Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.
Giá đất áp dụng với từng mục đích, từng trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào? Theo đó, đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau.
Trên cơ sở đó, xây dựng bảng giá đất phù hợp để thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đất. Tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng bỏ khung giá đất là hợp lý. Tác động rõ rệt nhất của việc bỏ khung giá đất sẽ làm hạn chế việc kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai, giúp tăng thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án bởi nếu bị thu hồi đất mà được đền bù dựa trên giá thị trường, người dân cũng dễ đồng thuận hơn.
“Khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm, sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn. Có thể chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại sẽ lớn hơn”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.
Bên cạnh đó, cũng có ý kiến lo ngại, việc bỏ khung giá đất có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, sẽ đẩy giá nhà tăng cao. Với vấn đề này, ông Phạm Văn Cường, một môi giới bất động sản phân tích: hiện nay, khi bán nhà, các chủ đầu tư/chủ sở hữu cũng thường dựa trên giá thị trường nên khi bỏ khung giá đất, giá nhà sẽ bị tác động không nhiều. Nếu có tăng cũng chỉ tăng ở mức chấp nhận được. Còn nếu bị đẩy lên quá cao, thị trường sẽ đứng im, chủ đầu tư không bán được nhà thì chẳng khác gì “gậy ông đập lưng ông”. Thiệt hại đầu tiên sẽ thuộc về họ.
Các tỉnh, thành phố căn cứ khung giá đất của Chính phủ để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm/lần và mỗi năm sẽ ban hành thêm hệ số giá đất. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính thuế sử dụng đất; tính tiền phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai…
Nhưng thực tế cho thấy, việc ban hành khung giá đất không những không phát huy được mục đích đề ra mà còn tạo cơ chế hai giá, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của nhà nước cũng như việc triển khai các dự án có sử dụng đất. Phổ biến nhất là làm kéo dài tiến độ dự án, thậm chí không thể triển khai dự án do ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng.
Giá đất được xác định theo khung giá Nhà nước ban hành không theo kịp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Lợi dụng cơ chế hai giá đó mà nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng đất đai để có thể giảm số thuế phải nộp. Mặt khác, với những trường hợp bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì người dân vô cùng thiệt hại do được đền bù (áp dụng giá Nhà nước) thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Từ đó gây nên khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài…
Bởi vậy, ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Trong đó đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 là cần phải xác định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường tại thời điểm hiện tại.
Hiện Bộ Tài Nguyên và Môi trường cũng đang lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo quan điểm của bộ này thì việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai tại thời điểm hiện tại.
Bỏ khung giá đất tức là Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.
Tổng Hợp