Thời gian qua, một số dự án chào bán giai đoạn mới tại khu Đông có mức giá mới tăng rất cao so với giai đoạn cũ. Điều đó cho thấy mức độ tự tin của các chủ đầu tư về nhu cầu của thị trường vẫn khá cao. Nhiều dự án mở bán trong quý III có tỷ lệ hấp thụ đến 70-80%.
nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong quý III không có sự xuất hiện của phân khúc trung cấp giá dưới 46 triệu đồng/m2. Đặc biệt, giai đoạn mở bán quận 9 có giá lên đến hơn 50 triệu đồng/m2, trong khi một số dự án cùng phân khúc đã bàn giao cách đây vài năm tại khu vực An Phú, quận 2 vẫn đang có giá giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức 40-50 triệu đồng/m2.
Bình luận về vấn đề này, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE, nhận định do số lượng dự án bàn giao và hoàn thiện ngày càng tăng, cùng với dịch Covid-19 kéo dài có thể dẫn đến tình trạng bán lại các sản phẩm thứ cấp.
Cụ thể, ở phân khúc trung cấp có nhu cầu ở thực cao, người mua đầu cơ thấp hơn nên ít có xu hướng bán lại vào thời điểm này.
“Tuy nhiên, chúng tôi lo ngại cho giới đầu tư đã mua sản phẩm của các dự án mới ở các khu vực ‘hot’ của thị trường, đặc biệt là nhóm đầu cơ lướt sóng. Đây là nhóm sử dụng đòn bẩy ngân hàng lớn, vào thời điểm khó khăn áp lực tài chính cao có thể buộc họ phải bán bớt các khoản đầu tư của mình”, bà Thiên Thanh phân tích.
Tuy nhiên, bà cũng cho biết tình trạng bán tháo ồ ạt sẽ khó diễn ra do phụ thuộc nhiều vào sự tiến triển của nền kinh tế trong cuối năm 2020 và đầu 2021.
Ngoài ra, trong 9 tháng đầu năm, đơn vị này cũng ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ của thị trường căn hộ Bình Dương. Lượng căn hộ chào bán tại khu vực này cao gần bằng TP.HCM với 8.289 căn. Giá căn hộ sơ cấp trung bình của thị trường này đạt 1.276 USD/m2, tăng 21% theo năm.
Nhu cầu phần lớn của khách hàng mua để ở là phân khúc tầm trung nên nhóm này thường hướng đến các dự án ở thị trường thứ cấp đã bàn giao với mức giá mềm và có thể chuyển vào ở ngay. Chính vì vậy, nhóm khách hàng này có thể cân nhắc đến việc mua nhà thứ cấp, đồng thời thanh toán 50-70% giá trị căn nhà cho người bán và tiếp tục thanh toán phần còn lại cho chủ đầu tư.
“Riêng với những người mua nhà để đầu tư, họ vẫn sẽ ưu tiên hướng đến mua căn hộ sơ cấp với tiến độ thanh toán dài hơn”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt.
Tuy nhiên, có vẻ các nhà đầu tư cá nhân lại nghĩ khác khi đại diện một sàn bất động sản cho biết, theo khảo sát, có đến 90% nhà đầu tư dự đoán thị trường có đáy và họ sẽ đợi khoảng 5 hay 6 tháng nữa để bắt đáy.
Các nhà đầu tư này mong muốn chờ đợi để được mua ở giá kịch sàn. Tuy nhiên, nếu chịu khó tìm hiểu thị trường hay thực sự trải nghiệm việc mua bán sản phẩm cụ thể sẽ rất dễ nhận thấy, thị trường không “mơ hồ” như vậy, bởi một sản phẩm bất động sản được cấu thành bởi các chi phí rất cụ thể như chi phí đất đai, vật liệu, chi phí vốn, lợi suất…, nên ngay cả với các chủ đầu tư, giảm giá quá lớn là thất sách không chỉ về tài chính mà còn cả về thương hiệu.
Phân tích về những giao dịch với các mức giá “dưới chuẩn” đang được nêu lên như một điển hình cho xu hướng “dò đáy”, nhà môi giới này cho rằng, có một tỷ lệ nhất định các nhà đầu tư đã lỡ ôm hàng bằng đòn bẩy tài chính và giờ muốn “thoát hàng” nên mong muốn đẩy “cục than hồng” cho người kế tiếp. Với nhóm này, việc cắt lỗ để tháo chạy là có thật, nhưng số lượng cũng không nhiều.
“Với các dự án chung cư chẳng hạn, nếu đủ pháp lý, tiến độ thi công đảm bảo thì việc bán hàng diễn ra khá thuận lợi. Khách mua thời điểm hiện tại chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở thực chứ không phải để bắt ‘đáy’ đầu tư lướt sóng, đó là sự khác biệt so với diễn biến thị trường nhà ở giai đoạn được cho là khủng hoảng những năm 2011 – 2013”
Giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến ty lệ tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn.
Giá đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh. Dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.
Trong quý 4, Việt Nam kiểm soát hoàn toàn được dịch bệnh Covid 19, kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, lực cầu sẽ được tiếp sức để thị trường bất động sản nóng ấm, phục hồi trở lại.
Lượng giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ hàng hóa sẽ tăng so với Quý III/2020. Cùng với đó, hầu hết thị trường cả nước không có biến động về giá.
Ở giai đoạn cuối năm, áp lực tăng nhu cầu đầu tư để hiệu quả sử dụng tiền tăng cao thay vì để trong ngân hàng suốt thời gian dài với lãi suất thấp. Hiện tượng săn tìm đất dai trong dân ở những địa phương bị đồn thổi thông tin sẽ có chiều hướng gia tăng. Điều này vô tình tạo ra nhiều thị trường giao dịch không chính thống, không được kiểm soát. Đặc biệt là tạo bong bóng giá cả và thị trường ảo. Các địa phương cần hết sức lưu ý, đừng vì lợi ích nhỏ mà gây ra những hậu quả không nhỏ.