Nhiều chuyên gia cho rằng, có nhiều cá nhân, đơn vị lợi dụng vào việc đấu giá để trả giá cao nhằm mục đích thổi giá khu vực xung quanh. Điều này rất nguy hại cho thị trường bất động sản…
Nhìn nhận về hiện trạng đấu giá đất gần đây, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, khi đấu giá, các địa phương sẽ đưa ra mức giá khởi điểm bằng với giá mặt bằng theo quy định giá đất của địa phương. Cho nên khi vào phiên đấu giá, các nhà đầu tư sẽ liên tục đẩy giá lên, thậm chí có những nơi nhà đầu tư “hăng chiến”, nghĩ rằng ít hàng, khan hàng thì giá đất phải cao, phải “sốt”, dẫn đến việc giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm…
Cũng theo ông Đính, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi có yếu tố “xanh – chín”, “5 ăn – 5 thua”. Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu nhà đầu tư “ôm” phải giá cao thì phải buộc bán giá cao và việc này rất khó để có người mua nên đường cùng là phải bỏ cọc. Về rủi ro trong đấu giá đất, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cảnh báo, khi nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương đồng. Điều này sẽ tránh bị cuốn theo dòng thổi giá và phải “bỏ của chạy lấy người”. “Nhiều nhà đầu tư “ôm” là khi giá đất đang “sốt” nên cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bị “bong bóng”. Minh chứng là tình huống nhà đầu tư phải bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm”, ông Đính dẫn chứng.
Vừa qua, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM (thuộc Sở Tư pháp TP.HCM) đã tổ chức bán đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) với mức giá 37.350 tỷ đồng. Cuộc đấu giá 4 lô đất này đã khiến cả giới bất động sản, chuyên gia lẫn người dân đều sửng sốt vì giá nhảy vọt ngoài dự đoán. Bởi đây là một mức giá không tưởng. Ước tính theo quy hoạch được duyệt, chỉ tính riêng tiền đất, mỗi căn hộ ở 4 khu đất này phải gánh giá đất thấp nhất là 35 tỷ đồng. Còn với lô đất do Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt trúng thầu với giá lên gần 2,44 tỷ đồng/m² trong khi quy hoạch dự án này dự kiến gồm 570 căn hộ với tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m², thì mỗi căn hộ có trị giá gần 43 tỷ đồng, chưa bao gồm phí xây dựng và lợi nhuận của doanh nghiệp.
Nhiều dấu hiệu cho thấy sốt đất đang quay trở lại. Qua ghi nhận, nhiều nơi giá đất được thổi cao hơn so với thời điểm “đỉnh” đầu năm. Các phiên đấu giá “nóng hổi” với lượng người tham gia đông, ồn ã với kết quả trúng cao ngất ngưởng. Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng, sốt đất đang có dấu hiệu quay trở lại. Những người có đất thì “hô” giá trên trời, nhà đầu cơ thì tha hồ “thổi giá”, người mua ái ngại, cuối cùng không có mấy giao dịch. “Giá tăng cao quá, bị “thổi” nhiều, không đi kèm với giá trị, do vậy đường cung – đường đầu khó gặp nhau; có dấu hiệu của một nguy cơ bong bóng bất động sản trong tương lai”, ông Nghĩa lo ngại. “Khi giá đất tăng, người sở hữu lại càng tiếp tục kỳ vọng còn cao giá hơn nữa. Cung – cầu đi song song nhau. Chỉ cần cú sốc thì thị trường sẽ gánh hệ lụy lớn”, ông Nghĩa nhấn mạnh thêm.
Đầu tiên đấu giá được khoảng tiền lớn như thế thì mừng cho Nhà nước có thêm khoản ngân sách. Nhưng sau đó cũng có nhiều lo ngại về sau này khi đấu giá các khu đất khác trong Thủ Thiêm có đạt được mức giá như vậy hay không là vấn đề cần suy nghĩ. Về việc đấu giá này có ảnh hưởng như thế nào đối với thị trường bất động sản, vị giám đốc cho rằng cần phải có thời gian để quan sát thị trường rõ hơn vì cuộc đấu giá mới chỉ xác định được giá và đơn vị trúng, còn nhiều việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xây dựng dự án…
Kết quả đấu giá rõ ràng đã tạo ra cú nhảy vọt về mặt bằng giá mới chứ không phải là bình thường nữa, từ đó gây áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp về tiền sử dụng đất, về mức giá và qua đó khiến giá nhà sẽ tăng. Từ việc đấu giá thành công 4 lô đất này, nếu các lô đất sau cũng được đấu giá như vậy thì sẽ kéo giá bất động sản TPHCM lên 10%-15% trong thời gian ngắn. Về lo ngại việc này cũng kéo giá căn hộ, nhà ở TPHCM lên cao khiến người thu nhập thấp khó khăn tiếp cận được nhà ở. Giá bất động sản sẽ tăng theo từng phân khúc, việc đấu giá này sẽ ảnh hưởng đến phân phúc cao cấp nhiều hơn. Trong khi đó, vấn đề phân khúc căn hộ dành cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp thì cần nhà nước có cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp, có chính sách điều tiết, tạo quỹ đất để giúp người dân giải quyết nhu cầu thực về nhà ở.
Tổng Hợp