Thực tế, quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn từng được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nhưng sau đó bị đưa ra khỏi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi trong suốt thời gian đó, các mục tiêu như hạn chế trốn thuế, minh bạch giá cả…Không qua sàn thì lo, mà qua cũng dở.
không những không đạt hiệu quả kỳ vọng, mà còn trở thành rào cản trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Vì thế, có nhiều ý kiến cho rằng, khi quy định này được đề xuất đưa trở lại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tạo “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và làm tăng thêm giá bán nhà. Trong đó, vấn đề gây lo ngại nhất là hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản cấu kết với nhau làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu, giá cả.
Tuy nhiên, từ năm 2014 tới nay, việc giao dịch qua sàn chưa được luật hóa cũng để lại nhiều hệ lụy, mà các vụ tranh chấp tại các dự án Golden Palm, New Horizon, Hồ Gươm Plaza… là những ví dụ điển hình, mà nguyên nhân đều xuất phát từ chuyện các sàn phân phối chuyên và không chuyên quảng bá quá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu người mua phải đặt cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng. Thế nhưng, sau khi nộp, kiểm tra lại thông tin thì khách hàng mới té ngửa, dự án chưa có giấy phép xây dựng chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không. Khi dự án bị phát hiện có sai phạm hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo, các sàn giao dịch vẫn là bên vô can, trách nhiệm được đẩy hết về phía chủ đầu tư.
Chủ đầu tư dự án thường không trực tiếp bán hàng, mà hầu hết được thực hiện qua sàn giao dịch độc lập hoặc qua các sàn riêng do chủ đầu tư lập nên.
Tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn có nhiều dự án triển khai, bán sản phẩm tại TP.HCM cho biết, hầu hết chủ đầu tư đều muốn giao dịch qua sàn trước khi tung sản phẩm ra thị trường, nhất là với sản phẩm hình thành trong tương lai nhằm tận dụng khả năng phát triển thị trường, tiếp thị sản phẩm… của sàn phân phối nhằm mang lại dòng tiền ban đầu cho dự án. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp mới bán nốt những sản phẩm còn lại
“Hiện tại, hầu hết giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đều được thực hiện thông qua sàn giao dịch, do đó cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn để tránh những hệ lụy không đáng có. Ngoài ra, Nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời và sát với tình hình thực tế”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đồng thời chia sẻ thêm, Hội nghị lần thứ 5, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng nhận thấy điều này nên đã đưa ra quan điểm “bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch” vào Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Tuy nhiên, cũng theo ông Đính, từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện các chủ đầu tư chủ động hơn với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng, nhưng từ đó đến nay giá nhà chỉ tăng mà không giảm cho thấy mục tiêu “giảm chi phí để giảm giá nhà” chưa đạt được.
“Xét cả mặt lý luận lẫn thực tiễn, quan điểm ‘giao dịch bất động sản qua sàn làm tăng chi phí’ là chưa chuẩn xác. Để tránh việc chi phí bán hàng tăng, có thể định mức phí trần ở mức phù hợp”, ông Đính gợi ý.
Bất động sản không phải là một hàng hóa kém phổ thông như nợ xấu, nên sàn giao dịch bất động sản đã tồn tại từ lâu, hầu hết do tư nhân thành lập và điều hành, mà ít “được” Nhà nước trực tiếp quản lý.
Nhìn sang thị trường bất động sản Mỹ, việc mua bán, cho tặng, thuê… nhà đất đều được thực hiện thông qua đơn vị trung gian là công ty môi giới, chứ không trực tiếp giao dịch hay thanh toán tiền cho nhau. Người mua có thể tự tìm nhà hoặc thông qua môi giới và ngược lại, nhưng vẫn phải giao dịch qua đơn vị trung gian.
Tổng Hợp
(ĐTCK)