Các tuyến metro hoàn thành sẽ tạo nên cuộc cách mạng, thay đổi giao thông cũng như động lực cho sự phát triển của TPHCM. Nếu có giải pháp hợp lý, các quỹ đất nằm xung quanh nhà ga metro sẽ trở thành con gà đẻ trứng vàng…
Săn lùng quỹ đất
Một chỉ đạo mang tính bước ngoặt về khai thác quỹ đất xung quanh các nhà ga metro. Đó là tháng 6 vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan đã giao Sở QHKT khẩn trương thành lập Tổ công tác do giám đốc sở làm tổ trưởng, đề xuất, báo cáo trình UBND TP xem xét thông qua phương án khai thác hiệu quả quỹ đất dọc tuyến metro số 1. Theo đó, Tổ công tác có nhiệm vụ rà soát, xác định ranh quỹ đất xung quanh các nhà ga trong phạm vi bán kính 500m – 800m; khảo sát thực tế, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tình hình thực hiện các dự án đầu tư hiện nay; lập danh mục quỹ đất, xác định cụ thể diện tích, pháp lý từng khu đất. Việc đề xuất điều chỉnh quy hoạch phải gắn kết với định hướng quy hoạch Khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông và hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực. Đáng chú ý, Sở KH-ĐT được giao nhiệm vụ nghiên cứu đề xuất chính sách đầu tư đối với các quỹ đất nêu trên (kể cả phương án xã hội hóa) nhằm khai thác hiệu quả tối đa quỹ đất dọc tuyến metro số 1, giúp tăng nguồn vốn ngân sách cho thành phố.
TPHCM cần phải có quy hoạch phối hợp và thống nhất, liên kết giữa phát triển nhà ở với hệ thống giao thông công cộng, nếu không sẽ là thách thức lớn đối với sự thành công của hệ thống tàu điện trong tương lai.
TS Phạm Thái Sơn
Đi vào cụ thể, ông Nguyễn Quốc Hiển, Giám đốc Ban Chuẩn bị đầu tư (thuộc Ban Quản lý đường sắt đô thị TPHCM), cho biết khu vực đất xung quanh các nhà ga đường sắt đô thị thường được xem là “đất vàng”, “đất kim cương”, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản.
Cao ốc hai bên tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên đoạn qua xa lộ Hà Nội, quận 2. Ảnh: CAO THĂNG
Tuy nhiên các nhà đầu tư thường quan ngại việc điều chỉnh quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Việc quy hoạch chi tiết khu vực xung quanh nhà ga của các tuyến metro, từ đó tạo ra quỹ đất sạch có giá trị cao, là rất cần thiết để thu hút đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tạo ra nguồn thu lớn cho thành phố. Cụ thể hơn, thành phố cần khẩn trương quy hoạch phát triển đô thị xung quanh các nhà ga theo định hướng TOD (tạo ra các cộng đồng dân cư đông đúc có thể đi bộ xung quanh nhà ga metro) làm cơ sở pháp lý để dễ dàng thu hút các nhà đầu tư bất động sản; tạo ra các khu đô thị đồng bộ, tích hợp xung quanh nhà ga. Thành phố nên cho phép TOD quy hoạch mật độ xây dựng cao; sử dụng đất theo hướng hỗn hợp. Qua khảo sát, ông Nguyễn Quốc Hiển ước tính, tại tuyến metro số 1, trừ 3 nhà ga nằm ở trung tâm không còn quỹ đất thì các nhà ga còn lại, trong vòng bán kính 500m có quỹ đất công khoảng 500ha.
Giải pháp tổng thể
Theo thống kê của Ban Quản lý đường sắt đô thị TPHCM, trên địa bàn thành phố quy hoạch 14 tuyến đường sắt, trong đó có 2 tuyến monorail và một tuyến xe điện mặt đất. Tổng chiều dài các tuyến cộng lại là 219km, tổng vốn đầu tư hơn 25 tỷ USD. Hiện tại 3 tuyến metro số 1, số 2 và số 3 đã thu xếp được vốn, còn lại là đang tìm kiếm nguồn vốn hoặc hình thức đầu tư.
“Vốn vay ODA ngày càng khó khăn, phụ thuộc nhiều yếu tố. Đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư là giải pháp đang được khuyến khích”, ông Nguyễn Quốc Hiển cho biết. Do đó, việc khai thác nội lực từ metro, “lấy metro nuôi metro” là hết sức cần thiết. Giải pháp được đề xuất là, UBND TP cho phép chủ trương tiến hành lập thiết kế đô thị 1/2.000 xung quanh các nhà ga; giao Ban Quản lý đường sắt đô thị thuê tư vấn để rà soát quy hoạch sử dụng đất xung quanh các nhà ga; lập đồ án thiết kế đô thị 1/2.000 diện tích đất trong vòng khoảng 500m xung quanh các nhà ga; ưu tiên các tuyến đường sắt số 2, số 4 và số 5 – là những tuyến đang được các nhà đầu tư quan tâm nhiều. Đối với các tuyến khác, cũng cần có quy hoạch định hướng khai thác quỹ đất tại các nhà ga. Tiếp đó, Sở QHKT tham mưu UBND TP phê duyệt các đồ án thiết kế đô thị 1/2.000. Sau khi có quy hoạch, thành phố có kế hoạch khai thác các quỹ đất này song hành với việc đầu tư cho các tuyến metro.
