Ngày 10/12, TP.HCM tổ chức thành công buổi đấu giá 4 lô đất “vàng” rộng 3 ha ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, đem về cho ngân sách thành phố hơn 37.000 tỷ đồng. Các lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12 thuộc khu chức năng số 3 trong khu đô thị Thủ Thiêm nằm cạnh đại lộ Vòng Cung, trung tâm khu đô thị mới Thủ Thiêm, quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.
Cụ thể, lô 3-12 có diện tích hơn 10.060m2 có giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng; lô 3-9 có diện tích 5.009m2 có giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng; lô 3-8 có diện tích hơn 8.500m2 có giá khởi điểm 1.018,594 tỷ đồng; lô 3-5 có diện tích 6.646m2 có giá khởi điểm 578,042 tỷ đồng.
Các lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12 mang về cho ngân sách TP.HCM hơn 37.000 tỷ đồng thông qua đấu giá. Ảnh: Google Map
Riêng lô đất 3-8 được quy hoạch là khu nhà ở chung cư hỗn hợp, không bố trí kết hợp chức năng thương mại dịch vụ. Còn lại 3 lô đều có chức năng là đất ở đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp có bố trí kết hợp chức năng thương mại dịch vụ. Trong phiên đấu giá ngày hôm qua, các lô đất này đều đã tìm được chủ. Trải qua 130 lượt trả giá, lô đất 3-5 đã về tay Công ty CP Dream Republic với mức giá là 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm.
Lô 3-8 về tay Công ty CP Sheen Mega, với mức giá trúng là 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm. Còn lô 3-9 đã về tay Công ty TNHH thương mại Bình Minh với mức giá trúng 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm.
Đáng chú ý, lô 3-12, diện tích 10.060m2 – lô đất có diện tích lớn nhất trong phiên đấu giá ngày 10/12. Sau 70 lần đấu giá, lô đất này đã thuộc về Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) với mức giá là 24.500 tỷ đồng, cao hơn gấp 8,3 lần mức khởi điểm. Như vậy, cứ mỗi m2 của lô đất 3-12 có mức giá khoảng 2,45 tỷ đồng. Đây là con số khiến giới bất động sản TP.HCM phải “choáng”.
Giới quan sát, cũng như các chuyên gia bất động sản đánh giá đây là mức giá “giật mình” và có thể thiết lập mặt bằng giá mới cho những lần đấu giá về sau tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Từ đó, giới quan sát cũng nhận định, việc này có thể sẽ ảnh hưởng đến thị trường chung. Một doanh nhân trong lĩnh vực bất động sản ở TP.HCM cho biết, khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạch cụ thể, hạ tầng hoàn chỉnh và có pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, với mức giá 24.500 tỷ đồng mà doanh nghiệp trúng đấu giá ở lô đất 3-12 là điều không tưởng và họ cũng đã kế hoạch, tính toán hiệu quả đầu tư sau này nên mới trả mức giá cao như vậy.
“Mỗi doanh nghiệp trúng đấu giá, họ đều có ý đồ và kế hoạch kinh doanh của mình. Ở thời điểm hiện tại, tôi cũng không dám chắc doanh nghiệp trúng lô đất hơn 1ha này là họ sẽ định hình phân khúc nào, nhắm đến khách hàng nào. Tính sơ qua, cứ mỗi m2 đất là khoảng 2,4 tỷ đồng, rồi thêm các chi phí xây dựng, lợi nhuận doanh nghiệp… đến lúc thành hình, bán sản phẩm chắc cũng gấp 2 lần thì mới có thể thu hồi vốn. Đây là mức giá chưa từng có”, vị doanh nhân này bày tỏ. Trong khi đó, anh N.V.H, Giám đốc doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cũng tỏ ra bất ngờ khi doanh nghiệp bỏ ra 24.500 tỷ đồng để mua lại lô đất này. Theo chia sẻ của anh H, với mức giá này, là người làm bất động sản lâu năm ở TP.HCM anh cũng không biết phải phát triển dự án ra sao, bao lâu mới thu hồi được nguồn vốn bỏ ra.
