Mặc dù dịch bệnh Covid-19 vẫn đang diễn ra, nhưng người mua để ở và đầu tư vẫn rất hào hứng, đặc biệt đã xuất hiện những nhà đầu tư F0.
Phân tích về những ảnh hưởng của dịch Covid-19 đối với thị trường bất động sản năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính cho hay, từ đầu năm 2020 cho đến hết quý III, chỉ có khoảng 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường. Trong số này, 70% là lượng hàng tồn từ các năm trước. Nguồn cung mới của cả 3 quý trong năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm. Đây là con số quá khiêm tốn, chỉ bằng 35% so với năm 2019. Trong thị trường chung cư, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 70%. Phân khúc bình dân chỉ còn khoảng 10%.
Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cũng ảnh hưởng lớn. Ngay quý đầu tiên khi xuất hiện Covid-19, cả thị trường hoang mang, gần như rơi vào trạng thái tê liệt, đóng băng. Do đó, tỷ lệ hấp thụ các giao dịch trên thị trường chỉ đạt 14%.
Một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu hụt nguồn cung do các dự án bị nghẽn chấp thuận đầu tư, thủ tục phê duyệt kéo dài. Hàng loạt dự án bị dừng lại để thanh tra, kiểm tra. Điều này khiến cho các thị trường truyền thống chậm lại, trong đó ảnh hưởng rõ thấy nhất là ở Hà Nội, TP.HCM. Do đó, việc nguồn cung mới hạn chế không phải là điều lạ.
Trong quý II, sau khi hết đợt giãn cách xã hội lần 1, thị trường đã bắt đầu phục hồi. Nhiều nhận định cho rằng, bất động sản sẽ luôn là ngành trỗi dậy đầu tiên khi dịch bệnh được kiểm soát bởi đây là ngành có lượng cầu rất lớn. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trong quý II đã tăng lên nhanh chóng, từ 14% lên 37%. Trong quý III, thị trường đã có sự phấn chấn trở lại với con số lượng hấp thụ là trên 50%.
Trong quý IV, các chỉ số sẽ còn được cải thiện hơn, trở lại trạng thái bình thường như mọi năm, quý cuối sẽ là quý ghi nhận sự tăng trưởng tốt nhất. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nguồn cầu đa dạng như vậy, thì rõ ràng, giá cả có xu hướng tăng là tất yếu.
Mặt khác, hiện nay, các chủ đầu tư là nhà phát triển nhà ở, các dự án hầu hết đều phải đưa ra đấu giá, do đó không thể đưa ra mức lợi nhuận cao như trước đây. Đây cũng là lý do khiến các nhà đầu tư buộc phải bán với mức giá cao hơn. Bởi nếu bán giá thấp, mức lợi nhuận mỏng, nếu gặp thị trường yếu thì sẽ rất nguy hiểm.
Do đó, các đại đô thị thông minh, các khu nghỉ dưỡng đa chức năng… đang xuất hiện trên thị trường là kết quả của việc các chủ đầu tư đã tìm ra hành vi, nhu cầu mới của khách để có thể nâng cao được giá bán, tăng sự an toàn cho hoạt động đầu tư của mình.
“Ngay tại Hà Nội cũng có nhiều ‘vùng trũng’, có thể kể đến khu vực ngoại ô như Hòa Lạc, Ba Vì, Hòa Bình… Hoặc ở Thủ Đức, nơi được quy hoạch xây dựng thành phố phía Đông của TP.HCM, một đô thị tài chính – công nghệ, giáo dục có chất lượng. Chắc chắn ở đây không phát triển bất động sản đại trà mà chỉ phát triển các bất động sản để phục vụ các mục tiêu tạo ra 20 – 30% GDP của cả nước, dẫn đầu cả nước về phát triển kinh tế, tạo ra khoảng vài triệu việc làm chất lượng cao.
Điều này đòi hỏi các sản phẩm bất động sản cũng phải nâng tầm chất lượng để phục vụ những đối tượng có thu nhập cao. Các vùng lân cận có sự giao thoa với Thủ Đức như Bình Dương, Đồng Nai sẽ là những điểm hút vốn. Do đó, việc các nhà đầu tư nhìn ra tiềm năng, đi trước đón đầu cơ hội là đương nhiên”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Có chung nhận định về sự lên ngôi của thị trường vùng ven, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, diễn biến thị trường tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.CM trong 2 năm gần cho thấy nguồn cung rất hạn chế, điều này đã tạo nên sự dịch chuyển của nguồn tiền sang các các tỉnh lẻ.
Ngoài ra, vị chuyên gia đến từ BHS Group còn cho rằng, đang có một lực lượng đáng kể các nhà đầu tư F0 (các nhà đầu tư không chuyện nghiệp). Nhóm F0 mới được hình thành trong thời gian vừa qua khi dịch bệnh bùng phát, các nhà đầu tư nhóm này không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp nhưng vì Covid-19 nó đã tác động và làm nên sự thay đổi này. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư từ các lĩnh vực khác với dòng vốn đầu tư sẵn có đã chủ động tìm kiếm các sản phẩm bất động sản là nơi cất giữ tài sản và sinh lời.
Trong khi đó, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, 9 tháng đầu năm 2020, đối với các dự án nhà ở quy mô nhỏ có 100% đất ở hợp pháp, Sở Xây dựng đã giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư dự án 11 dự án, tăng 10 dự án, gấp 11 lần; Công nhận chủ đầu tư dự án 09 dự án, tăng 9 dự án, gấp 4,5 lần; Chấp thuận đầu tư dự án 24 dự án, tăng 12 dự án, gấp đôi, so với cùng kỳ 2019.
Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM, không thấy có dự án nhà ở nào được nhận “Quyết định chủ trương đầu tư” đối với các dự án sử dụng quỹ đất hỗn hợp và thường là dự án lớn, có dấu hiệu “ách tắc” tại khâu lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”. Điều này đã gây áp lực lên nguồn cung bất động sản nhà ở trong những tháng cuối năm.
Sự dịch chuyển trong xu hướng đầu tư ra vùng ven đô còn được các chuyên gia nhìn nhận không chỉ là xu hướng trong ngắn hạn bởi tác động của dịch bệnh, mà còn là xu hướng bền vững lâu dài mà các nhà đầu tư có thể trông đợi.