Mặc dù có nhiều tín hiệu khả quan cho thị trường bất động sản, nhưng những phân khúc lại “ế hàng” những tháng qua cho thấy vẫn chưa ngấm chính sách của cơ chế chính phủ.
Trong quý II/2023, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… khiến nhiều phân khúc bất động sản gặp khó khăn. Ngoài ra, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp.
Do vậy, theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Nhóm các nhà phát triển bất động sản có lượng tồn kho hơn 10.000 tỷ đồng gồm: Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, Tập đoàn Khang Điền và Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Trong số đó, hàng tồn kho của Nam Long trên 16.200 tỷ đồng, chủ yếu liên quan các dự án Izumi ở Đồng Nai (9.000 tỷ đồng), Waterpoint ở Long An (5.000 tỷ đồng). Như vậy, hàng tồn kho của Tập đoàn này đã tăng hơn 1.400 tỷ đồng và chiếm khoảng 60% tổng tài sản của nhà phát triển.
Nhiều chuyên gia nhận định, hàng tồn kho bất động sản không chỉ ảnh hưởng lớn đến vấn đề tài chính của các doanh nghiệp địa ốc mà còn là sự lãng phí đối với nền kinh tế của một nước. Vì vậy, giải quyết hàng tồn kho trên thị trường bất động sản luôn là việc cần thiết phải làm, vừa “cứu” doanh nghiệp địa ốc thoát khỏi tình trạng bị “chôn vốn”, vừa giúp thị trường hồi phục thanh khoản.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, hàng tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.
“Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang nếu thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn… và kéo dài sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn và gây khó khăn trực tiếp cho nhiều phân khúc bất động sản”, ông Điệp nhận định.
Trong đó, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm, tuy nhiên mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm 2022 do các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao, nhưng thanh khoản thị trường trầm lắng, gần như không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Ngoài ra, phân khúc condotel cũng đang gặp tình trạng thanh khoản chững lại, hầu hết các dự án không phát sinh giao dịch. Theo khảo sát của một số tổ chức thì lũy kế đến hết quý II/2023 có khoảng 700 căn tồn kho và mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng giảm 3 – 6% so với cùng kỳ năm 2022. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán khoảng từ 1,5 – 5 tỷ đồng/căn, tùy diện tích từng căn và từng khu vực.
Cụ thể, dự án The Sang Residence (Đà Nẵng) giá bán khoảng 49 triệu đồng/m2; dự án Vinpearl Beach Front Condotel (Nha Trang, Khánh Hòa) có giá bán khoảng 30,12 triệu đồng/m2; dự án Flamingo Biển Hải Tiến (Thanh Hóa) có giá bán khoảng 47 triệu đồng/m2;…
Động lực tăng trưởng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng gặp phải nhiều khó khăn. Về phía chủ đầu tư, trong khi thanh khoản chưa được cải thiện, giá có xu hướng giảm nhưng chi phí vốn vẫn cao. Cùng với đó, trong 6 tháng đầu năm 2023, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn ngành ngân hàng đạt 4,73%, chưa bằng một nửa mức tăng 9,35% của cùng kỳ năm ngoái.
Theo đánh giá của chuyên gia, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua bất động sản nghỉ dưỡng, là cơ sở để cấp “sổ hồng” và định danh condotel, giúp sản phẩm này lưu thông tốt hơn trên thị trường.
Tổng Hợp
(Dân Việt)