Tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.
Tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp, giá bán trên 35 triệu đồng/m2.
Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng… của các dự án đang trong giai đoạn triển khai.
Lý thuyết là vậy song trên thực tế rất nhiều dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn.. nên cứ “chình ình” trong mục bất động sản dở dang.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, những số liệu tồn kho của doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản trên cả nước.
Còn nhiều doanh nghiệp khác chưa niêm yết… . “Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn…”, ông Châu nói.
Tại Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, hàng tồn kho cũng tăng 16%, ghi nhận 9.308 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản. Tồn kho tăng cũng khiến dòng tiền hoạt động kinh doanh ghi nhận âm 11,6 tỷ đồng.
“Tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội nhiều dự án trước đây trung cấp giá 25 triệu đồng/m2 nhưng giờ được đẩy thành phân khúc cao cấp 30-40 triệu đồng/m2, tỷ lệ bán ra thị trường rất ít, hấp thụ không cao”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay.
Hàng tồn kho tăng là nguyên nhân chính dẫn đến việc dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm 361 tỷ đồng. Nợ phải trả của Đất Xanh tiếp tục tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2019, ghi nhận 14.379 tỷ đồng, trong đó, vay nợ thuê tài chính chiếm đến 41% tổng số nợ phải trả của Đất Xanh.
Hàng tồn trong nhóm ít nhất các công ty địa ốc phải kể đến Nam Long, tổng tài sản của Nam Long đã tăng 23% so với đầu kỳ lên mức 13.460 tỷ đồng.
Trong đó, tồn kho tăng mạnh 40% lên 6.028 tỷ đồng, chiếm gần một nửa tổng tài sản, chủ yếu nằm tại các dự án đang triển khai dở dang như Akari City (Tp.HCM), Waterpoint (Long An) hay dự án Paragon Đại Phước, Dự án Vàm Cỏ Đông, Dự án Novia… Trong đó có nhiều dự án quyền sử dụng đất được dùng thế chấp cho các khoản vay của nhóm công ty.
Các dự án này đang được An Gia dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản trái phiếu đã phát hành. Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản An Gia, tính đến cuối quý 4/2020, hàng tôn kho tăng gấp 120% so với cuối quý 4/2019, ghi nhận 5.734 tỷ đồng, chiếm 59% tổng cộng tài sản của công ty.
Hàng tồn kho của An Gia chủ yếu ở Dự án The Sóng, Dự án The Westage, Dự án River Panorama1, Panorama 2, Dự án Sky 89, Dự án Signial…
Bức tranh tài chính của Đất Xanh Group năm 2020. Tính đến ngày 31/12/2020, hàng tồn kho của Đất Xanh tăng 51% ghi nhận 10.251 tỷ đồng, chiếm đến 55% tổng giá trị tài sản. Các dự án thành phẩm tồn kho của Đất Xanh như Dự án An Viên, Dự án Luxgarden, Dự án Khu dân cư nút giao thông Phó Đức Chính và Ngô Quyền. Những dự án này đứng hình so với thời điểm năm 2019.
Một năm nhiều hàng tồn kho, những con số này cho thấy năm 2021 cần làm rất nhiều điều để lợi nhuận tăng lên thì đẩy hết hàng tồn kho đi càng nhanh càng tốt.