Nhiều đề xuất nhằm kéo giảm giá nhà, chung cư

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25- 30 triệu đồng/m 2 ) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong hai năm qua. Các phân khúc nhà ở tại TP.HCM đang sát lập mặt bằng giá mới. Nhiều người có nhu cầu thực cho rằng, họ khó có cơ hội sở hữu nhà tại TP.HCM với mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2. 

Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm đến nay, trên địa bàn TP.HCM chỉ có 26 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 15.087 căn. Trong đó, có 5.339 căn hộ cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 và 9.585 căn hộ trung cấp giá bán từ 20 – 40 triệu đồng/m2.

Phân khúc nhà ở bình dân có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 vô cùng khan hiếm, chỉ có 163 căn. Trong khi cùng kỳ năm trước, nguồn cung căn hộ bình dân trên thị trường là 12.366 căn.

Riêng tháng 10/2020, trong 6 dự án (tổng số 8.365 căn hộ) đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ đến 94,4% và phần còn lại là căn hộ cao cấp. Như vậy, phân khúc căn hộ bình dân dường như đã không còn trên thị trường.

Giá bán một bất động sản phụ thuộc vào bốn yếu tố chính: chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp.

HoREA: Đề xuất cho người trẻ vay tín chấp mua nhà

Trong đó, yếu tố đầu tiên và lớn nhất chính là đất đai. Có thể thấy ngay rằng đất để các doanh nghiệp có thể làm dự án tại TP.HCM hiện nay vừa hiếm vừa đắt. Doanh nghiệp có tiền cũng khó tiếp cận được khoảng đất phù hợp với nhu cầu. Hoặc nếu có đất cũng khó mà mua được do giá đã bị đẩy lên rất cao những năm vừa qua.

Giá đất cao nên nếu quyết định làm dự án thì doanh nghiệp phải đẩy giá bán cao lên mới thu hồi được vốn.

Yếu tố thứ hai là chi phí tài chính của doanh nghiệp. Đó là chi phí bỏ ra để mua hoặc đền bù đất cho phát triển dự án, chi phí hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chi phí xây dựng và chi phí bán hàng. Do quá trình làm thủ tục một dự án bất động sản ở VN kéo dài, thường mất 3-5 năm, nên chi phí lãi vay của doanh nghiệp bị đội lên rất lớn.

Ví dụ, cần bỏ ra 200 tỉ mua đất làm dự án, trong đó vay ngân hàng 70% là 140 tỉ đồng với lãi suất 10%/năm thì mỗi năm doanh nghiệp phải trả lãi 14 tỉ đồng. Nếu thời gian làm hồ sơ giấy tờ mất 3-5 năm thì chỉ riêng lãi vay doanh nghiệp đã mất 42-70 tỉ đồng.

Tất cả chi phí này sẽ cộng vào giá thành làm tăng giá bất động sản rất lớn. Nhìn vào các con số nói trên thì có thể thấy ngay chỉ cần giảm 1-2 năm làm thủ tục cho doanh nghiệp thì giá thành bất động sản đã giảm đi nhiều thế nào.

Yếu tố thứ ba là chi phí xây dựng. Đây là khâu rất khó giảm giá vì phụ thuộc vào giá nguyên liệu và chi phí nhân công. Nếu cải tiến công nghệ giảm nhân công thì cùng lắm cũng giảm được 5-10% chi phí, trong khi chi phí xây dựng không đóng góp nhiều vào làm giảm giá thành bất động sản nói chung.

Yếu tố cuối cùng tác động vào giá bán bất động sản là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Doanh nghiệp không thể lỗ được. Họ sẽ chọn mức lợi nhuận 5%, 10% hay 20%… Chỉ khi các doanh nghiệp phải cạnh tranh với nhau thật quyết liệt thì mức lợi nhuận này mới giảm xuống, qua đó giảm giá bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, hiện nay, căn hộ trung cấp 2 phòng có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m 2 ), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Giá thành nhà ở thương mại hiện tại cao còn do chi phí nộp tiền bảo vệ lúa áp dụng đối với dự án nhà ở có sử dụng đất lúa được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo Bảng giá đất của địa phương, tại Tp.HCM được tính bằng 80% giá đất lúa, đây mức cao nhất cả nước.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản “chi phí dự phòng”. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Để kéo giảm giá nhà, ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, Chủ tịch HoREA kiến nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất.

“Nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch thì vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở”, ông Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% Bảng giá đất. Đồng thời, đề nghị Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Ủy ban nhân dân thành phố xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa”80% Bảng giá đất như hiện nay.

Ngoài các giải pháp nói trên, việc đánh thuế tài sản cũng cần được Chính phủ tính đến vì đây là biện pháp hữu hiệu đã được triển khai ở nhiều nước. Dù rất nhiều người có nhu cầu về nhà ở mà không thể mua được nhà thì bên cạnh đó cũng có nhiều người sở hữu rất nhiều tài sản khác nhau mà không phải đóng thuế.

Thậm chí có những tài sản bị bỏ không 5-10 năm thay vì được khai thác để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường. Vì vậy, việc đánh thuế tài sản sẽ tăng thêm nguồn thu cho Nhà nước, qua đó tái đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.

Nhật Hạ
( Tổng Hợp)
Nguồn: http://phunumoi.net.vn/nhieu-de-xuat-nham-keo-giam-gia-nha-chung-cu-d214001.html