Ngoài tác dụng tạo nguồn thu cho thành phố, việc khai thác quỹ đất xung quanh các nhà ga metro còn có một nhiệm vụ đặc biệt quan trọng là “chống ế” cho metro! Theo TS Phạm Thái Sơn, giảng viên Trường Đại học Việt Đức, kết quả nghiên cứu của dự án hỗ trợ đặc biệt thực hiện dự án metro số 1 (thực hiện năm 2014) như sau, người dân thành phố chỉ đi bộ trong bán kính 300m để đến các nhà ga giao thông công cộng, còn người phương Tây là bán kính 800m. Thực trạng cho thấy, đối với bán kính 300m chỉ có 8% dân số sinh sống, xịch ra bán kính 500m sẽ tăng lên 21% dân số sinh sống, mở rộng bán kính lên 800m thì cũng chỉ tăng lên lên ngưỡng 37% dân số sinh sống. Trong khi đó, thống kê trên thế giới, bán kính từ nhà ga đến nhà dân càng gần thì tỷ lệ khai thác càng hiệu quả, nếu cách xa và phân tán thì kết quả ngược lại. Chưa kể, khi quy hoạch bài bản và việc phát triển đô thị được thực hiện đúng theo quy hoạch, TPHCM không chỉ khai thác hiệu quả quỹ đất dọc các tuyến metro mà còn có thể tiến hành chỉnh trang đô thị dọc 2 bên. Có một thực tế hiện nay, trên nhiều tuyến đường như Phạm Văn Đồng, Võ Văn Kiệt… dù được xây dựng mới rất to, đẹp nhưng nhiều nhà dọc đường vẫn “siêu méo”, “siêu dị dạng” và đến nay vẫn chưa khắc phục được.
Còn theo ông Hoàng Minh Trí, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM, không chỉ được lợi về mặt kinh tế và chỉnh trang đô thị, phương án khai thác quỹ đất dọc hai bên đường còn giúp thành phố có cơ hội đầu tư bài bản, tập trung hệ thống hào kỹ thuật suốt dọc tuyến đường. “Tôi muốn nói tới cơ hội về kinh phí và cả cơ hội về mặt bằng xây dựng hào kỹ thuật đảm bảo đủ không gian cho hệ thống điện, cấp, thoát nước, cáp quang… hoạt động. Có được hệ thống hào kỹ thuật như vậy, khi cần, các cơ quan chuyên môn có thể sửa chữa, lắp đặt thiết bị kỹ thuật một cách dễ dàng mà không phải đào đường”, ông Hoàng Minh Trí phân tích.
Nói chung, TPHCM cần đặt ra đề bài toàn diện về việc khai thác các quỹ đất xung quanh nhà ga metro nói riêng và cả hệ thống công cộng nói chung. Để qua đó, không chỉ tạo ra nguồn lực lớn cho thành phố, mà còn phát triển đô thị gắn liền với hệ thống giao thông công cộng hiện đại, văn minh, là nền tảng cho sự phát triển bền vững.
PGS-TS NGUYỄN MINH HÒA: Khai thác tốt giá trị thương mại, bất động sản của “tổ hợp” metro
Hình hài tuyến metro số 1 đang tiến triển từng ngày và người dân kỳ vọng nó sẽ đóng vai trò trọng yếu trong bài toán giao thông công cộng của thành phố. Nhưng, để hiện thực hóa ước mơ, còn có nhiều điều phải giải quyết ngay từ bây giờ, nếu chậm sẽ lại loay hoay với các giải pháp tình thế để đối phó.
Trước hết, cần phải hiểu metro không đơn thuần chỉ là một loại giao thông phổ thông chuyên chở hành khách như xe buýt hay taxi, mà nó là một tổ hợp hệ thống kỹ thuật và kinh tế – xã hội. Ở những nước có metro như Nga, Nhật, Hàn Quốc, Philippines, Thái Lan, hệ thống metro được tích hợp nhiều chức năng nhằm giải quyết các nhu cầu xã hội như đi lại, mua sắm, dịch vụ và nhà ở. Ở mỗi ga metro, nhất là ga chính và ga đầu mối (nơi giao nhau của 2 – 3 tuyến), bao giờ cũng là một điểm nút dịch vụ và mua sắm với siêu thị, chợ, các dãy hàng quán sầm uất. Người dân khi bước ra khỏi ga metro là có thể mua sắm được những dịch vụ thiết yếu và cơ bản cho cuộc sống hàng ngày, từ thẻ điện thoại cho đến thực phẩm, không phải mất thời gian đi lòng vòng mua sắm sau một ngày làm việc. Tuyến metro số 1 đã hoàn tất thiết kế và xây dựng kỹ thuật như cầu đỡ, ga, nhưng chưa tính đến việc phát triển các dịch vụ tiện ích quanh mỗi nhà ga. Có thể vì điều này đã muộn, bởi đất dọc theo tuyến và xung quanh các ga đã được các nhà đầu cơ và người dân mua bán xong xuôi. Nếu không có các tổ hợp dịch vụ tiện ích hỗ trợ thì metro chỉ là một phương tiện giao thông thông thường, như thế sức hấp dẫn bị giảm đi rất đáng kể.