Báo cáo thị trường bất động sản của nhiều đơn vị nghiên cứu công bố mới đây cho thấy, thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức. Người mua vẫn đang trong trạng thái e dè “xuống tiền”…
Trước đó, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý III vừa qua đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2-3% so với quý trước đó. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh trên cả nước, chỉ bằng khoảng 54% so với quý II cùng năm.
Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhà đầu tư đang có xu hướng thận trọng hơn. Nếu không được tháo gỡ, thị trường bất động sản có thể bước vào một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp.
Do đó, theo ông Đính, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường được diễn ra. Đặc biệt, trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng, tốt nhất nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường bất động sản có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong năm 2023. Đơn vị này dự báo, chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.
Một số chuyên gia khác cho rằng, thị trường bất động sản thời gian tới vẫn tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi.
Trong đó, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Nguồn cung mới có thể sụt giảm bởi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Theo khảo sát của Dân trí, thời gian gần đây, nhiều phân khúc bất động sản như đất nền, nhà liền kề, biệt thự đã xảy ra tình trạng giảm giá do nhà đầu tư đang bị áp lực tài chính. Trong đó, đất nền là sản phẩm ghi nhận sự sụt giảm về giá lớn nhất so với thời điểm đỉnh cơn “sốt đất”.
Chuyên gia kinh tế – TS Đinh Thế Hiển cho rằng, khi ngân hàng phát mại công khai thì không còn là giá thị trường cạnh tranh. Vì vậy, những tài sản này khó hấp dẫn. Những tài sản BĐS đưa ra rao bán dù có giá mềm nhưng phải trải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi còn có trục trặc khiến người mua sẽ gặp rủi ro. “Trên thực tế, tài sản phát mại từ ngân hàng không phải dễ ăn” – chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.
Trong khi đó, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh – Giảng viên Cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, thường các ngân hàng thương mại trước khi đưa tài sản vào đảm bảo cho khoản vay đều được thẩm định rất kỹ, đáp ứng đủ các điều kiện mới được định giá. Dù vậy, người mua vẫn phải xem xét kỹ về tình trạng pháp lý, tránh gặp phải trường hợp có tranh chấp với bên thứ 3 thì quá trình sang tên sẽ kéo dài.
Vị này chỉ ra nguyên nhân khiến việc tài sản phát mại từ ngân hàng chưa thu hút người mua. Thứ nhất, công tác truyền thông đến người dân chưa đạt hiệu quả. Thứ hai, thủ tục thi hành án hiện nay, đặc biệt là việc xử lý tài sản đảm bảo là BĐS còn khá chậm so với việc mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc những đối tượng khác.
Trong khi đó, một số chuyên gia khác cho rằng, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường. Ngoài ra, quy định không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản, điều này giải thích vì sao ngân hàng phải tổ chức đấu giá nhiều lần.
“Nguyên nhân chính khiến ngân hàng gặp khó khi xử lý tài sản đảm bảo là do những thỏa thuận “ngầm” về lợi ích giữa chủ sở hữu với ngân hàng nên đa phần tài sản phát mại được định giá ban đầu quá cao, dù giảm giá nhưng vẫn chưa sát với giá trị thực” – một chuyên gia BĐS nói.
Tổng Hợp
(Dân Trí, Lao Động)