Đảm bảo tính thống nhất, khoa học và khả thi trong hệ thống pháp luật đất đai là vấn đề đang được người dân mong đợi trong hệ thống sửa đổi lần này…
Sau nhiều lần bàn thảo, lắng nghe quan điểm của các nhà khoa học và ý kiến từ thị trường, bản dự thảo mới nhất của Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã được cơ quan soạn thảo trình lên Chính phủ tuần qua với việc giữ lại phương pháp thặng dư cùng các điều kiện áp dụng tương tự quy định hiện hành, làm rõ hơn để tạo điều kiện thuận lợi cho việc định giá đất theo phương pháp này.
Trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư từ góc độ một nhà nghiên cứu khoa học, PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế – Trường đại học Luật Hà Nội đánh giá cao việc Chính phủ cầu thị, lắng nghe, tiếp thu các ý kiến góp ý của các chuyên gia và các nhà khoa học khi quyết định đưa trở lại phương pháp thặng dư vào nghị định sửa đổi.
Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, trong bối cảnh đất nước đang phát triển, phần lớn quá trình chuyển dịch đất đai là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Việc định giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng từ một loại đất chưa phát triển thành loại đất phát triển, như thế không có một phương pháp định giá nào phù hợp cho định giá đất trong trường hợp này bằng phương pháp thặng dư. Việc đưa trở lại phương pháp thặng dư vào định giá đất là cách làm dựa trên cơ sở khoa học và cho ra kết quả phù hợp nhất.
Phân tích sâu hơn, bà Nguyễn Thị Nga cho rằng, dù với phương pháp định giá nào, giá đất không giống nhau về cơ sở và thời gian hình thành giá cả mà chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định. Giá đất thường có xu hướng tăng theo thời gian và đặc biệt, giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. Mỗi mảnh đất, khu đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng nên sự xuất hiện của đa dạng các phương pháp định giá là cần thiết để lựa chọn cho từng trường hợp cụ thể khác nhau.
“Riêng với phương pháp thặng dư, một điều dễ nhận thấy tính ưu việt của phương pháp này nằm ở chỗ nó phù hợp để để áp dụng phổ biến cho các địa phương đang có tốc độ đô thị hóa nhanh và chuyển dịch đất đai mạnh mẽ”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga nhận định và cho biết thêm, dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản với nguyên tắc áp dụng là tài sản đó được sử dụng một cách hữu hiệu nhất (cao nhất, tốt nhất) nên về lý thuyết nó sẽ mang tới lợi ích tối ưu nhất không chỉ Nhà nước mà còn cho toàn xã hội.
Trên thực tế, từ năm 2014 tới nay, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), gần 90% dự án bất động sản áp dụng phương pháp này để tính tiền sử dụng đất. Điều này cho thấy việc sử dụng phương pháp thặng dư trong thời gian tới vẫn là rất cần thiết. Vấn đề còn lại là việc áp dụng như thế nào cho phù hợp trong thực tiễn.
“Quan điểm cá nhân tôi cho rằng, sau khi giữ lại phương pháp thặng dư và điều kiện áp dụng như cũ, chúng ta cần cân nhắc bổ sung thêm các quy định để đảm bảo sự chặt chẽ trong quá trình áp dụng”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga khuyến cáo.
Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường nên được chuẩn hóa là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (giá đất giao dịch trung bình thị trường) trong thời gian nhất định (cần nêu rõ là bao lâu), đã loại trừ các yếu tố đột biến (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan…),
Ngoài ra, có thể bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào. Khi đó, có thể quy định thêm việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng.
Một kinh nghiệm khác được Ông Yamashita Masayuki, Giám đốc điều hành Viện Nghiên cứu Bất động sản Nhật Bản (JREI) cho hay là nếu không thể thu thập một số lượng lớn giá giao dịch hoặc nếu giá giao dịch không đủ tin cậy, có thể xây dựng chỉ số giá bất động sản bằng thông tin định giá của chuyên gia dựa trên điều tra chi tiết về các trường hợp giao dịch được thu thập với số lượng hạn chế.
Tổng Hợp
(ĐTCK)