Nhiều phân khúc thị trường còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.
Thực trạng trên xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, song không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp. Nhiều vấn đề mới được đặt ra chưa có sự giải quyết kịp thời và hợp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, như pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…
Hiện nay, trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hoá là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá thì hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam. Vừa qua, chúng ra có sửa 8 Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhưng thực tế cũng chỉ như “muối bỏ biển”, chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn liên quan đến thị trường bất động sản.
Sự thiếu đồng bộ, chưa cập nhật và thay đổi của các quy định phù hợp với thực tiễn của thị trường trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cùng một số nghị định, văn bản chuyên ngành có liên quan gây khó khăn cho công tác thực thi Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia. Nhất là việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung vào phát triển các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông.
Bên cạnh đó quy định sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch chưa rõ ràng khiến các địa phương cũng trở nên lúng túng. Các doanh nghiệp khi kinh doanh phân khúc bất động sản như condotel, shophouse cũng lúng túng theo.
Dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.
Mặc dù thị trường bất động sản vẫn “hừng hực khí thế” ở mọi vùng miền, song, trong dài hạn, chúng ta vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng: vướng mắc về pháp lý, lạm phát đẩy giá bất động sản tăng… Dữ liệu của những đợt tăng/giảm giá bất động sản trong hơn 10 năm qua cho thấy. Giai đoạn thứ nhất 2009 – 2010: Giá bất động sản tăng nóng do dòng tiền rút từ chứng khoán đẩy sang. Chỉ số giá tiêu dùng CPI giai đoạn đó lại thấp nhất trong 6 năm liền trước, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu cuối 2008. Tức là giá bất động sản ngược chiều với lạm phát.
Giá phân khúc tăng mạnh nhất trong thời gian qua là Biệt thự ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt. Mạng xã hội nói rằng cư dân những khu này có vấn đề, bỏ đống tiền mua nhà để rồi xây cũng chỉ được xây 3 tầng, không thể lên 7-8 tầng để trên ở dưới cho thuê. Dân mấy khu đó được cái giá tăng 3-4 lần trong hơn năm vừa qua nhưng vẫn không chịu bán, đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền. Vì thế những khu biệt thự này có rất ít giao dịch, giá tăng do tính khan hiếm.
Hạ tầng phát triển là nền tảng cơ bản nhất cho giá bất động sản phát triển bền vững. Một mảnh đất “khỉ ho cò gáy” được cho là cơ hội để tăng giá mạnh nhưng thực sự tăng giá hay không phải phụ thuộc hạ tầng xung quanh 3-5 năm có thay đổi không chứ không phải mua đất “khỉ ho cò gáy” giá rẻ rồi cầu mong nó tăng thì không có câu chuyện đó. Bất động sản do con người mua và ở nên thu nhập dân cư là yếu tố quan trọng. Bất động sản cần có thời gian tích luỹ giống như thu nhập dân cư phải có tích luỹ đủ mới mua được nhà. Thu nhập dân cư Việt Nam tăng hơn 30%, có tầng lớp thu nhập mạnh trong 5 năm qua đã tác động đến giá bất động sản.
Tổng Hợp