Thống kê của người viết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) từ đầu năm đến nay, lần đầu tiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản công bố một số chỉ tiêu tài chính, trong đó, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu (D/E) lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm lần.
Sau giai đoạn bùng nổ và tăng trưởng “chóng mặt”, thị trường bất động sản rơi vào cảnh ảm đạm chưa từng thấy, thanh khoản gần như “đóng băng” suốt một năm nay. Với đặc thù phát triển phục thuộc quá nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, khi thị trường đi xuống, ngay lập tức khiến hàng loạt chủ đầu tư lâm vào cảnh bế tắc.
Bên cạnh những hệ lụy nhãn tiền, giới chuyên môn đánh giá, giai đoạn thanh lọc này là cần thiết để loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn chộp giật khỏi cuộc chơi. Hay nói cách khác, đã đến lúc thị trường cần minh bạch hơn.
Theo thống kê của FiinRatings, từ đầu năm 2022 đến ngày 4/5/2023, thị trường đã ghi nhận 98 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ TPDN với tổng giá trị là 128.500 tỷ đồng, tăng 13,6% so với lần cập nhật gần nhất.
Đơn vị này cho biết, bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,2%, cao thứ hai sau ngành năng lượng (63,1%). Tuy nhiên, ngành bất động sản lại có quy mô TPDN lưu hành lớn nhất, ở mức 396.300 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị TPDN lưu hành.
Dựa trên số liệu từ báo cáo tài chính của 33 doanh nghiệp bất động sản chậm trả, FiinRatings nhận thấy đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp này đã tăng gấp 9,5 lần so với thời điểm cuối năm 2017.
Tuy nhiên, tài sản hữu hình của các công ty bất động sản có mức tăng khiêm tốn từ 25.000 tỷ đồng ở năm 2017 lên 33.000 tỷ đồng tại năm 2021. Trong khi đó, khoản phải thu và khoản đầu tư dài hạn lại tăng gấp hơn 4 lần.
Đấy là số liệu được công bố bởi các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, còn các doanh nghiệp chưa đại chúng thì sao?
Đơn cử, CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) và Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường ghi nhận hệ số nợ/vốn chủ sở hữu lần lượt trên 128 lần và 118 lần, tương ứng nợ phải trả khoảng 96.400 tỷ đồng và hơn 4.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp có đòn bẩy nợ cao như Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC (hơn 27 lần), CTCP Câu lạc bộ Du thuyền và nghỉ dưỡng Cam Ranh (hơn 16 lần), CTCP KITA Invest (9,5 lần), CTCP Đầu tư Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam (hơn 9 lần),…
Một doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng đang làm thủ tục giải thể (CTCP Đầu tư Revital Việt Nam) mới đây cũng gây chú ý khi có khoản lỗ sau thuế hơn 193 tỷ đồng trong năm 2022, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu là 196 lần, tương ứng nợ phải trả hơn 1.838 tỷ đồng.
Theo FiinRatings, ba năm vừa qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính lẫn tín dụng khiến tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.
Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định nhằm kiểm soát chặt tín dụng trong môi trường lãi suất tăng đã buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế và bù đắp cho các dự án. Do đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh để tăng tính chủ động về tài chính.
Trên thực tế, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành trong giai đoạn này thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết – nhóm doanh nghiệp có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch, được thể hiện qua đòn bẩy tài chính.
Thống kê của FiinRatings cho thấy, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.
Tổng Hợp
(VietnamBiz)