Trước khi giải cứu, cần làm rõ việc các ngân hàng đang cho vay BĐS thế nào, vướng mắc ở đâu, tại sao không giải ngân được, dự án BĐS đã hoàn thiện thủ tục pháp lý hay chưa, đã hoàn thiện thủ tục thì phải giải ngân tiếp như thế nào… Nhiều chuyên gia cho rằng, không nên giải cứu thị trường bất động sản để thị trường tự điều chỉnh…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nói rằng, thị trường bất động sản (BĐS) đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền. Giá nhà tăng liên tục, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở. Doanh nghiệp (DN) BĐS thiếu vốn, phải vay tín dụng đen với lãi suất cao, bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án với chiết khấu lên đến 40-50% giá hợp đồng. Tình hình khó khăn nói trên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Cụ thể, có nguyên nhân từ phía Nhà nước như một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất khiến cho 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở là vướng mắc pháp lý. Đồng thời, cũng có nguyên nhân từ phía DN BĐS lo chạy theo lợi nhuận, muốn tối đa hoá lợi nhuận. Cá biệt có DN chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự. Ngoài ra, cũng có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có lực lượng đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường BĐS, kích động hành vi tranh mua, tranh bán hoặc bán tháo theo tâm lý đám đông.
“HoREA thống nhất quan điểm không giải cứu thị trường BĐS, DN BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật, tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều chỉnh, tự điều tiết. Ngoài ra, cần xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu, để DN BĐS vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững”, ông Châu nói.
Để khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án BĐS, nhà ở và để xử lý các dự án BĐS, nhà ở bị “đắp chiếu” do chủ đầu tư yếu kém về năng lực, ông Châu đề nghị cơ quan chức năng xem xét, cho phép các DN BĐS chuyển nhượng dự án BĐS được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh hiện nay. Phải kể đến tình trạng mất cân đối cung – cầu, nhiều năm qua tập trung phát triển loại hình nhà ở thương mại cao cấp có giá đắt đỏ trong khi nhu cầu thật với số đông cần nhà ở bình dân phù hợp mức thu nhập lại thiếu trầm trọng.
Bộ Xây dựng cho biết, đến tháng 8/2022, trên phạm vi cả nước có 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị xây dựng hoàn thành với khoảng 155.800 căn hộ, tổng diện tích gần 8 triệu m2. Chính sách và quy hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội chưa được quan tâm đúng mức, chưa thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia.
Giá bất động sản tăng quá cao, thậm chí gây sốt ảo, phần lớn nạn đầu cơ mua rồi bán lại để hưởng lợi chênh lệch. Giấc mơ sở hữu một nơi an cư ngày càng xa vời với nhiều người lao động, đặc biệt tại các đô thị lớn khi biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình (các nước lân cận giá nhà ở chỉ gấp khoảng 5 lần) khiến số đông người dân khó tạo lập được nhà ở.
Xin lấy ví dụ. Các dự án căn hộ chung cư ở phường Trường Thọ tại TP.Thủ Đức (TP.HCM) mở bán năm 2015 với giá tầm 16 triệu đồng/m2, căn hộ 50m2 khoảng 800 triệu đồng. Giá tăng lên 25-28 triệu đồng/m2 năm 2019, 30-35 triệu đồng/m2 năm 2020, khoảng 40 triệu đồng/m2 năm 2021, hiện tại đã hơn 45 triệu đồng/m2.
Ít tiền khó mua được nhà có sổ hồng, nhiều người đã chọn mua đất giá rẻ như giấy tờ tay tại các vùng ven, thậm chí vướng quy hoạch treo để xây dựng nhà thoát tình cảnh ở trọ. Đây còn là nguyên nhân dẫn đến vi phạm xây dựng, xây nhà không phép tràn lan, gây sốt giá đất ở các vùng ven.
Cả 2 nghịch lý cung – cầu và tăng giá quá cao đều bắt nguồn từ khâu quản lý, chi phí đầu vào cho dự án nhà ở quá lớn, thủ tục rườm rà vừa phức tạp làm mất thời gian và phát sinh chi phí, nạn đầu cơ qua nhiều lần mua đi bán lại càng làm tăng giá nhà ở.
Theo cơ cấu chi phí đầu vào cho mỗi mét vuông, tiền sử dụng đất chiếm hơn 10% đối với căn hộ chung cư, 30% đối với nhà phố, 50% đối với biệt thự. Chỉ tính riêng giá đất quá lớn, doanh nghiệp đầu tư làm kinh tế cũng phải tăng giá thành ban đầu tương ứng. Chưa kể tình trạng thổi giá, thủ tục kéo dài thời gian thực hiện, tăng lãi suất vay ngân hàng, phát sinh các chi phí ngoài dự án… Tất cả đều cộng lại, không phản ánh đúng giá thật, hậu quả người mua cuối cùng phải gánh chịu.
Điển hình cho những lần “giải cứu” bất động sản, năm 2013, khi đó thị trường cũng rơi vào tình trạng trầm lắng, gói 30.000 tỉ đồng được tung ra để tăng tính thanh khoản cũng như giảm hàng tồn kho cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Gói tín dụng này đã giúp thị trường phục hồi nhưng chỉ mang tính nhất thời, nhà ở xã hội càng khó phát triển, nhà ở bình dân nhanh chóng rơi vào quên lãng.
Nếu xem “bơm” tiền vào để “giải cứu” thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng mà thiếu quan tâm đến cung – cầu, nhu cầu thật, an sinh xã hội, giá cả hợp lý đối với sản phẩm mua bán thì cũng chỉ chớp nhoáng rồi thôi. Cũng như muối bỏ bể, không biết bao nhiêu tiền cho đủ để “giải cứu”, nhà ở xã hội vẫn chỉ là lý tưởng.
Nếu đã hoạt động theo nền kinh tế thị trường, không thể khi thuận lợi có lời được hưởng còn lúc khó khăn lại đòi “giải cứu”. Nhiều ngành nghề đang gặp khó khăn, nếu “giải cứu” thì thị trường bất động sản chưa phải là thứ tự cần được ưu tiên.
Tổng Hợp
(Tiền Phong, VietNamnet)