Nhiều chủ đầu tư và khách hàng đều kỳ vọng chính phủ có động thái mạnh mẽ hơn trong việc nới “room” tín dụng, kiểm soát lãi suất cho vay đầu tư bất động sản. Ngoài ra, kỳ vọng chính quyền đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án, các công trình cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh triển khai sẽ là những trợ lực cho thị trường trong thời gian tới.
Năm vừa qua, bất động sản văn phòng là một trong những phân khúc được ghi nhận phục hồi khá sau giai đoạn hậu Covid, với nguồn cung mới tăng nhẹ, giá thuê và tỷ lệ hấp thụ đã cải thiện tương đương mức trước dịch.
Dự báo đến năm 2023, phân khúc này sẽ bị ảnh hưởng nhẹ do các doanh nghiệp giảm quy mô, chi phí, thuê văn phòng diện tích nhỏ hơn, hoặc chuyển sang xu hướng chọn không gian làm việc chung với chi phí tối ưu hơn.
Với bất động sản bán lẻ, các nhà bán lẻ nước ngoài gia nhập thị trường khiến giá thuê tăng cao, việc trả mặt bằng diễn ra không nhiều do khách thuê nhận được hỗ trợ từ chủ đầu tư. Giai đoạn này, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn ở khu vực ngoài trung tâm, TTTM cơ cấu lại ngành hàng sau dịch.
Dự báo, năm 2023 vẫn là một năm khởi sắc của phân khúc này khi xu hướng mở rộng của các nhà đầu tư bán lẻ nước ngoài vào Việt Nam (đặc biệt ngành hàng siêu thị) vẫn tăng cao.
Bất động sản công nghiệp cũng là một điểm sáng trong năm qua khi liên tục tăng về giá thuê và tỉ lệ lấp đầy. Giá thuê cao do nguồn cung hạn chế, tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ theo năm (bình quân ước đạt trên 82%).
Phân khúc này tiếp tục được đánh giá lạc quan trong năm sau khi dự báo giá thuê không giảm, ghi nhận xu hướng đầu tư vào nhà kho/nhà xưởng xây sẵn, logistics, data centers…
Trong khi đó, sản phẩm không chính thống là đất nền cao hơn gấp nhiều lần sản phẩm chính, đi kèm với nó là những chiêu thức “thổi giá” khiến thị trường rơi hỗn loạn. Vì vậy, hệ thống ngân hàng buộc phải có động thái hạn chế nguồn vốn vay đổ vào BĐS. Những hồ sơ vay vốn của DN BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn, với yêu cầu, điều kiện vay vốn cao hơn.
Bất động sản nhà ở chịu nhiều ảnh hưởng từ những yếu tố biến động khách quan, chủ quan của thị trường, chưa thể có sự phục hồi nhanh như kỳ vọng trong trong năm qua. Nguồn cung khan hiếm khiến giá bán tăng nhẹ, cộng với chính sách siết tín dụng bất động sản khiến tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh từ quý 3/2022, và càng giảm sâu hơn trong quý 4/2022.
Dự báo, nguồn cung nhà ở vẫn chưa có cải thiện nhiều trong năm 2023 do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng sẽ có chuyển biến tích cực hơn từ cuối quý 2, đầu quý 3/2023 – khi các giải pháp tháo gỡ các điểm nghẽn thị trường từ Chính phủ và các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát huy tác dụng.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo các ngân hàng thực hiện lộ trình cắt giảm nguồn vốn trung – dài hạn sử dụng cho vay ngắn hạn đối với DN nói chung và DN BĐS nói riêng. Ngoài ra, việc huy động vốn đầu tư của DN từ khách hàng thông qua kênh trái phiếu, chứng khoán… cũng đang bị kiểm soát chặt chẽ. Trong khi phản ứng của thị trường lại có độ trễ, kể từ khi thực hiện những quy định về siết tín dụng BĐS, lúc này thị trường ngày càng lộ rõ thêm khó khăn, nhiều khu vực không có giao dịch vì giá quá cao nhưng người bán thì không muốn cắt lỗ, còn người mua thì lại không dám xuống tiền ở thời điểm này. Tín dụng “phanh” đột ngột, đang làm cho thị trường hụt hơi, khiến cho nhiều lĩnh vực khác cũng bị ảnh hưởng tiêu cực.
