Căn hộ cao cấp được dự báo sẽ tiếp tục duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường, với tỷ trọng chiếm từ 70-80% tổng nguồn cung mới tại TP.HCM trong những năm sắp tới.
Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, kể từ năm 2017 đến nay, phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo.
Cụ thể, năm 2017, thị trường có 10.987 căn, chiếm 25,5%; năm 2018 có 8.502 căn, chiếm 30%; năm 2019 có 15.479 căn, chiếm 67,1%; năm 2020 có 7.114 căn, chiếm 42,1%; năm 2021 có 10.404 căn, chiếm 72%. Trong năm 2022, TP.HCM có 9.510 căn chiếm đến 78,3% tổng nguồn cung.
Nhìn nhận về nguồn cung căn hộ cao cấp áp đảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, từ năm 2019 đến nay, TP.HCM đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2. Đây là những chỉ dấu cho thấy, thị trường đang lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc.
Đơn như như đợt cuối năm 2022, một loạt các sản phẩm được chào hàng ra thị trường như: Dự án Lumiere Boulevard nằm trong Khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) do Masterise Homes phát triển, Vinhomes kinh doanh độc quyền dự kiến mở bán giai đoạn 2. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 3,3ha, với 2.422 căn (1,2,3PN và duplex, penthouse), diện tích từ 50-370m2, giá từ 50-77 triệu đồng/m2.
The 9 Stellars (TP. Thủ Đức) của Sơn Kim Land mở bán giai đoạn 2 với mức giá dự kiến là 68 triệu đồng/m2. Dự án De La Sol (quận 4) của CapitaLand, tổng diện tích 1,45ha, vốn đầu tư 4.000 tỷ đồng, gồm 3 block, 34 tầng với 880 căn hộ cao cấp, giá bán khoảng 96 triệu đồng/m2.
Zeit River Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) của chủ đầu tự GS E&C mở bán giai đoạn 1 với giá bán từ 170-190 triệu đồng/m2. Dự án Lancaster Legacy (quận 1) của Trung Thuỷ Group mở bán giai đoạn 2 với giá bán tham khảo 199 triệu/m2.
Cũng ở TP. Thủ Đức, Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm của Tập đoàn Lotte có mức giá bán dự kiến dao động từ 6.500-8.500USD/m2 (154-201 triệu đồng/m2).
Thực tế, tại TP.HCM không thiếu những dự án có mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Khảo sát cho thấy, thị trường căn hộ TP.HCM đang ghi nhận có khoảng 30 dự án có giá bán trung bình trên 100 triệu/m2, trong đó phần lớn tập trung tại quận 1 và TP. Thủ Đức (khu vực Thảo Điền, Thủ Thiêm, An Phú) như: Zenity, D1 Mension, Soho Residence, The Grand Manhattan, Lancaster Legacy, IFC One Saigon, Pearl, Vinhomes Đồng Khởi, Grand Marina Saigon, Vinhomes Golden River, The Marq…
Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo mới đây của Colliers Việt Nam đã chỉ rõ diễn biến của phân khúc căn hộ tại TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng. Cụ thể tính tới quý IV/2022, một số dự án dự kiến mở bán mới nhưng lại bị hoãn, cho thấy các chủ đầu tư đang có tâm lý chờ đợi.
Tại TP. HCM, thị trường căn hộ chung cư khá trầm lắng vào dịp cuối năm, mức tiêu thụ thấp nhất kể từ 3 năm trước, thanh khoản kém vì chịu tác động từ việc siết tín dụng, tăng lãi suất. Tuy nhiên, giá bán căn hộ sơ cấp hạng sang vẫn ổn định, các dự án căn hộ này mở bán tại Thủ Thiêm trong quý IV có giá khá cao từ 7.000 – 18.000 USD/m2.
Nhưng ở những phân khúc thấp hơn thì có mức giá sơ cấp giảm nhẹ vì một vài dự án đã áp dụng chính sách chiết khấu. Giá bán trên thị trường thứ cấp giảm mạnh do nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang bị áp lực tài chính như lãi suất tăng cho khoản vay đến hạn và lo lắng về các biến động khó lường trên thị trường vào năm mới, dẫn tới việc phải bán tháo sản phẩm.
Chuyên gia Colliers cho rằng, quý cuối năm qua, mức độ quan tâm và lượng giao dịch bất động sản đi theo xu hướng giảm mạnh. Đa số các dự án mở bán đều có thêm chính sách ưu đãi và phương án thanh toán mới với nhiều hỗ trợ, nhằm kích thích người mua trong gia đoạn khó khăn này.
Năm 2023, thị trường căn hộ vẫn sẽ đối mặt với những khó khăn tới từ sự suy giảm niềm tin đối với các chủ đầu tư hoạt động không minh bạch, dự án thiếu pháp lý và đã bị xử lý trong thời gian qua.
Ngoài ra, một số chủ đầu tư đang trì hoãn việc chào bán sản phẩm, dẫn tới nguồn cung căn hộ năm 2023 có thể giảm đáng kể. Riêng tại TP. HCM, chỉ có gần 20.000 căn hộ mở bán mới, lượng tiêu thụ ước tính khoảng trên dưới 20%.
Tổng Hợp
(Nhà Đầu Tư, Reatimes)