“Nếu tính toán xây dựng căn hộ hạng sang trên khu đất này thì ít nhất xây dựng cao 30 tầng, lúc bán ra khoảng 1,2 tỷ đồng/m2 thì mới thu hồi vốn được, còn chưa kể các chi phí khác. Và không rõ doanh nghiệp đang định hình và hướng đến phân khúc khách hàng nào. Với mức giá đó, khách hàng có thể lên khu Ba Son hoặc lựa chọn nơi có giá đất đắt đỏ bậc nhất là mặt tiền đường Nguyễn Huệ, với mức giá 2 tỷ đồng/m2.”, anh H. nhận định. Rất có thể, trong thời gian tới, TP.HCM sẽ chào đón “siêu” dự án và thiết lập mặt bằng giá mới. Trước đó, tại một số vị trí đắc địa thuộc khu trung tâm Hà Nội, TP.HCM cũng đã “dậy sóng” với dự án One Central Saigon (quận 1, TP.HCM) có mức giá chào bán khoảng 650-800 triệu đồng/m2. Còn dự án The Grand Hàng Bài ở vị trí đất vàng của Hà Nội, có mức giá chào bán từ 570-700 triệu đồng/m2.
Kết quả đấu giá không tưởng của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt – thành viên Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh) tại Thủ Thiêm trở thành tâm điểm bàn luận của giới đầu tư TP HCM trong hai ngày qua. Cụ thể, thành viên của Tân Hoàng Minh đã mạnh tay đưa ra những bước giá lớn gấp nhiều lần so với đối thủ và trúng đấu giá lô đất 3-12 (10.060 m2) với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương hơn 2,45 tỷ đồng/m2. Đây là mức giá trúng cao nhất thị trường TP HCM từ trước đến nay, gấp 8,3 lần giá khởi điểm và gần tiệm cận với giá nhà ở Tokyo, Hong Kong – những nơi đất chật, người đông và là trung tâm thương mại tài chính châu Á.
Trong khi đó, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng, ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Việc Tân Hoàng Minh trúng đấu giá đất cao ngất ngưởng với 2,45 tỷ đồng/m2 đặt ra những câu hỏi về kế hoạch phát triển, cũng như tính hiệu quả của dự án trong tương lai: Doanh nghiệp phải bán dự án với giá bao nhiêu mới có lãi? Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), giá bán bất động sản gồm tổng chi phí bán hàng, giá thành xây dựng (chi phí đất, chi phí xây dựng) và lợi nhuận kỳ vọng. Trong đó, chi phí về đất thường chiếm 15% đối với nhà chung cư, 30% đối với nhà phố và 50% đối với nhà biệt thự.
Lô đất 3-12 do nhóm Tân Hoàng Minh vừa trúng đấu giá có tổng diện tích sàn xây dựng 90.000 m2 (5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ) và hệ số sử dụng đất 8,95 lần. Lô đất này được quy hoạch xây dựng công trình hai tầng hầm, 4-25 tầng cao với khoảng 570 căn hộ. Như vậy, nếu bán dự án với giá 288 triệu đồng/m2 (giá trúng đấu giá/tổng diện tích sàn xây dựng) thì Tân Hoàng Minh chỉ mới thu được tiền vốn mua đất. Để có lãi, doanh nghiệp phải tính toán thêm chi phí xây dựng, chi phí bán hàng,… Theo giới đầu tư, giá bán để Tân Hoàng Minh có lãi phải trên 350 triệu đồng/m2 (xấp xỉ 15.000 USD/m2), thuộc phân khúc căn hộ siêu sang. Mức giá này vượt qua các dự án hạng sang hiện nay như The River Thu Thiem (110 triệu đồng/m2), Metropole Thu Thiem (172 triệu đồng/m2), Empire City (185 triệu đồng/m2), The MarQ (230 triệu đồng/m2),… và tương đương dự án Grand Marina, Saigon (350 triệu đồng/m2).
Tổng Hợp