Thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn, trong đó khó khăn cơ bản nhìn thấy được là dòng tiền bị tắc, thủ tục pháp lý bị siết chặt. Nhiều kỳ vọng tươi sáng cho thị trường bất động sản trong năm Quý Mão 2023…
Với thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay, trong nhiều năm liền, giá bất động sản không ngừng tăng cao, nhưng nguồn cung và thanh khoản thị trường ngày càng sụt giảm.
Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2018, có gần 200.000 sản phẩm mới được cung cấp cho thị trường. Năm 2019, nguồn cung mới đã sụt giảm gần một nửa, chỉ còn 110.000 sản phẩm và tính đến hết 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chỉ đạt 41.886 sản phẩm, tương đương chỉ bằng 24% so với năm 2018.
Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%.
Theo các chuyên gia, đối tượng bị tác động bởi những khó khăn này chủ yếu là với các doanh nghiệp đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.
Song, từ khó khăn ban đầu dẫn đến sự khó khăn nối tiếp, tác động đến toàn thị trường chính là yếu tố tâm lý và niềm tin sụt giảm, đây là yếu tố dẫn đến sự tắc thanh khoản của toàn thị trường.
Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có nhiều yếu tố chuyển biến tích cực. Nhiều tín hiệu cho thấy hệ thống ngân hàng sẽ có room tín dụng mới và sẽ ưu tiên cấp nguồn cho các dự án đủ điều kiện về mặt pháp lý. Luật Đất đai 2023 sửa đổi hứa hẹn sẽ giải quyết bài toán đền bù giải phóng mặt bằng, gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án trên cả nước. Nguồn vốn đầu tư công được đẩy nhanh tiến độ giải ngân, nhất là tại các dự án cơ sở hạ tầng, giúp thúc đẩy phát triển kinh tế vùng miền, qua đó tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, để người dân mở hầu bao mua bất động sản giai đoạn này, cần nhất là “bài thuốc an thần”, trấn an tâm lý nhà đầu tư.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, (HoREA), sự khó khăn của thị trường bất động sản gần đây chỉ là giọt nước tràn ly, còn thực tế, thị trường đã khó khăn từ nhiều năm trước. Từ năm 2018 đến nay, do thủ tục siết chặt, hàng trăm dự án bị ách tắc; nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền bị sụt giảm mạnh, giá nhà tăng. Kế đến năm 2020 và 2021, thị trường điêu đứng vì dịch bệnh, doanh nghiệp cạn kiệt nguồn lực.
“Doanh nghiệp bất động sản không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế, chính sách. Nếu được Nhà nước tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng sẽ ‘đánh thức’ niềm tin của thị trường. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế”, ông Châu nhấn mạnh.
Đó cũng là quan điểm của nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp bất động sản. Theo các doanh nghiệp, cơ chế, chính sách mới là thứ quý giá, cần thiết cho thị trường bất động sản lúc này. Một khi cơ chế, chính sách được mở sẽ kích hoạt dòng vốn lưu thông, các dự án vướng thủ tục, dự án minh bạch pháp lý đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, nguồn cung dồi dào, lúc đó sẽ tự động kích hoạt niềm tin toàn thị trường.
Trong lần trò chuyện với phóng viên vào thời điểm thị trường bất động sản đang từ hưng phấn đột ngột chuyển sang trầm lắng do chính sách siết tín dụng ngân hàng, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land đã tỏ ra lo lắng.
Theo bà Hương, việc kiểm soát tín dụng, hay pháp lý để điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, ngăn ngừa rủi ro thị trường bong bóng là cần thiết. Tuy nhiên, việc này có thể ảnh hưởng tới niềm tin của thị trường.
“Điều lo lắng nhất đối với thị trường bất động sản là niềm tin bị sụp đổ. Bởi một khi niềm tin sụt giảm sẽ dẫn đến tâm lý không phân biệt đúng, sai hay tốt, xấu và đây là yếu tố dễ dẫn đến nguy cơ đổ vỡ dây chuyền”, bà Hương nói và cho rằng, điều này đã từng diễn ra vào năm 2008.
Lúc đó, chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, Việt Nam đã thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát đã khiến cho thị trường bị đóng băng.
Thời gian đóng băng của thị trường kéo dài tới 5 năm, trong đó một phần là kinh tế khó khăn, nhưng mặt khác, nhiều người có tiền nhàn rỗi, có nhu cầu nhà ở cũng đứng ngoài cuộc vì mang tâm lý chờ đợi thị trường còn giảm sâu. Sau đó, Nhà nước phải tung ra nhiều gói kích cầu, thị trường mới dần phục hồi.
Đánh giá thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản vẫn sẽ xuất hiện những cơn sốt đất cục bộ tại một số địa phương khi có quy hoạch và đầu tư hạ tầng mới.
Tuy nhiên, giá bất động sản sẽ tăng không phải do sốt ảo hay tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn đầu năm 2022 mà tăng giá trị thật do hạ tầng phát triển và chất lượng dự án tốt.
“Nghiên cứu về khẩu vị của các nhà đầu tư hiện nay, chúng ta có thể nhận thấy rõ một sự dịch chuyển quan trọng, đó là không còn mặn mà với những dự án nhỏ lẻ. Thay vào đó, họ hướng tới những đô thị được đầu tư và phát triển đồng bộ”, ông Hà nói.
Ông Hà cũng dự đoán, trong thời gian tới các đòn bẩy về tài chính sẽ dần được cải thiện, room tín dụng được nới thêm, cùng với đó là những cơ chế chính sách về trái phiếu doanh nghiệp được tháo gỡ. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản sẽ được khơi thông nguồn vốn, doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp tục với các dự án dang dở cũng như đầu tư thêm nhiều sản phẩm.
Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa tăng từ 35% vào năm 2019 lên 37% vào năm 2021 và mục tiêu đạt 45% vào năm 2025, góp phần gia tăng nhu cầu nhà ở, cùng với đó là nhu cầu về các hoạt động dịch vụ nghỉ dưỡng, văn phòng phát triển theo. Do đó, ông Hà có hy vọng rất lớn thị trường bất động sản năm 2023 sẽ mang gam màu tươi sáng và dần lấy lại được đà tăng trưởng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích, thông thường, trong một năm sẽ có một đợt sốt đất đầu năm và cuối năm. Tương tự, bước sang năm 2023, các cơn sốt đất sẽ quay trở lại nhưng xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý II, quý III hoặc ở giai đoạn cuối năm. Bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông.
Tổng Hợp
(VTV, Đầu Tư Chứng Khoán)