Người mua lưỡng lự, thị trường đói vốn, chủ đầu tư tung chiêu hạ giá. Cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa ra quyết định.
Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa ra quyết định.
Đối với phân khúc nhà liền thổ TPHCM, trong năm 2022 có 1.200 căn mở bán, tăng 12% theo năm do thị trường phục hồi so với năm 2021. Trong khi đó, lượng căn bán giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định.
Giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng thực tế giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản – cũng chỉ ra một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là bài toán dòng vốn.
Các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án phải đi vay. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất.
“Song cả hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt gây ra hệ lụy nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án trong thời gian dài vì thiếu vốn; dẫn tới thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm. Đối tượng người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh”, ông Đính cho hay.
Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ TPHCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Tuy nhiên trong quý IV/2022, doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm tới 76% so với quý trước.
“Trong quý này, việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư”, đơn vị nghiên cứu thị trường lý giải.
Trong quý cuối năm, thị trường ghi nhận chỉ gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước, và chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.
Còn trong báo cáo về xu hướng thị trường bất động sản năm 2023 công bố mới đây, hãng dữ liệu bất động sản toàn cầu CBRE dự báo hoạt động xây dựng chậm lại ở hầu hết phân khúc, bên cạnh sự sụt giảm về giá trị tài sản, khối lượng đầu tư và hoạt động cho thuê.
“Năm tới sẽ không dễ chịu, nhưng cũng không phải là một thảm họa như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008-2009. Nền kinh tế sẽ ổn định và bắt đầu cải thiện vào năm 2024”, Richard Barkham – Trưởng bộ phận nghiên cứu toàn cầu của CBRE – cho biết.
Đáng chú ý, về thị trường vốn, đơn vị này nhận thấy tỷ lệ vốn hóa – thước đo giá trị của bất động sản liên quan đến dòng tiền của ngành sẽ tăng từ 25 đến 50 điểm cơ bản vào năm nay. Điều đó sẽ khiến giá trị tài sản giảm trung bình từ 5% đến 7% vào năm nay sau mức giảm 10-15% trong 3 quý đầu năm 2022. Khối lượng đầu tư dự kiến giảm 15% so với mức ước tính cả năm 2022.
Vốn đầu tư cho các doanh nghiệp bất động sản và giao dịch trong năm nay sẽ là một thách thức, nhưng việc vay nợ có thể sẽ dễ hơn đối với các nhà phát triển bất động sản quy mô lớn cũng như những người đi vay có điểm tín dụng cao.
Thời điểm hiện tại, một kịch bản chắc chắn về thị trường bất động sản năm 2023 vẫn chưa thể xuất hiện. Các chuyên gia trong lĩnh vực này và cả các lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đều đưa ra những bức tranh khác nhau về diễn biến của thị trường năm 2023 dựa trên sự xoay chuyển của nhiều yếu tố như kinh tế nói chung, chính sách hay dòng vốn đổ vào thị trường…
Ở kịch bản tích cực, thị trường có thể khó khăn vào giai đoạn nửa đầu năm 2023 và dần đảo chiều trong giai đoạn nửa cuối năm. Thậm chí, chuyên gia dự báo đến quý II/2023 đã xuất hiện dấu hiệu phục hồi.
Tuy nhiên, bên cạnh kịch bản tươi sáng, một số chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc cũng đặt ra phương án dự phòng đáng chú ý. Cụ thể là thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn. Kịch bản này xảy ra khi dòng vốn chưa được khơi thông, người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng cùng những trở ngại từ lãi suất cao cũng khiến người mua nhà dè chừng.
Tổng Hợp
(Dân Trí, VTV)