Kiểm tra thông tin pháp lý, quy hoạch và các vấn đề liên quan tới bất động sản sẽ giao dịch, đặt cọc là những bước mà người mua cần làm để phòng tránh rủi ro.
Luật sư Lương Ngọc Định (trái) và Công chứng viên Bùi Thị Xuân.
Quy trình giao dịch một sản phẩm bất động sản sẽ bao gồm 3 mốc chính là đặt cọc, công chứng và thực hiện thủ tục về thuế, đăng bộ.
Ở giai đoạn đặt cọc, rủi ro bên bán và mua thường gặp phải là gì? Giải pháp nào để có được bước đặt cọc mua bán bất động sản an toàn?
Lưu ý về chủ thể giao dịch
Đề cập tới các rủi ro cũng như cách phòng tránh rủi ro trước và trong giai đoạn đặt cọc giao dịch nhà đất, Luật sư Lương Ngọc Đinh, Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, TP.HCM cho rằng, bên mua cần thẩm định một số vấn đề về pháp lý là các giấy tờ nhà đất; quy hoạch nơi bất động sản muốn mua, vị trí thực tế hiện trạng nhà đất…
Về thẩm định pháp lý, với bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dân gian hay gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng. Nhiều người mua chưa phân biệt được thế nào là sổ đỏ, sổ hồng.
Luật sư Đinh cho biết, rủi ro lớn nhất đó là chủ thể giao dịch. Nhiều người mua thời điểm đặt cọc không quan tâm tới chủ thể đứng tên trên sổ là ai. Nếu trên giấy tờ chỉ thể hiện 1 người, ví dụ người chồng hoặc vợ thì người mua cần yêu cầu bên bán xác nhận tài sản chung hay riêng. Nếu chung thì bắt buộc cả vợ chồng đứng ký hợp đồng cọc, nếu là tài sản riêng thì cần có văn bản thỏa thuận tài sản. Đó là văn bản thỏa thuận cam kết tài sản riêng, được thực hiện tại cơ quan công chứng.
Ngoài ra, trên sổ hồng còn tài sản đồng sở hữu, tài sản do nhận thừa kế lại. Khi có bao nhiêu chủ sở hữu thì buộc các chủ sở hữu ký trên hợp đồng đặt cọc.
Người đi mua thường có quan niệm đơn giản, đi mua chỉ cần một trong số chủ nhà, đại diện chủ nhà nhận cọc. Nhưng khi xảy ra tranh chấp sẽ ảnh hưởng tới quyền của người mua.
Ở góc độ người bán, luật sư Đinh nêu trên thị trường có hiện tượng tráo sổ. Có trường hợp khách hàng là chủ sở hữu căn nhà nhưng khi rao bán, vì lý nào đó đưa sổ cho bên môi giới hay người mua xem sổ và trong quá trình trao đổi do không để ý bị tráo sổ chính bằng sổ giả. Đến khi ra công chứng cầm sổ để giao dịch mới phát hiện sổ là giả.
Kiểm tra thông tin quy hoạch
Luật sư Đinh cũng khuyên người mua cần thẩm định một số vấn đề pháp lý như kiểm tra thông tin quy hoạch của bất động sản cần mua. Đây là điều kiện cần thiết để xác định bất động sản mua có đảm bảo đúng mục đích sử dụng, có nằm trong quy hoạch cây xanh, giao thông hay không. Nếu không kiểm tra kỹ, người mua có thể gặp rủi ro “nuốt nhầm quả đắng”, mua nhầm bất động sản không sử dụng được, hoặc có thể mất trắng.
Để thực hiện việc trên, người mua có thể liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên môi trường cấp quận, huyện. Người mua cũng có thể tải “app” của Sở Quy hoạch kiến trúc để xem thông tin quy hoạch.
Người mua cũng cần thẩm định vị trí, hiện trạng thực tế của bất động sản đó, đến nơi đó tìm hiểu nhà đất đó ai đang sử dụng, đang cho thuê hay chính chủ đang sử dụng để đảm bảo khả năng nhận bất động sản đó ngay hay không.