Lĩnh vực BĐS đang nắm tỷ trọng vốn tương đối lớn của hệ thống ngân hàng, không chỉ là DN hay nhà đầu tư mà ngay cả người mua nhà để ở cũng có một lượng lớn sử dụng dòng vốn từ nguồn vay ngân hàng. Vì vậy, khi ngân hàng dừng cấp vốn ngay lập tức thị trường chịu ảnh hưởng. Những kênh huy động vốn khác như chứng khoán, trái phiếu được xem là kênh vô cùng quan trọng của DN nhưng thời gian qua do quy định pháp lý chưa được xây dựng đồng bộ, dẫn đến sai phạm của DN khi huy động vốn đã gây tác động xấu đến xã hội và ảnh hưởng đến uy tín của DN.
Chưa dừng lại ở đó, từ cuối tháng 9 vừa qua, với động thái tăng trần lãi suất huy động và cho vay vốn từ Ngân hàng Nhà nước, lại tiếp tục gây ra những tác động kép đối với thị trường BĐS. Việc tăng lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ thu hút được rất nhiều tiền gửi nhưng sẽ không tốt cho thị trường bởi giao dịch đang bị chững, nhiều người vẫn bị mắc kẹt với các khoản đã đầu tư, số còn lại thì tạm dừng hoặc cân nhắc vay vốn để đầu tư mới. Nếu tình trạng này còn kéo dài, thật khó để dự báo đến khi nào thị trường mới trở lại.
Sau làn sóng Covid-19 lần thứ 4 (cuối năm 2021 – đầu năm 2022), thị trường dần sôi động khi lượng giao dịch và giá một số khu vực không ngừng tăng, dẫn đến tình trạng sốt đất trên diện rộng.
Việc UBND TP.HCM hủy kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm là cơ sở để chính quyền đánh giá lại toàn bộ bức tranh thị trường, đồng thời phát triển bất động sản Thủ Thiêm một cách bền vững hơn.
Chính sách siết tín dụng và tăng lãi suất cho vay ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư. Công tác thanh kiểm tra và xử lý sai phạm trên diện rộng đối với nhiều doanh nghiệp nhằm lành mạnh hóa thị trường, trong ngắn hạn đã có những tác động rất lớn về đối với tâm lý và niềm tin thị trường.
Đối mặt với hàng loạt khó khăn về thị trường, khách hàng, tính thanh khoản, vốn, trái phiếu…, hàng loạt chủ đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược, điều chỉnh giá sản phẩm, tái cấu trúc danh mục tài sản, bán bớt tài sản để mua lại trái phiếu…
Đánh giá một cách khách quan, thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển tốt. Chúng ta đang ở giai đoạn cao điểm của đô thị hóa nên nhu cầu ở cũng như đầu tư là rất lớn. Do vậy, để điều tiết được một thị trường tốt phải hết sức nhạy bén, tỉnh táo và cần có thời gian, độ trễ nhất định. Nếu chúng ta điều tiết chính sách vĩ mô tốt, đặc biệt là tín dụng ngân hàng củng cố lại thì thị trường sẽ phục hồi. Bài toán của BĐS là vốn – nguồn lực – động lực, khi DN được tạo điều kiện thông thoáng, chính sách tài chính ổn định thì thị trường sẽ vận hành trơn tru. Thị trường BĐS ổn định chỉ khi chính sách liên quan đến lãi suất, tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn.
Xem xét cả quá trình có thể thấy, dòng vốn vào BĐS vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Năm 2023, nếu nới tín dụng, chính sách vĩ mô về trái phiếu chứng khoán khai thông, lấy lại được tín nhiệm thì chắc chắn thị trường sẽ phát triển tốt. Hiện nay, cả đòn bẩy tài chính cá nhân và DN đều bị tắc, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn cho khách mua cũng như chủ đầu tư. Khi dòng tiền bị hạn chế thì dự án dù có chính sách ưu đãi hấp dẫn cũng rất khó bán hàng, bởi hầu hết dự án đều gắn với chương trình hỗ trợ cho vay. Khách hàng đầu tư BĐS dùng đòn bẩy tín dụng chiếm tỷ lệ cao, do vậy khi mối liên hệ giữa khách hàng và chủ đầu tư bị cắt đứt, thị trường ảm đạm là điều tất yếu.
Tổng Hợp
(Kinh Tế Đô Thị, Nhịp Sống Thị Trường)