Thị trường nhà ở cho thế hệ Millennials tại Việt Nam, đặc biệt tại Tp.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức. Người trẻ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm lựa chọn nhà ở phù hợp với tài chính và nhu cầu của mình.
Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M của Savills Việt Nam cho biết, nguyên nhân chính là sự không cân đối giữa nguồn cung và nguồn cầu, cùng với việc chi phí sống tăng cao so với mức thu nhập.
Theo bà Giang, độ tuổi từ 25 đến 35 được xem là độ tuổi có khả năng thu nhập tốt để mua nhà. Đối với nhóm tuổi này, việc sở hữu một căn nhà đòi hỏi thu nhập và số dư nhất định để có thể đặt trước được một khoản tiền. Tại Tp.HCM, nhóm khách hàng này thường nhắm đến các căn hộ nhỏ có diện tích từ 50-70m2 ở các khu vực ngoại ô.
“Nếu không nhận được sự hỗ trợ về tài chính từ gia đình, mức thu nhập tối thiểu cần có để mua nhà là từ 30-45 triệu đồng hàng tháng. Đây được coi là mức có thể tích lũy được một khoản tiền trả trước và trả thêm lãi ngân hàng”, vị này phân tích.
Mặc dù Tp.HCM là thị trường tiềm năng nhưng nguồn cung phân khúc này hiện không nhiều. Thị phần căn hộ từ 2-3 tỷ đồng tại Tp.HCM rất ít, chiếm dưới 20% thị phần nguồn cung hiện tại và chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Điều này dẫn đến lựa chọn hạn chế cho người mua. Mức giá cũng ở mức cao, không phải ở mức dễ dàng cân nhắc.
Nhìn ở bức tranh rộng hơn, bà Giang Huỳnh cho rằng nguyên nhân chính là sự không cân đối giữa nguồn cung và nguồn cầu, cùng với việc chi phí sống tăng cao so với mức thu nhập. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự can thiệp của các nhà phát triển bất động sản, Chính phủ và các bên liên quan khác trong việc tăng cường nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp, đồng thời giải quyết vấn đề về địa điểm và diện tích.
Vấn đề ách tắc lớn nhất đối với thị trường nhà ở hiện tại là thiếu sự phê duyệt quy trình, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn về mặt pháp lý, khiến chủ đầu tư không thể triển khai dự án mới.
Theo bà Giang Huỳnh, kết quả là số lượng sản phẩm ra thị trường rất ít, và những sản phẩm còn lại không đáp ứng phân khúc nguồn cầu hiện tại. Các sản phẩm hiện tại trên thị trường, bao gồm đầu tư, cho thuê hầu hết thuộc phân khúc trung đến cao cấp với nhu cầu không phải của số đông. Vấn đề pháp lý hiện tại ảnh hưởng đến nguồn cung hợp lý, và nếu không có nguồn cung thì không thể giải quyết được vấn đề về nguồn cầu.
Ngoài ra, hiện thị trường đang trầm lắng và thiếu yếu tố thanh khoản. Thông thường, nếu có một khoản dự trữ, người dân sẽ có lựa chọn đầu tư vào bất động sản, chứng khoán hoặc một kênh đầu tư khác. Tuy nhiên trong bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay, hầu hết các kênh đều gặp khó khăn và hạn chế về thanh khoản.
“Tình hình bán hàng và hấp thụ trên thị trường chung đều rất thấp. Do đó, người mua nhà đang chờ đợi sự hồi phục của thanh khoản để mọi thứ có thể vận hành trở lại”, bà Giang nhận định.
Theo Savills, đối với phân khúc nhà ở hạng C nhắm đến đối tượng thu nhập trung bình và người trẻ, việc bán hàng vẫn diễn ra nhưng không đồng đều. Tỷ lệ hấp thụ cao chủ yếu diễn ra ở các dự án có giá bán phải chăng và nằm xa trung tâm. Điều này cho thấy nguồn cầu trong phân khúc này vẫn mạnh mẽ và tiềm năng. Đa số khách hàng mua trong các dự án này là người mua nhà lần đầu.
Bà Giang cho rằng điều quan trọng nhất lúc này là đưa thị trường về trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Điều này chỉ có thể xảy ra từ năm 2024 trở đi, khi một số dự án về phân khúc nhà ở vừa túi tiền bắt đầu hoạt động trở lại.
Trên thực tế, những con số “biết nói” đã lên tiếng trước về sự lao dốc rõ rệt của số lượng nguồn cung nhà ở trong vòng 5 năm qua.
Cụ thể, theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam VARS, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở trong năm 2018 đạt gần 180.000 sản phẩm. Đến năm 2019, con số này giảm xuống còn 110.000 sản phẩm. Năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản, nguồn cung giảm còn hơn 90.000 sản phẩm, chỉ đạt khoảng 50% so với năm 2018. Năm 2021, số lượng sản phẩm cung mới tiếp tục lao dốc, chỉ còn khoảng hơn 50.000. Đến năm 2022, tổng cung ra thị trường của bất động sản nhà ở thương mại chỉ đạt khoảng 48.500 sản phẩm, thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. Con số trên được đánh giá tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 và chỉ bằng 28% so với năm 2018.
“Rất hiếm các dự án mới trong năm 2022 được phê duyệt. Không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ thấy phê duyệt các dự án về dịch vụ. Trong khi đó, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân” TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết thêm, năm 2022, cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép. Số lượng dự án được cấp phép bằng 52,7% so với năm 2021. Bên cạnh đó, có 466 dự án bất động sản với quy mô xây dựng 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng, bằng khoảng 47,7% so với năm 2021; và có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 55,2% so với năm 2021.
Theo các chuyên gia, tình trạng nguồn cung bất động sản suy giảm, cơ cấu sản phẩm bất hợp lý, nguồn cung phân khúc cao cấp, du lịch đang quá dư thừa trong khi lại thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp, phân khúc bình dân có thể tiếp tục là những nét vẽ chính đầy thách thức của thị trường bất động sản năm 2023.
Tổng Hợp
(Realtime, NSTT)