Với giá cả thực tế như trên nên đề xuất căn hộ thương mại giá thấp, 20 triệu đồng/m2 ngay lập tức gây chú ý trong dư luận. Tham khảo ý kiến của nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản, đa số đều cho rằng mức giá này có thể làm được, kèm theo một chữ “nếu”.
Số liệu của CBRE cũng chỉ ra rằng, do nhu cầu mua chung cư tại Tp.HCM tăng mạnh nên giá căn hộ tại khu vực này đang có xu hướng cao hơn Hà Nội trong khoảng 2 năm gần đây. Giá trung bình thị trường căn hộ tại Tp.HCM hiện khoảng 1.852 USD (khoảng 43 triệu đồng/m2), tăng 15% so với năm trước. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội ghi nhận ở mức 1.337 USD (khoảng 31 triệu đồng/m2), cao hơn cùng kỳ năm ngoái 4%.
Cộng tất cả các chi phí trên, 1 m2 căn hộ thương mại bình dân khi xây dựng hoàn thiện cơ bản khoảng 20 triệu đồng/m2. Như vậy nếu không miễn tiền sử dụng đất (SDĐ), có thể giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền SDĐ hay hỗ trợ về vay vốn là các DN chuyên về làm phân khúc tầm trung chắc chắn sẽ làm được vì nhu cầu căn hộ phân khúc này rất lớn.
Mới đây, một chủ đầu tư tổ chức lễ động thổ một dự án cao cấp tại Thủ Đức, TP HCM, bao gồm 2 tòa tháp cao 30 tầng, dự kiến cung cấp hơn 700 căn hộ và một số căn shophouse, officetel. Dự án dự kiến đi vào hoàn thành năm 2023. Theo thông tin từ một số diễn đàn môi giới, mức giá giới thiệu của dự án có thể khoảng 4.000 USD/m2, tương ứng gần 95 triệu đồng/m2. Khảo sát một số dự án mới ở khu vực này, giá căn hộ thấp hơn, khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, trong 10 năm qua, giá bất động sản đã có sự thay đổi rất lớn. Cụ thể, trong giai đoạn 2004 – 2007, giá tăng phi mã. Có những nơi giá tăng tới 300%.
Giá bất động sản đi ngang vào giai đoạn 2008 – 2010. Bước sang giai đoạn 2011 – 2013, giá bất động sản xuống dốc không phanh. Nơi xuống nhiều nhất là gần 50%.
Từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản bắt đầu có xu hướng tăng trở lại, biến động mạnh nhất ở phân khúc cao cấp và siêu cao cấp (hạng sang). Tổng hợp số liệu từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường liên quan đến diễn biến giá nhà trong vòng 10 năm trở lại đây cũng cho thấy xu hướng trên.
Đơn cử, trong một báo cáo phát hành năm 2019 của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, giá nhà bình quân tại các quận trung tâm Sài Gòn và Hà Nội tính đến cuối năm 2018 đang giữ mức 292 – 297 triệu đồng/ m2.
Đơn vị này cho biết, vào năm 2002, giá nhà bình quân tại quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) chỉ ghi nhận 11 triệu đồng/ m2. Cùng thời điểm này, giá nhà bình quân tại khu vực quận 1 (TP HCM) ghi nhận 13 triệu đồng/m2. Như vậy, trong vòng 17 năm qua (giai đoạn 2002 – 2018), giá nhà bình quân tại các quận thuộc khu lõi trung tâm Sài Gòn và Hà Nội đã biến thiên cực mạnh, lần lượt tăng 22 – 27 lần.
Riêng đối với thị trường căn hộ chung cư, giá chào bán bình quân căn hộ tại TP HCM đã tăng 53% kể từ năm 2014 đến nay, còn tại Hà Nội mức tăng là 16%. Có thể thấy, trong hơn nửa thập niên qua, tốc độ tăng giá nhà chung cư tại TP HCM đang mạnh hơn Hà Nội.
Giá nhà có xu thế tăng trong các năm qua và trong thời gian xảy ra đại dịch COVID-19. Theo báo cáo của JLL, giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.423 USD/m2 trong quí III/2020, tăng 17,2% so với cùng kì năm 2019. Còn tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.502 USD/m2, tăng 3,9% so với cùng kì.
So sánh mức giá này, nhiều nhà đầu tư cho rằng có nhiều lựa chọn tốt hơn mà vị trí lại gần trung tâm TP HCM hơn, đơn cử như khu vực bán đảo Thủ Thiêm, quận 2. Một dự án ngay ngã tư Trần Não – Lương Định Của, mức giá vào khoảng 75 triệu đồng/m2. Ở vị trí này, dự án chỉ cách quận 1 bằng cây cầu Thủ Thiêm hiện hữu và chỉ cần di chuyển qua cầu Thủ Thiêm 2 (đang xây dựng) là đi ngay vào trung tâm thành phố. Tức mức giá căn hộ vừa mở bán ở Thủ Đức còn cao hơn sản phẩm cùng phân khúc tại quận 2, trong khi xét về vị trí, quận 2 gần trung tâm hơn rất nhiều.
Cũng tại khu Đông, khu vực quận 9, một dự án căn hộ cao cấp khác của một chủ đầu tư khác giới thiệu ra thị trường nằm trong khu đô thị vài trăm ha cũng có giá khoảng 60 – 65 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cũng tại khu vực này, chỉ trước đó vài tháng, một dự án cùng phân khúc khác được giới thiệu, mở bán với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2.
Một dự án khác tại huyện Nhà Bè do một tập đoàn nước ngoài liên doanh với đối tác Việt Nam cũng vừa được giới thiệu giai đoạn một ra thị trường, mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2. Với diện tích từ 78 m2 trở lên, mỗi căn hộ trong dự án có mức giá trên 4 tỷ đồng. Dự kiến cuối năm 2022, khách hàng được bàn giao sản phẩm. Khảo sát lân cận khu vực này, thị trường từ lâu không có sản phẩm mới mở bán mà phần lớn là giao dịch thứ cấp ở một số dự án đã hoàn thành một vài năm trước. Mức giá thứ cấp được rao khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2 từ nhiều dự án của các chủ đầu tư có tiếng.
Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ mới chứng kiến sự “mất hút” của phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Đồng nghĩa, cơ hội mua nhà của những người có nhu cầu ở thực với túi tiền vừa phải đang ngày càng xa hơn, khó khăn hơn. Trong khi đây lại là ngưỡng được rất nhiều khách hàng quan tâm nhờ phù hợp với điều kiện tài chính và đáp ứng được nhu cầu ở thực của số đông. Tại Tp.HCM, lượng khách hàng kiếm căn hộ chung cư ở loại hình trung cấp và bình dân đều tăng so với thời điểm giữa năm 2020, lần lượt là 6% và 8%.
Mặt khác, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giới đầu tư cũng ráo riết tìm kiếm các dự án trong tầm giá trên dưới 2 tỷ đồng với kỳ vọng tỷ lệ tăng giá vượt trội. Theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại Tp.HCM luôn ở mức trên 70%.