà Nội – Hải Phòng, Pháp Vân – Cầu Giẽ – Ninh Bình, Hòa Lạc – Hòa Bình; tuyến đường cao tốc ven biển nối Hải Phòng – Hạ Long – Vân Đồn.
Khu vực phía Nam đã hoàn thành 2 tuyến cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây nối Đông Nam Bộ và phía Bắc, TP HCM – Trung Lương nối với các tỉnh ĐBSCL; đang triển khai 2 tuyến Bến Lức – Long Thành, Trung Lương – Mỹ Thuận. Khu vực miền Trung đã hoàn thành 2 tuyến Đà Nẵng – Quảng Ngãi, Liên Khương – Đà Lạt.
Giá không ngừng tăng
Số liệu 5 năm vừa qua cho thấy xu hướng nguồn cung sản phẩm của TP.HCM đang giảm dần. Nếu như năm 2016 tổng nguồn cung hơn 47.000 sản phẩm căn hộ thì sang năm 2017 giảm còn hơn 37.000 sản phẩm, năm 2018 và 2019 giảm tiếp lần lượt còn 26.000-28.000 sản phẩm. Năm 2020 ảnh hưởng của dịch bệnh càng làm cho nguồn cung mới giảm mạnh chỉ vào khoảng hơn 20.000 sản phẩm.
Tình hình giá nhà ở thực tế đã phản ánh qua kết quả đánh giá của Bộ Xây dựng, cụ thể giá nhà trên cả nước vẫn chưa có xu hướng giảm mặc dù chịu tác động của đại dịch Covid 19. Trong quý 3/2020, giá nhà ở tại Tp.HCM vẫn tăng hơn so với quý 2/2020. Cụ thể, giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tại Tp.HCM trong quý 3/2020 dao động từ 30-50 triệu/m2, còn tại Bình Dương giá các dự án căn hộ cũng đang được chào bán ở khoảng 30-38 triệu/m2.
Khảo sát mức giá chào bán thực tế của các dự án mới trong quý 4/2020 tại thị trường Bình Dương, có thể thấy hàng loạt dự án đưa giá ra trên thị trường sơ cấp khá cao, có dự án cũng đã đưa ra giá tiệm cận 40 triệu đồng/m2.
Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, nhiều dự án ở phía Tây Hà Nội có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng mỗi m2 hồi đầu năm lên 50-55 triệu đồng mỗi m2 vào cuối quý III/2020. Ở một số thị trường phía bắc như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng trong thời gian ngắn, các dự án phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án phân khúc trung cấp biến thành cao cấp… Điều đáng nói là sự thay đổi phân khúc này do chủ đầu tư tăng giá chứ không phải tăng chất lượng dự án theo tiêu chuẩn.
“Đây là điều bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ dẫn đến bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nguy cơ phát triển không bền vững, gây ra bất ổn về tài chính, kinh tế…”, ông Nguyễn Mạnh Hà nhận định.
Số liệu của JLL Việt Nam cho thấy tại TP.HCM, giá nhà liền thổ trong quý III vừa qua tăng 14,7% so với cùng kỳ năm ngoái do các dự án mới có mức giá cao và sự tự tin của các chủ đầu tư dự án quy mô lớn. Trong bối cảnh Covid-19, các chủ đầu tư không giảm giá bán, thay vào đó, họ đưa ra các chính sách mới như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn lãi suất 0% đến khi bàn giao… nhằm kích cầu thị trường đến hết năm.
Khu vực quận 9 xuất hiện phân khúc căn hộ giá 65-68 triệu đồng/m2, quận Thủ Đức đã có những căn hộ 65-70 triệu/m2, giá căn hộ khu Nhà Bè lên đến 53-55 triệu đồng/m2… Số lượng các dự án căn hộ mới phân khúc dưới 2 tỷ đồng ngày càng trở nên khan hiếm.
Đặc biệt, sau giai đoạn dịch bệnh nguồn cung giảm mạnh thì thậm chí mức giá bán các dự án mới cao hơn dự án cùng vị trí ra mắt 2 năm trước lên tới 30-50%.
Theo Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, quý II, giá bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp xác lập kỷ lục mới với mức 5.277 USD (khoảng 123 triệu đồng) mỗi m2, tăng 35,9% so với cùng kỳ năm 2019. Đến quý III, giá sơ cấp do các chủ đầu tư chào bán lần đầu đạt ngưỡng 5.337 USD mỗi m2, đội thêm 3,1% so với quý trước. Theo dự báo của đơn vị khảo sát này, giá nhà liền thổ trong quý cuối cùng của năm 2020 vẫn tiếp tục xu hướng tăng.
Giá nhà ở đang có quá nhiều yếu tố chi phối, trong đó dẫn đầu là yếu tố liên quan đến việc cấp phép pháp lý dự án ngưng trệ, khiến nguồn cung nhà ở tại thị trường Tp.HCM nghẽn mạch và đến cuối năm 2020 vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện. Tiếp đó, yếu tố thứ hai phải kể đến là vấn đề quỹ đất gần trung tâm thành phố không còn nhiều. Cục diện thị trường vẫn chưa cải thiện thì mặt bằng giá bất động sản lại bị bồi thêm do quyết định điều chỉnh tăng khung giá đất 5 năm giai đoạn 2020-2025 của các địa phương.
Ngoài ra, giá bán dự án BĐS còn phụ thuộc vào một số yếu tố khác như: chi phí đất đai, chi phí xây dựng, vật liệu… Do đó, khi các chi phí này tăng lên thì sẽ kéo theo giá bán nhà ở tăng theo.
Bất chấp dịch bệnh tác động đến nền kinh tế, khiến nhiều ngành nghề điêu đứng, giá nhà đất vẫn tăng tốc không theo một quy luật nào trong năm 2020. Nhìn lại lịch sử thăng trầm của thị trường bất động sản, mỗi khi nền kinh tế gặp khó khăn, bất động sản cũng khủng hoảng và kéo theo hiện tượng giảm giá.