Luồng sinh khí mới của thị trường bất động sản đang nằm ở vùng ven, nên nhiều “ông lớn” đang tập trung “đánh bắt xa bờ”, săn quỹ đất và tìm kiếm cơ hội ở những thị trường mới, tiềm năng, dồi dào dư địa phát triển.
Xu hướng ly tâm để dịch chuyển đầu tư về những vùng đất mới, bên cạnh thị trường truyền thống như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã diễn ra nhiều năm nay. Các địa phương lân cận như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hòa Bình và Quảng Ninh (miền Bắc); Nghệ An (miền Trung); Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu (miền Nam) đã ghi nhận giá đất không ngừng tăng lên.
Các tỉnh vệ tinh của TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương cũng không còn quỹ đất tốt và hoàn thiện pháp lý, nên doanh nghiệp phải tìm đến các địa phương xa hơn. Quỹ đất ngày càng eo hẹp đồng nghĩa giá ngày càng tăng cao. Không những thế, thời gian qua, các chi phí vốn, vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất cũng tăng mạnh, đẩy giá bất động sản tăng theo.
Với góc nhìn của một chuyên gia nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản phản ứng rất nhanh nhạy trước những diễn biến của mọi khía cạnh đời sống. Từ đầu tháng 10/2021, giãn cách xã hội từng bước được nới lỏng, các hoạt động kinh tế – xã hội dần trở về trạng thái “bình thường mới”, nên thị trường bất động sản đang hồi phục nhanh chóng.
Theo đó, quý IV/2021, nguồn cung mới và sức mua tích cực hơn quý III, không chỉ ở TP.HCM, mà cả các địa phương lân cận khác. Trong đó, đất nền tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên hàng đầu. Dự báo về thị trường bất động sản năm 2022, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, động lực tăng giá sẽ rất lớn, bởi các yếu tố tác động như lạm phát, chi phí đầu vào tăng… bắt đầu “ngấm” từ quý I/2022. “Từ quý II/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng vắc-xin phòng Covid-19 toàn dân, bao gồm cả trẻ em, thì bất động sản sẽ càng có dư địa tăng giá mạnh”, ông Hoàng dự báo.
Trong bối cảnh bất động sản khu vực trung tâm dần trở nên bão hòa, theo các chuyên gia, làn sóng đầu tư bất động sản có xu hướng dịch chuyển sang những vùng đất mới tiềm năng.
Trong Q4/2021, tỷ lệ hấp thụ trung bình của Biệt thự, Nhà phố là 54%, giảm 3 điểm phần trăm theo quý và 14 điểm phần trăm theo năm. Với nguồn cung mới hạn chế, lượng bán chỉ hơn 210 căn, giảm 26% theo quý và 67% theo năm. Gò Vấp có lượng giao dịch vượt trội, chiếm 76% tổng lượng giao dịch và đạt tỷ l hấp thụ 92%. Trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp khan hiếm và chất lượng phát triển tại các khu phức hợp ngày càng tốt, nhu cầu bất động sản liền thổ gia tăng, đặc biệt là các sản phẩm có giá cao. Trong ba năm gần đây, tỷ trọng sản phẩm có giá bán trên 18 tỷ đồng/căn có nguồn cung sơ cấp lẫn lượng bán tăng.
Trong năm 2020 và 2021, phân khúc này chiếm hơn 50% tổng nguồn cung sơ cấp và chiếm tỷ trọng cao trên tổng lượng giao dịch (43% vào năm 2020 và 51% vào năm 2021). Năm 2019, phân khúc này chỉ chiếm 32% nguồn cung sơ cấp và 28% lượng giao dịch. Trong Q4/2021, các căn trên 18 tỷ đồng chiếm 90% lượng bán. Với tình trạng dân số đô thị tăng trưởng nóng tại TP.HCM và sự phát triển hạ tầng giao thông liên tỉnh cải thiện, người mua bất động sản liền thổ ngày càng quan tâm đến các địa điểm đầu tư lân cận như Đồng Nai và Bình Dương. Cả hai tỉnh đều thu hút các chủ đầu tư lớn như Novaland, Vingroup, Nam Long, CFLD và Capitaland.
Với quỹ đất sẵn có lớn, giá đất hợp lý và cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện, Đồng Nai và Bình Dương đang vượt qua Tp.HCM về cả nguồn cung và lượng giao dịch.
Năm 2021, nguồn cung sơ cấp của Đồng Nai nhiều hơn TP.HCM khoảng 130% và lượng giao dịch nhiều hơn TP.HCM khoảng 160%. Nguồn cung của Đồng Nai được thúc đẩy bởi các dự án quy mô lớn ở Biên Hòa. So với Tp.HCM, Bình Dương cũng có nguồn cung sơ cấp cao hơn 23% và lượng giao dịch cao hơn 2%. Nguồn cung tương lai ở các tỉnh lân cận sẽ tiếp tục đáp ứng nhu cầu bất động sản liền thổ trước bối cảnh thiếu hụt nguồn cung tại TP.HCM. Dự kiến đến năm 2024, Đồng Nai sẽ có nguồn cung tương lai hơn 17.700 căn, nhiều hơn TP.HCM 105%. Bình Dương dự kiến tung ra 7.400 căn vào năm 2024 do trọng tâm là căn hộ hơn là nhà ở liền thổ.
Các tỉnh xung quanh TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương đã xuất hiện một số khu đô thị lớn được hình thành trong những năm qua. Đây tiếp tục là xu hướng chủ đạo trong thời gian tới, khi mà nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM đang quá thiếu hụt, do đó các nhà đầu tư và đơn vị phát triển bất động sản sẽ chuyển sang tìm kiếm những khu đô thị vệ tinh, khi có đủ kết cấu hạ tầng làm cầu nối giữa các khu vực này với thành phố lớn, nơi làm việc. Trước tình trạng thiếu hụt nguồn cung bất động sản nhà ở tại các thành phố và những tỉnh lân cận, điều quan trọng mà chính quyền địa phương cần tháo gỡ là tiếp tục cải thiện khung pháp lý, chủ động hỗ trợ nhiều nguồn đầu tư vào bất động sản hơn, bao gồm khung kế hoạch để các dự án diễn ra đúng thời hạn.
Tổng Hợp