Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành văn bản số 4985 yêu cầu các ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất, nhưng theo kịch bản cơ sở của Công ty Chứng khoán SSI, lãi suất chỉ có thể giảm thêm 50-100 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm…
Theo báo cáo cập nhật hàng tuần của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch nhà đất trong tháng 6/2023 tuy có sự cải thiện nhưng vẫn tương đối chậm, lý do bởi phần lớn người mua nhận thấy việc đi vay để mua nhà ở thời điểm này là chưa phù hợp, bao gồm cả những người có nhu cầu ở thực. Báo cáo của VARS cũng nhận định, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ khả năng đã kết thúc, nhưng để mặt bằng lãi vay về mức ổn định như trước dịch thì cần thêm nhiều thời gian. Điều này khiến thị trường bất động sản khó hồi phục nhanh hơn.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, người dân phải tạm gác lại việc mua nhà chỉ một phần do công việc bị ảnh hưởng, thu nhập bị giảm sút khi kinh tế khó khăn, còn phần lớn là do lãi suất vượt khả năng chi trả, từ đó khiến thanh khoản chững lại.
“Thông tin giảm lãi suất thời gian qua tác động tích cực tới yếu tố tâm lý là chính, chứ chưa tác động nhiều trên thực tiễn. Do đó, điều quan trọng lúc này là lãi suất cho vay cá nhân phải giảm mạnh thì mới góp phần cải thiện đầu ra cho thị trường bất động sản”, ông Phúc nhận xét.
Phản ánh tới Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều người than vãn gặp áp lực lớn trong việc trả nợ do lãi vay vẫn neo cao. Tính riêng các khoản dư nợ vay trung bình từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng hiện nay, sau thời gian được hưởng lãi suất ưu đãi, áp dụng theo lãi suất thả nổi (được tính toán sơ bộ lên tới 14-15%/năm), mỗi tháng người vay sẽ phải trả gần 20 triệu đồng tiền gốc và lãi, cao hơn 2-2,5 lần so với giai đoạn trước dịch và tương đương một nửa thu nhập của một gia đình có nguồn thu vào loại khá theo một khảo sát công bố gần đây.
Lý giải câu chuyện lãi suất cho vay chưa bắt kịp đà giảm của lãi suất huy động, lãnh đạo một ngân hàng cho biết, các tổ chức tín dụng đã phải huy động vốn với lãi suất cao trong giai đoạn cuối năm 2022, nên việc giảm lãi vay cần có độ trễ nhất định và mỗi ngân hàng có bước điều chỉnh khác nhau tùy vào giá vốn huy động đầu vào và năng lực tài chính. Đặc biệt, các khoản vay cũ tại thời điểm chi phí vốn tăng cao thì càng khó hạ lãi suất. Dù vậy, vị này cũng cho hay, các khoản vay mới có thể áp dụng mức lãi suất thấp hơn do chi phí đầu vào đã giảm nhiều sau 4 lần hạ lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước từ đầu năm tới nay.
Được biết, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành văn bản số 4985 yêu cầu các ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất, nhưng theo kịch bản cơ sở của Công ty Chứng khoán SSI, lãi suất chỉ có thể giảm thêm 50-100 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm, tức là mặt bằng lãi vay thực theo dạng thả nổi sau ưu đãi sẽ vẫn duy trì ở mức cao từ 12,5-13%/năm.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, DKRA Group phân tích, khi lãi suất cho vay neo cao, người có nhu cầu vay vốn để mua bất động sản sẽ phải cân nhắc, tính toán rất kỹ về khả năng trả nợ. Lãi vay cao không những khiến lợi nhuận bị ảnh hưởng, mà còn có thể gây rủi ro cho người dùng đòn bẩy nợ vay để đầu tư bất động sản. Hệ quả là, các doanh nghiệp lâm vào khó khăn khi thị trường chậm thanh khoản, dự án khó bán hàng, chậm thu hồi dòng tiền.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, lãi suất cho vay giữ ở mức cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến “sức khỏe” của doanh nghiệp bất động sản trên nhiều khía cạnh, trước hết là về thanh khoản. Thị trường chậm thanh khoản, các doanh nghiệp cạn dòng tiền, các dòng vốn đều ách tắc, trong khi thời hạn trả nợ trái phiếu đang đến gần, nên thách mức các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt vẫn rất lớn.
Thống kê của Vietstock từ 81 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán (bao gồm cả HOSE, HNX và UPCoM) cho thấy, tổng số dư vay nợ hiện rơi vào khoảng 356.000 tỷ đồng và điểm đáng chú ý là tổng chi phí lãi vay phải trả trong quý I/2023 đã tăng hơn 41% so với quý cuối năm 2022, lên hơn 5.700 tỷ đồng. Con số này tiếp tục được dự báo tăng mạnh trong quý II/2023 khi mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục tăng tới hết tháng 5. Thời điểm này, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã liên tục giảm lãi suất điều hành, nhưng do độ trễ giữa lãi suất huy động và cho vay (thường kéo dài từ 3-6 tháng) nên các doanh nghiệp địa ốc sẽ còn phải chịu áp lực chi phí lãi vay cao.
Ghi nhận cho thấy, tới cuối quý I/2023, chi phí tài chính của nhiều doanh nghiệp đã gia tăng đáng kể, những trường hợp tăng mạnh có thể kể đến là VPI tăng 160%, KHG tăng 68%, DXG tăng 38%, DPG tăng 17%… Đây cũng là nguyên nhân chính khiến lợi nhuận của doanh nghiệp bị bào mòn, hình thành nên cục diện suy giảm lợi nhuận và báo lỗ dày đặc trong quý I/2023 và dự báo sẽ còn ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh quý II/2023.
Sau khi Nghị định 08/NĐ-CP được ban hành (có hiệu lực từ tháng 4/2023), cùng với quyết tâm tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án từ Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương, nhiều thương vụ cơ cấu lại nợ đã được thực hiện. Bên cạnh đó, việc các ngân hàng dần mở hầu bao, thay vì thắt chặt như trước đây, cũng giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn mới để phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh cũng như trả nợ trái phiếu đến hạn.
Ở góc độ cơ quan điều hành, Ngân hàng Nhà nước cho biết đã, đang và sẽ tiếp tục điều hành linh hoạt, chỉ đạo các ngân hàng thực hiện các giải pháp giúp doanh nghiệp, người dân tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng, các cơ quan, bộ ngành khác cũng cần quan tâm hơn tới vấn đề này, chẳng hạn giải quyết đầu ra cho doanh nghiệp thông qua xúc tiến thương mại, khai thác thị trường trong nước, cải thiện điều kiện tiếp cận tín dụng thông qua bảo lãnh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thúc đẩy đầu tư công để có sự lan tỏa đến hoạt động sản xuất, kinh doanh khác…
Liên quan tới gói cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, đã nhận được 3 công văn công bố 15 dự án của các địa phương Bắc Giang, Trà Vinh và Tây Ninh, trong đó 5 dự án đã được cấp phép xây dựng.
Ngoài ra, 3 địa phương gồm Bình Định, Phú Thọ và Bà Rịa-Vũng Tàu đã công bố 9 dự án. Các địa phương cấp phép xây dựng dự án cũng sẵn sàng được các tổ chức tín dụng cho vay và đến nay, một số ngân hàng như BIDV, Argibank bắt đầu tiến hành giải ngân.
Tổng Hợp
(ĐTCK)