Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực, đáp ứng khả năng tài chính của đại đa số người mua nhà. Đây được xem là bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường.
Giới phân tích cho rằng, thời điểm cuối năm nay và 2 năm tiếp theo sẽ là giai đoạn không dễ dàng về dòng tiền đối với doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt, các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.
Ghi nhận số liệu của 107 doanh nghiệp bất động sản và một số doanh nghiệp điển hình từ Wichart – nền tảng truy xuất và trực quan hóa dữ liệu tài chính của WiGroup cho thấy, mặc dù tỷ lệ nợ vay không tăng, nhưng các chỉ số khả năng thanh toán và EBITDA/Lãi vay (tỷ số khả năng trả lãi) đều có xu hướng giảm dần.
Thực tế này khiến các doanh nghiệp phải tính đến việc thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…) và điều đó có thể làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, tác động đến sự tăng trưởng của nền kinh tế.
Chưa kể, do các nguồn vốn bị tắc nghẽn, một số doanh nghiệp năng lực tài chính yếu buộc phải vay vốn bên ngoài với lãi suất rất cao, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu cao (thậm chí đến 40% giá hợp đồng), từ đó có thể dẫn tới rủi ro sau này bởi hầu hết đều là sản phẩm hình thành trong tương lai.
Số liệu công bố mới nhất của Fiin Group cho biết, kết thúc 9 tháng đầu năm 2022, số ngày tồn kho bất động sản trung bình toàn ngành đã tăng lên 1.500 ngày, tức phải khoảng 4 năm mới tiêu thụ hết. Hàng tồn kho tăng lên mức báo động, kết hợp với các khoản phải thu gia tăng, nợ phải trả ngắn hạn tăng… đã gây áp lực lớn tới khả năng thanh toán trong ngắn hạn, nhất là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp phải đáo hạn trái phiếu vào cuối năm nay.
Theo thống kê của Công ty Chứng khoán VNDirect, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý IV/2022 ở mức 58.840 tỷ đồng, tăng 87,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, bất động sản tiếp tục là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34,1% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn, tương đương 20.071 tỷ đồng (tăng 65,2%). Cần lưu ý rằng, con số này chưa bao gồm các trái phiếu doanh nghiệp đã chủ động mua lại trước hạn trước đó 3-4 tháng.
Bên cạnh đó, áp lực lãi vay tăng đã hiện hữu. Hoạt động phát hành trái phiếu trong quý III/2022 giảm tới hơn 90% so với cùng kỳ càng tạo thêm áp lực vốn cho doanh nghiệp địa ốc. Việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán cũng không khả quan khi khi thị trường liên tục giảm, trong đó cổ phiếu bất động sản nằm trong nhóm bị bán tháo nhiều nhất thời gian qua, hệ quả là nhiều doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi kế hoạch tăng vốn.
Trong khi đó, Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng – DIC Corp (mã DIG) liên tục phải giảm giá bán cổ phần về mức 20.000 đồng/cổ phiếu và lần gần nhất là 15.000 đồng/cổ phiếu so với mức giá ban đầu là 30.000 đồng/cổ phiếu do thị trường chứng khoán diễn biến xấu.
Giám đốc một quỹ đầu tư chiến lược nhìn nhận, trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, nguồn thu từ hoạt động tài chính được xem như “cứu cánh” giúp bức tranh kết quả kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc bớt ảm đạm trong con mắt các nhà đầu tư và cổ đông. Tuy nhiên, nếu quá phụ thuộc sẽ ảnh hưởng tới doanh nghiệp trong dài hạn, bởi đây thường là các khoản doanh thu mang tính thời vụ và không mang yếu tố cốt lõi của doanh nghiệp.
Một điểm đáng lưu ý, trước thềm công bố báo cáo tài chính quý III/2022, nhiều doanh nghiệp như DXG, NLG, DIG, HDG… đồng loạt công bố lùi kế hoạch mở bán một số dự án trọng điểm từ cuối 2022 sang giữa năm 2023.
Động thái này gây áp lực không nhỏ lên chỉ số hàng tồn kho bất động sản. Còn nhớ, cuối năm 2021, khi “ông lớn” bất động sản Evergrande (Trung Quốc) vỡ nợ, thống kê của Fiin Group cho thấy, chỉ số vòng quay hàng tồn kho của các doanh nghiệp nước này theo báo cáo tài chính năm 2021 vẫn ở ngưỡng cho phép với khoảng 900 ngày, tương đương khoảng 2 năm tiêu thụ. Đây cũng là cơ sở để đơn vị này đánh giá triển vọng không quá kém lạc quan của thị trường bất động sản Việt Nam.
Tổng Hợp