“Check” nhà đất có đang thế chấp, tranh chấp
Điều quan trọng nữa, người mua cần xem xét tình trạng sổ hồng có đang thế chấp, đang tranh chấp với bên thứ ba, sổ là sổ thật hay sổ giả.
Để kiểm tra, luật sư Đinh cho rằng người mua cần tìm sự hỗ trợ của bên cơ quan công chứng. Người mua cũng có thể hỏi thông tin hàng xóm, cơ quan chính quyền địa phương cấp phường xã xin cung cấp thông tin bất động sản có đang tranh chấp hay không.
Xét rộng hơn, nếu trong trường hợp bất động sản đang bị tranh chấp với bên thứ 3, được giải quyết ở tòa án thì người mua khó xác định việc đó. Nếu tòa ra biện pháp ngăn chặn với bất động sản thì người mua có thể kiểm tra thông tin ở cơ quan quản lý đất đai cấp quận huyện. Tuy nhiên do không phải chính chủ nên người mua khó yêu cầu việc này, nên chỉ có cách đề nghị bên bán cung cấp thông tin.
Nêu quan điểm về việc “check” thông tin trên sổ, công chứng viên Bùi Thị Xuân, Trưởng Văn phòng Công chứng Bùi Thị Xuân, quận 3, TP.HCM cho rằng, do người mua chưa thực hiện giao dịch cũng chưa đến văn phòng công chứng yêu cầu việc đó nên để cung cấp thông tin này không phải là dễ. Bởi vì với cơ quan công chứng, thông tin khách hàng là bí mật không thể cung cấp cho bất kỳ ai.
Bà Xuân cho biết, chỉ khi 2 bên thực hiện giao dịch, yêu cầu thực hiện tại văn phòng công chứng, khi đó công chứng viên thực hiện nghiệp vụ, nếu kiểm tra thấy nhà đất đang bị ngăn chăn trên hệ thống thì sẽ thông báo, giải thích cho khách hàng biết.
Bà Xuân chia sẻ, người mua nhà đất muốn kiểm tra bất động sản có thế chấp hay không thì có thể kiểm tra trên sổ. Thường một bất động sản có thế chấp ngân hàng thì trên sổ sẽ có những trang cập nhật thông tin thế chấp, thường ở trang bổ sung. Nếu sổ đó bị bỏ đi một trang bổ sung nào đó thì sẽ thấy, khi kiểm tra trên sổ có những con dấu giáp lai.
Công chứng viên này lưu ý tình trạng, nhiều chủ bất động sản sau khi vay và trả nợ xong cho ngân hàng, cho rằng trang bổ sung của sổ có thể vứt đi, làm xấu sổ khi thông tin ghi mình từng vay ngân hàng. Có trường hợp đến công chứng ký mua bán mới thấy thiếu một trang bổ sung vì thiếu nửa con dấu. Như vậy sổ không giao dịch được. Trang nào đính kèm sổ là không thể bỏ đi, ghi nhận thực tế bất động sản đó có những gì đều phải giữ lại.
Để kiểm tra kỹ tình trạng bất động sản an toàn hay không, người mua nên đến hỏi hàng xóm xung quanh để tham khảo bất động sản đó có tranh chấp gì hay không.
Nên công chứng hợp đồng cọc với điều khoản rõ ràng
Cuối cùng, đề cập tới việc có nên hay không công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, công chứng viên Bùi Thị Xuân cho rằng việc công chứng hợp đồng cọc nhà đất không bắt buộc nhưng để an toàn về mặt pháp lý thì nên công chứng hợp đồng này, nhằm đảm bảo quyền lợi của cả đôi bên mua và bán.
Theo bà Xuân, với bên mua thì tránh được bên bán họ sẽ nhận cọc của nhiều người mà không qua công chứng. Bởi khi qua công chứng thì giao dịch đó được đăng tải trên hệ thống mạng công chứng. Và tốt nhất trong hợp đồng cọc nên thể hiện chi tiết các điều khoản, ví dụ ngày tháng hai bên ra công chứng hợp đồng mua bán chính thức, tránh trường hợp bên mua đến ngày công chứng không đến. Đồng thời với điều khoản này, nếu bên mua không đến thì bên bán có quyền bán cho người khác.
HUYỀN TRÂM