Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, nhưng trên thực tế, không nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư xây dựng loại hình bất động sản này do nhiều vướng mắc.
TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành Bất động sản, Trường đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội cho biết, có nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ hình thức giao đất thực hiện dự án, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội tới việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…
Điều bất cập hiện nay, theo nhiều doanh nghiệp, là dù được miễn tiền sử dụng đất, nhưng muốn làm nhà ở xã hội vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới được thực hiện thủ tục miễn và điều này làm phát sinh nhiều thủ tục hành chính. Theo phản ánh của các doanh nghiệp, để thực hiện thủ tục này thì cần thời gian từ 1-2 năm, chưa kể quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai…, dẫn đến việc lựa chọn còn phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện, làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Một vấn đề khác là việc điều chỉnh quy hoạch cho dự án nhà ở xã hội được chuyển từ nhà ở thương mại sang và chính sách miễn tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá học sinh, sinh viên, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước, xây dựng lại nhà chung cư. Hiện tại, các quy định của pháp luật chưa xác định được trường hợp nào được miễn, trường hợp nào được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này vô hình trung làm khó các cơ quan nhà nước của địa phương trong thực thi pháp luật. Bên cạnh đó, quy trình miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình nhà ở trên cũng rất phức tạp, tốn thời gian, chi phí… khiến các chủ đầu tư không mặn mà.
Còn KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho hay, quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới cũng đang gây khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội và phát triển nhà ở thương mại. Nguyên nhân là do nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong cùng một dự án sẽ làm giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại sẽ xuống thấp.
“Việc tập trung bố trí 20% quỹ đất trong các dự án nhà thương mại để xây dựng nhà ở xã hội khiến các địa phương không chú ý quy hoạch quỹ đất độc lập cho nhà ở thương mại, dẫn tới thiếu hụt nhiều quỹ đất này thời gian qua và không tạo được sự chủ động cho địa phương và chủ đầu tư”, ông Chính nhấn mạnh.
Nghiên cứu của Công ty Dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield về các thị trường khu vực châu Á cho thấy, nhà ở xã hội tại các quốc gia và vùng lãnh thổ như Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc, Singapore…. được xây dựng và vận hành với chi phí rất thấp mà vẫn đầy đủ các tiện nghi cơ bản.
Ở Hồng Kông chỉ có nhà chung cư, nhưng tại Việt Nam có thêm loại hình nhà liền thổ do vẫn còn nhiều quỹ đất ở. Hồng Kông đẩy tăng tỷ lệ công/tư nhà ở lên mức 70/30 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà ở xã hội, trong khi Việt Nam chưa có quy định cụ thể về tỷ lệ này.
Singapore quy định nghiêm ngặt hơn Việt Nam về chương trình nhà ở xã hội với các tiêu chí sàng lọc cư dân, chế độ sở hữu 99 năm… nhằm giúp chính phủ nước này chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.
Còn ở Hàn Quốc, thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, có hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và thực hiện dự án.
Phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội là giải pháp hữu hiệu giúp bổ sung nguồn cung nhà ở, hạn chế tình trạng lệch pha cung – cầu…, thế nhưng khi triển khai lại gặp nhiều vướng mắc.
Tổng Hợp
(ĐTCK)