Thực tế thời gian qua, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương đã xảy ra sai phạm dẫn đến thất thoát tài sản Nhà nước. Song song với tình trạng này, việc giá đất bị đẩy cao qua các cuộc đấu giá. Nóng nhất là vụ đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh, với mức trúng đấu giá lên tới gần 2,5 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm.
Vụ đấu giá được cho là sẽ có tác động lan tỏa về giá đối với hầu hết các loại sản phẩm bất động sản khác xung quanh khu vực Thủ Thiêm hoặc thậm chí là ra tới các khu vùng ven TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới. Rõ ràng tâm lý so sánh chờ đợi ít nhiều sẽ tác động làm tăng mặt bằng giá thời điểm hiện tại. Ngay cả khi chưa thực sự tạo ra mặt bằng giá mới, một số bất cập bộc lộ, như việc giá đất trúng đấu giá liên tục bị đẩy lên cao sẽ gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất sắp tới của các địa phương.
Không chỉ tại Thủ Thiêm, nhiều cuộc đấu giá đất bị đẩy lên cao ngất ngưởng, gấp vài lần so với giá khởi điểm. Cụ thể tại Hà Nội, một lô đất mặt đường nhỏ tại quận Cầu Giấy cũng được đấu giá lên tới gần 400 triệu đồng/m2. Hoặc giá đất ở một huyện nhỏ, tại tỉnh xa Hà Nội, cũng có thể đạt mức giá 60 – 70 triệu đồng/m2.
Nhìn ở khía cạnh tích cực, có thể thấy điều này sẽ mang lại nguồn thu ngân sách dồi dào cho địa phương. Tuy nhiên, khi đi mua, người mua luôn mong muốn có được mức thấp, nhưng trong tình huống này lại là những mức giá cao hơn. Để lý giải cho điều này, một số ý chuyên gia phân tích cho rằng có khả năng việc đẩy giá một khu đất không loại trừ trường hợp có chủ ý, có sắp đặt của một nhóm người nhằm kéo mặt bằng giá chung của cả khu vực đó lên cao. Nói cách khác, họ chịu chi cao cho một mảnh đất, nhưng bù lại sẽ bán những mảnh đất xung quanh ở mức cao. Cuối cùng mức thu về lớn hơn nhiều so với số tiền bỏ ra.
“Nhiều cuộc đấu giá sau khi đấu giá xong, giá ở khu vực đó lại thiết lập một mức giá cao kỷ lục và chỉ nhanh chóng trong một thời gian ngắn. Như vậy thì ai hưởng lợi? Tóm lại, để tạo ra những cuộc chơi đạt mục đích của họ, giá ở mức nào, đạt đến đâu, các nhóm này đã có sự sắp đặt”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết. Như vậy, mặt bằng giá sau các cuộc đấu giá đất có thể bị đẩy lên cao. Ném 1 viên đá vào giữa lòng hồ yên tĩnh, nó sẽ tạo nên những con sóng nhỏ lan ra xung quanh. Đây là hình tượng nhiều chuyên gia đã dùng để so sánh vụ đấu giá đất gần 2,5 tỷ đồng/m2 vừa qua tại Thủ Thiêm. Sau khi trúng đấu giá gấp 8 lần giá khởi điểm, doanh nghiệp trúng đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đã thực hiện việc ký hợp đồng mua tài sản này theo đúng quy chế.
Hơn nữa về người tham gia đấu giá, các quy định xử lý mối “liên minh”, cấu kết thông đồng dìm giá giữa người tham gia đấu giá, người có tài sản, tổ chức đấu giá tài sản chưa rõ ràng, đặc biệt là các giải pháp ngăn ngừa tình trạng “sân sau”, “quân xanh, quân đỏ” giữa người có tài sản và người tham gia đấu giá do có tình trạng “sở hữu chéo”.
Thời gian gần đây, tại một số địa phương, nhiều cuộc đấu giá đất đã vô tình trở thành các “chợ giao dịch” nhộn nhịp kiếm lời mới của giới đầu cơ. Nhiều nhà đầu tư chỉ chuyên làm công việc đi săn đấu giá đất. Nếu thấy khu này bán lời hơn khu khác, họ sẵn sàng bỏ cọc để chọn khu mới. Quy định về tiền cọc khi tham gia đấu giá đất thấp dẫn đến tình trạng bỏ cọc. Theo quy định, người tham giá đấu giá sẽ chỉ phải đặt cọc từ 5 – 20% giá khởi điểm. Khi tham gia đấu giá, họ không xác định mục tiêu ban đầu là sử dụng đất, mà kỳ vọng lướt sóng để ăn tiền chênh lệnh.
Quanh khu vực đất vừa đấu giá sẽ ngay lập tức xuất hiện các văn phòng môi giới để giao dịch các lô đất được những người trúng cọc giao bán. Vì vậy, thay vì đấu giá đất để xây cất nhà cửa, ổn định cuộc sống, nhiều cuộc đấu giá gần đây vô tình trở thành “chợ giao dịch” kiếm lời mới của các nhóm đầu cơ đất. Trước sự nhiễu loạn từ một số cuộc đấu giá, một số địa phương đã nâng mức cọc lên mức tối đa là 20%. Tuy nhiên các thành viên thị trường cho rằng như vậy vẫn còn thấp, cần yêu cầu cọc ngay 50% và mất toàn bộ nếu bỏ hợp đồng.
Nhìn ở khía cạnh tích cực, có thể thấy điều này sẽ mang lại nguồn thu ngân sách dồi dào cho địa phương. Tuy nhiên, khi đi mua, người mua luôn mong muốn có được mức thấp, nhưng trong tình huống này lại là những mức giá cao hơn. Để lý giải cho điều này, một số ý chuyên gia phân tích cho rằng có khả năng việc đẩy giá một khu đất không loại trừ trường hợp có chủ ý, có sắp đặt của một nhóm người nhằm kéo mặt bằng giá chung của cả khu vực đó lên cao. Nói cách khác, họ chịu chi cao cho một mảnh đất, nhưng bù lại sẽ bán những mảnh đất xung quanh ở mức cao. Cuối cùng mức thu về lớn hơn nhiều so với số tiền bỏ ra.
Tổng Hợp