Nguồn cung thấp áp lực chi trả lên người dân mua nhà khi giá đẩy lên cao bất chấp

Hiện nay giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị để đẩy giá lên cao, thu lợi bất chính gây bất ổn thị trường.

Hệ thống thông tin về thị trường bất động sản hiện chưa đầy đủ và đồng bộ để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ trung ương tới địa phương về lĩnh vực bất động sản.

Việc kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước chưa hiệu quả. Nhiều địa phương khi phát hiện vi phạm tại các dự án bất động sản chưa kiên quyết xử lý, thiếu quyết liệt trong thu hồi các dự án chậm tiến độ, dự án vi phạm quy định pháp luật.

Từ đầu năm 2020, đại dịch COVID-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng và trực tiếp tới nhiều ngành, lĩnh vực trong đó có thị trường bất động sản, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đánh giá.

Bất động sản sắp tăng tốc?

Thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu phục hồi, phát triển lạc quan khi dịch COVID-19 được kiểm soát, không lan rộng, kéo dài.

Lý giải nguyên nhân giá nhà tại Việt Nam luôn có chiều hướng tăng và vượt xa so với thu nhập của đại bộ phận người dân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, giá nhà hình thành do chịu sự tác động của 3 quy luật khách quan là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quan hệ cung – cầu. Bên cạnh đó, giá nhà còn chịu tác động trực tiếp của tâm lý thị trường và tâm lý của các bên tại thời điểm giao dịch cũng như mức độ điều tiết của Nhà nước thông qua thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy nguồn cung nhà ở 6 tháng giảm 5,8% so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, có 165 dự án với 45.268 căn hộ được sở xây dựng các địa phương thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bộ Xây dựng đánh giá dù nguồn cung nhà ở trên thị trường giảm nhưng giá nhà không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2019.

Theo ông Châu, cơ cấu giá thành nhà ở đang tồn tại nhiều điểm bất hợp lý dẫn đến chi phí đầu tư cao. Chẳng hạn, cách tính tiền sử dụng đất hiện nay khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua quyền sử dụng đất” 2 lần: lần 1 mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; lần 2 khi tính tiền sử dụng đất với Nhà nước, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25 – 30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70 – 75% chi phí mua quyền sử dụng đất không được khấu trừ, lại bị coi là lợi nhuận và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

Về dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản có dấu hiệu giảm, tính đến nay khoảng 526.396 tỉ đồng, giảm 0,87% so với thời điểm cuối tháng 2.

Trong đó cho vay đầu tư các dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở và sửa chữa, cải tạo nhà chiếm 38,9%, đầu tư các dự án văn phòng, cao ốc cho thuê 7,2%, các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất chiếm tỉ lệ 3,9%, đầu tư dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng 4%, các dự án nhà hàng, khách sạn chiếm 9,7%, vay mua đất nền 9,1%, cho các dự án bất động sản khác vay 27,3%.

“Thêm nữa, chủ đầu tư dự án nhà ở vừa phải nộp tiền sử dụng đất theo giá trị của mục đích sử dụng đất (mới), nhưng vẫn phải đóng một khoản tiền với danh nghĩa để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa, dù đất trồng lúa này đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng nên rất khó hiểu”, ông Châu phân tích và khẳng định, tất cả các chi phí này sẽ “đổ” lên đầu người mua nhà.

Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay số dự án bất động sản được cấp phép mới rất ít do vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng. Cả nước chỉ có 381 dự án đầu tư với 90.853 căn hộ được cấp phép, 1.425 dự án với 246.781 căn hộ đang triển khai xây dựng và 128 dự án với 26.962 căn hộ hoàn thành.

Tại các thị trường Hà Nội, TP.HCM vẫn dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 0,16%, nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 0,01%; trong khi đó tại TP.HCM giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25%, nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với cùng kỳ năm 2019.

Theo báo cáo từ CBRE, trong 9 tháng đầu năm nay, thị trường Hà Nội có 10.700 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý III/2020, Hà Nội đón thêm 3.500 căn mở bán, nhưng trong số này không có bất kỳ căn hộ hạng sang và căn hộ cao cấp nào. Hiện tượng này đã kéo dài trong 6 quý liên tiếp ở Hà Nội.

Các sản phẩm chung cư mở bán trong quý III chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân với số lượng tương đối cân bằng, lần lượt là 1.792 căn và 1.711 căn, chiếm tỷ trọng tương ứng 51% và 49% tổng số căn mở bán trong quý. Phần lớn các dự án mở bán trong quý III là các dự án nhỏ và vừa, nằm xa trung tâm và ngoài đường vành đai 3 và thậm chí vươn ra khu vực ngoại thành như Thanh Trì.

Tính toán của các chuyên gia CBRE cho thấy, giá bán chung cư trung bình trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội trong quý III/2020 đạt mức 1.325USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), giảm 4% so với cùng kỳ năm trước do tỷ trọng các dự án chung cư bình dân mở bán trong quý III cao hơn.

Từ đó làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập thấp tại đô thị và nguy cơ gây khó khăn chồng chất cho nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Kiên Cương
( Tổng Hợp)
Nguồn: http://phunumoi.net.vn/nguon-cung-thap-ap-luc-chi-tra-len-nguoi-dan-mua-nha-khi-gia-day-len-cao-bat-chap-d213350.html