Thời điểm hiện tại, vấn đề nằm ở việc thiếu nguồn cung; đồng thời, nhu cầu vẫn đang rất cao cùng với dòng tiền dồi dào đổ vào thị trường bất động sản.
Một thập kỷ trước, hàng hóa quá nhiều trong khi lượng người mua hạn chế, từ đó đã dẫn đến lượng hàng tồn kho cao với giá trị lên tới 200 nghìn tỷ đồng, cùng với giá bán nhà đất cao hơn nhiều so với giá trị thực và một lượng lớn dự án “ma” – tất cả các yếu tố này đã cấu thành nên sự sụp đổ của thị trường.
Các hoạt động đầu tư, phát triển bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng lớn do vấn đề pháp lý. Tại TP. HCM, trong năm 2019, chỉ có 2 dự án được cấp chủ trương đầu tư mới; 30 dự án đã có chủ trương, có cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng đã kiểm tra đủ điều kiện để cho hàng ra thị trường. Còn ở Hà Nội, con số này chỉ trên 25 dự án.
Các địa phương khác có thị trường bất động sản đang phát triển cũng rơi vào tình trạng tương tự. Các tỉnh ít dự án, phát triển chưa mạnh, cũng có 20 – 30 dự án bị thanh tra, ở các tỉnh nhiều có tới 50 – 60 dự án phải dừng lại vì thanh tra. Điều này đã dẫn đến thị trường bất động sản rất hạn chế nguồn cung, ít dự án mở bán ra thị trường, giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh, vượt quá khả năng chi trả của đa số người mua.
Bên cạnh các sản phẩm nhà ở, bất động sản thương mại như căn hộ cho thuê, nhà mặt phố làm cửa hàng, khách sạn cũng ảm đạm trong đại dịch do hoạt động khai thác kinh doanh không hiệu quả.
Tp.HCM với lượng mở bán tăng 141% so với quý trước nhưng vẫn giảm 70% so với cùng kỳ, đạt 3.964 căn; lượng giao dịch tăng 125% so với quý trước và giảm 72% so với cùng kỳ, đạt 3.552 căn. Tại Hà Nội, trong quý III/2020, nguồn cung căn hộ mới giảm mạnh 45% so với cùng kỳ và giảm 37% so với quý trước, chỉ đạt 3.503 căn hộ, từ đó dẫn tới lượng giao dịch giảm 12% so với cùng kỳ và 17% so với quý trước.
Phân khúc trung cấp bán ra tại Hà Nội là 3.007 căn, chiếm 71% lượng giao dịch và cao hơn 20% so với nguồn cung mới của phân khúc này. Tương tự với TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trên toàn thị trường tăng nhẹ 0,8 – 2,0% so với quý trước và 2,4 – 4,5% so với cùng kỳ.
VNDIRECT kỳ vọng việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021.
Với việc khôi phục các dự án đang chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch Covid-19 trong năm 2021, VNDIRECT dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2021 sẽ ghi nhận mức tăng 10 – 15% so với cùng kỳ, đạt 17.000 căn hộ.
Báo cáo của VNDIRECT cũng kỳ vọng việc sửa đổi Luật đất đai năm 2020 sẽ được thông qua vào năm 2021 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2022, từ đó dẫn tới nguồn cung căn hộ mới phục hồi về mức năm 2017 – 2018 trong các năm tới.
Thị trường bất động sản Việt Nam có chu kỳ 7 năm và bất động sản năm 2021 có thể bước chu kỳ tăng cao trong bối cảnh vấn đề pháp lý có dấu hiệu tích cực từ việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 và kỳ vọng GDP năm 2021 đạt tăng trưởng 7,1%.
Điểm đáng chú ý là VNDIRECT không nhận thấy rủi ro bong bóng bất động sản trong ngắn hạn. Việc thị trường suy giảm cùng với giá nhà đất tăng mạnh làm gia tăng lo ngại về bong bóng bất động sản tương tự như năm 2009 – 2010, điều đã khiến chao đảo và đóng băng thị trường bất động sản cho tới năm 2013. Tuy nhiên, vấn đề của năm 2019 – 2020 hoàn toàn khác với năm 2009 – 2010.
Trong khi đó, dòng tiền vào bất động sản dường như đang bị tắc bởi theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, “năm 2020 có thể nói là một năm khá trầm lắng của thị trường bất động sản. Giao dịch giảm mạnh trên nhiều phân khúc.”
Ông Đính dẫn số liệu thống kê cho thấy trong ba quý đầu năm nay, nguồn cung bất động sản mới trên toàn thị trường chỉ trên 20.000 sản phẩm trong tổng số 80.000 sản phẩm đang chào bán vì phần lớn bất động sản chào bán là hàng tồn từ các năm trước chuyển sang.
“Đây là con số rất khiêm tốn, chỉ bằng trên 35% so với 2019 và 20% so với 2018. Điều này cho thấy sự sụt giảm khá lớn về nguồn cung trên thị trường bất động sản”, ông Đính nhận xét.
Không chỉ dòng tiền từ các doanh nghiệp mà nguồn tiền từ các nhà đầu tư cá nhân và khách hàng rót vào thị trường bất động sản cũng giảm mạnh, khi sức mua sụt giảm nghiêm trọng. Trong quý đầu tiên của năm 2020 khi Covid-19 xuất hiện, thị trường bất động sản gần như tê liệt. Ở những quý tiếp theo, giao dịch có cải thiện nhưng tỷ lệ hấp thụ rất thấp. “Ở Hà Nội, căn hộ chung cư cao cấp giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ rất chậm, chỉ đạt 5%”, ông Đính dẫn chứng.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng tê liệt khi tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp so với các năm trước đó. Hội Môi giới ước tính có tới 2/3 dự án đang chào bán không phát sinh giao dịch.
Ông Đính cho rằng thị trường bất động sản trầm lắng chủ yếu là do dịch bệnh. Kinh tế tăng trưởng chậm lại, từ mức trên 6% mỗi năm xuống mức 2-3% trong năm nay, dẫn tới cầu bất động sản giảm.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung trầm lắng, đâu là nguyên nhân khiến dòng tiền của các nhà đầu tư vẫn đổ mạnh vào bất động sản bất chấp dịch bệnh? Mặc dù phải cạnh tranh với nhiều kênh đầu tư khác nhưng các chuyên gia tại toạ đàm cho rằng bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn thời dịch bệnh.