Liên quan đến vấn đề định giá đất, điều 153 của dự thảo luật quy định việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Giá đất thị trường được xác định như thế nào cho hợp lý…
Chia sẻ về những khó khăn trong định giá đất sát giá thị trường, TS Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi có cả thị trường đầu cơ và thị trường được điều tiết. Ngoài ra, phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến.
TS Dũng chia sẻ thêm, mặc dù luật đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo bởi thị trường rất dễ bị thao túng, nhất là các khu đất ở. Nhiều giao dịch thổi giá khi bán đồng thời làm thấp giá khi trả thuế thu nhập, giá giao dịch ghi nhận tại phòng một cửa không phản ánh giá thị trường. Theo TS Dũng, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi nhiều nỗ lực kết hợp như luật thuế, quản lý thị trường, khống chế đầu cơ.
Trao đổi về nội dung này, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho biết, để có dữ liệu xác định giá đất sát thị trường thì mọi giao dịch của các tổ chức kinh doanh phải thực hiện trên sàn, giao dịch đến đâu thì giá cập nhật đến đó. Khi có dữ liệu đủ dày, cơ quan quản lý sẽ có bản đồ về giá đất theo thị trường.
Giá đất thị trường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
Phó thủ tướng nhấn mạnh dự thảo Luật Đất đai được kỳ vọng tháo gỡ ngay khó khăn, tạo đổi mới đột phá dài hạn, phát huy nguồn lực phát triển kinh tế. Dự thảo có nhiều chính sách quan trọng, nhưng cần thiết nhất hiện nay là xác định rõ quyền hạn, trách nhiệm của nhà nước và người dân trong sở hữu, sử dụng đất đai; đơn giản thủ tục hành chính.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần phân cấp mạnh mẽ, không chồng lấn. Ở địa phương, Phó thủ tướng đề nghị phân định kế hoạch sử dụng đất giữa cấp tỉnh (5 năm) để định hướng không gian, cấp độ phát triển; kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thực hiện hàng năm gồm chỉ tiêu đất đai và danh sách dự án tiềm năng.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng từ giữa năm 2022, sau khi Trung ương ban hành Nghị quyết 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Đến nay, dự thảo được sửa đổi lần thứ tư và đang được lấy ý kiến rộng rãi các tầng lớp nhân dân đến giữa tháng 3.
Nội dung lấy ý kiến nhân dân tập trung vào nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; trường hợp, tiêu chí, điều kiện thu hồi đất; việc lập và thực hiện khu tái định cư; hình thức lấy ý kiến và trách nhiệm tổng hợp, tiếp thu, giải trình khi làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, nguyên tắc áp dụng pháp luật; quyền và trách nhiệm của Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất đai cũng được lấy ý kiến.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp 4, tháng 10/2022 và được xem xét thông qua theo quy trình ba kỳ họp.
Góp ý về nội dung này, bà Đỗ Thị Minh Hoa, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Kạn chia sẻ, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường phục vụ công tác xác định giá đất gặp nhiều khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng). Việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong một số trường hợp còn phức tạp do thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đáp ứng nhu cầu. Bà Hoa đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể và có định lượng hơn về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để có thể lượng hóa các câu hỏi như thế nào là “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, “khoảng thời gian nhất định” là bao lâu.
Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nam Định Trần Anh Dũng cũng cho rằng, thực tế việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, thậm chí một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng. Do đó, tỉnh này đề nghị không quy định khoản này tại Luật đất đai mà quy định tại Nghị định, Thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết.
Ông Hà Trọng Hải, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lai Châu cũng đề nghị quy định rõ hơn về giá đất trên thị trường bởi việc xác định giá đất cực kỳ khó khăn. Ông đề xuất, các giao dịch về đất phải đưa lên sàn mới thống kê được giá, còn chỉ dựa vào điều tra thống kê tại các văn phòng công chứng thì rất khó xác định chính xác.
Tổng Hợp
(Tiền Phong, VnExpress)