Sản phẩm nhà ở xã hội được coi là một trong những chiếc chìa khoá để giải bài toán thanh khoản cho thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư cá nhân đang cố gắng tìm thêm lý do để mua vào bất động sản trong giai đoạn này….
Mặc dù nhiều nhà đầu tư chưa tự tin năm 2023 thị trường bất động sản sẽ khởi sắc, nhưng những tín hiệu khả quan được các chuyên gia chỉ ra có thể là nền tảng để trợ sức thêm cho kỳ vọng phục hồi.
TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, bức tranh kinh tế Việt Nam năm 2023 có nhiều tín hiệu tích cực, dựa trên những triển vọng từ nội tại quốc gia và diễn biến chung của thế giới. Theo đó, khả năng kinh tế toàn cầu phục hồi chậm lại trong năm 2023, nhưng vẫn tăng trưởng gần bằng mức trước dịch Covid-19 là từ 2,2 – 3%.
Chính phủ tích cực áp dụng nhiều công cụ để tạo động lực tăng trưởng sẽ là lực đẩy lớn cho diễn biến phục hồi kinh tế, kiểm soát lạm phát, cũng như đẩy mạnh đầu tư công và cơ cấu, hoàn thiện thể chế pháp lý. Những yếu tố này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản năm 2023 nói riêng bước qua khó khăn.
Có ý kiến cho rằng, hoạt động sản xuất – kinh doanh quý IV/2022 của một số ngành có thể ghi nhận lợi nhuận tích cực. Dòng tiền này cùng lượng kiều hối gia tăng dịp Tết 2023 (ước tính cả năm đạt 14 – 16 tỷ USD) sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản có thanh khoản tốt hơn.
Thời điểm này năm trước, dù dịch Covid-19 vẫn phức tạp, nhưng hoạt động đầu tư, mua bán bất động sản diễn ra khá sôi động. Nhiều nhà đầu tư có khoản tiền dự trữ từ đầu tư trước đó thực hiện “lướt sóng”, giúp duy trì thanh khoản. Tình hình gần đây có phần “nặng nề”, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan”.
Cơ quan quản lý đang có động thái nới dần chính sách thắt chặt tiền tệ và chính sách quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhưng những tác động từ các biến cố thị trường từ cách đây 8 tháng nhìn chung vẫn đang ảnh hưởng một cách rõ ràng trên thị trường bất động sản.
Từ các nhà đầu tư cá nhân đến các nhóm đầu tư, tâm lý cố nán lại, chờ thêm vẫn thể hiện rõ khi theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) qua số liệu từ nhiều thành viên ở các địa phương, các giao dịch chốt chưa nhiều, chủ yếu khách đến hỏi han về tình hình thị trường và diễn biến giá cả.
“Lãi suất cho vay cao, tác động lớn tới thị trường, nhà đầu tư vẫn đặt cược khả năng giá tiếp tục giảm, nên trong lúc chờ đợi, tôi mang tiền mặt gửi ngân hàng lấy lãi, chỉ giữ lại khoản tiền mặt không lớn. Thị trường dù bắt đầu xuất hiện tín hiệu tích cực, nhưng không dễ đảo chiều ngay, mà cần thời gian để thẩm thấu. Do vậy, tôi tiếp tục đứng ngoài quan sát diễn biến thị trường”, anh Thanh Tùng, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp chia sẻ.
Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, năm 2022 ghi nhận biểu hiện mang tính “bất thường” từ thị trường bất động sản. Đầu năm thị trường “bùng nổ” (đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh) nhưng đến cuối năm lại “trầm lắng”.
Nguồn cung khan hiếm (hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước), rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiên về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm.
Phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt tại các địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là các sản phẩm tự phát, không thuộc các dự án phát triển.
Cầu bất động sản ở thực vẫn rất lớn do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng (đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp) nên tỷ lệ giao dịch thấp, tính hấp thụ yếu.
Chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền cũng làm cho tính thanh khoản của thị trường bị suy yếu.
Về biến động giá, VARS cho biết, đầu năm giá tăng mạnh từ 20% đến 30%, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Mức giá này tăng cao so với thực chất. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm có hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng.
Với phân khúc bất động sản công nghiệp, đầu năm 2022 khôi phục mạnh và ổn định, có thể xem là phân khúc là điểm sáng của thị trường bất động sản. Còn phân khúc bán lẻ tăng trưởng từ đầu năm đến hết quý 3/2022 nhưng đến cuối năm cũng có dấu hiệu chững lại.
Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.
Đánh giá thực trạng sức khỏe hiện tại của thị trường bất động sản, VARS nêu ra, nguồn cung hạn chế và không phù hợp. Trong bối cảnh nhu cầu duy trì ở mức cao, vì vậy, tạo ra một thị trường lệch pha, bất hợp lý và không thực chất.
Trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD. Sự việc này đã làm nghiêm trọng hơn tình hình “đóng băng” tạm thời của thị trường bất động sản.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán, Nhịp Sống Thị Trường)