Với sự tăng giá của thị trường bất động sản TP.HCM, căn hộ dự án đã thiết lập mặt bằng giá mới. Nếu như những năm trước đây, người dân còn nghĩ về ‘căn hộ một tỷ đồng’ thì hiện nay cho dù có tiền cũng chưa chắc mua được căn hộ 2 tỷ đồng ưng ý.
Căn hộ 2 tỷ đồng chỉ có ở vùng ven
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản TP. HCM ghi nhận sự trỗi dậy của phân khúc chung cư tầm trung trong đó chủ yếu tập trung ở mức giá bán các căn hộ 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, về mặt danh nghĩa là thị trường TP.HCM nhưng thực chất những dự án này chỉ xuất hiện ở các khu vực giáp ranh và nằm trong địa giới hành chính của các địa phương lân cận TP.HCM.
Xôm tụ nhất phải kể đến là khu vực ‘Hồ Đá’ ĐH Quốc gia, trục tuyến Metro và các khu vực khác thuộc Dĩ An (Bình Dương) giáp ranh với TP.HCM. Đây cũng là khu vực xôm tụ nhất nhờ đón đầu xu thế ‘ly tâm’ của thị trường bất động sản TP.HCM do khan hiếm quỹ đất trung tâm.
Theo các chuyên gia, các dự án BĐS nằm trên trục tuyến Metro Suối Tiên nối dài và Bến Xe Miền Đông sẽ có lợi thế rõ nét về mặt giao thông và tạo tiền đề cho sự gia tăng giá trị về giá sau này. Có thể điểm mặt những dự án như LDG Sky, New Galaxy, Bcons Sala…
Với mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2, có thể thấy để tìm kiếm được một căn hộ giá 2 tỷ đồng ngay tại khu vực này là không hề dễ, cho dù xảo thuật truyền thông của các chủ đầu tư thường quảng cáo mức giá chỉ 1,5 tỷ đồng.
Trong vòng hơn 1 năm qua, thị trường căn hộ Bình Dương trở nên sôi động tại TP. Thủ Dầu Một với mức giá tầm 40 triệu/m2. Điều này kích thích các dự án tại Dĩ An giáp ranh TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới. Từ cửa ngõ Thủ Đức vào đến trung tâm TP.HCM có thể nói là ‘trắng căn hộ 2 tỷ đồng’.
Dọc trục đường Xa Lộ Hà Nội, đặc biệt là khu vực quận 2, trước đây lẻ tẻ xuất hiện dự án giá 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay giá căn hộ dự án khu vực này đã tăng gấp đôi do khan hiếm nguồn cung. Sự khan hiếm quỹ đất cũng bắt buộc các chủ đầu tư phải thiết lập định dạng căn hộ cao cấp cho hầu hết các dự án. Đây cũng là lý do căn hộ 2 tỷ đồng dần biết mất khỏi thị trường.
Sẽ thiết lập giá mới
Với bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra chóng mặt và sự tăng giá của thị trường bất động sản, căn hộ 2 tỷ đồng hiện nay là con số phổ biến cho những dự án căn hộ tầm trung, khá bình dân cho những cá nhân có thu nhập không quá cao, diện tích đủ rộng cho gia đình 2-3 người.
Theo một số khảo sát, năm 2020 nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ trên cả nước chưa tới 1.000 căn dần dần biến mất khỏi thị trường nhất ở 2 thành phố trọng điểm Hà Nội và TP. HCM. Căn hộ cho người thu nhập trung bình rất cao nhưng các chủ đầu tư dường như không mấy mặn mà.
Nhìn lại thực tế tại TP HCM, phân khúc nhà giá trên dưới 25 triệu đồng một m2 (xếp hạng C) cũng dần biến mất khỏi thị trường trong năm 2020. Thực trạng này dẫn đến người có nhu cầu về nhà ở đang bị đặt vào tình thế buộc phải mua nhà giá 30-35 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 5-10 triệu đồng so với trước nhưng chất lượng nhà không tương xứng với giá thành. Bởi dù trả nhiều tiền hơn trước, sản phẩm người mua nhận được vẫn chỉ là chất lượng của nhà hạng bình dân. Nên với những gia đình thu nhập trung bình muốn mua nhà dưới 2 tỷ đồng, nếu không có điều kiện để vay mượn mà muốn sở hữu nhà, buộc phải chấp nhận đi rất xa trung tâm.
Trước đó nữa, Năm 2019 nguồn cung trong phân khúc này dường như còn rất nhiều và còn nằm ở các quận rìa trung tâm thành phố như Thủ Đức, Tân Bình, Quận 12… Chỉ sau 2 năm mọi thứ đều thay đổi, lẫn về giá cả và vị trí dự án.
Thực tế cho thấy những căn hộ các Huyện như: Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn,…hay các tỉnh kế cận Thành phố Hồ Chí Minh cũng có sự điều chỉnh giá nhích tăng so với đầu năm. Khu Đông, khu Tây hay các Huyện phía Nam thành phố hiện quỹ đất trống còn rất nhiều nhưng về giá căn hộ được bán ra thì không hề thấp. Giá căn hộ hình thành bởi nhiều yếu tố trong đó có giá vật liệu, giá đất, giá xây dựng… nhưng không phải dự án nào cũng thuận lợi để bung ra thị trường và được thị trường đón nhận với mức giá phù hợp.
Đến năm 2021 đa số người mua nhà đều quan tâm tới tiện ích nội khu, ngoại khu hoặc sự thuận tiện giao thông. Nhưng những dự án hạng C tầm giá 2 tỷ dường như các tiện ích đó đều bị bỏ ngỏ. Nhiều chuyên gia cũng lên tiếng cảnh báo về những hệ lụy của việc giá nhà leo thang, vượt mức chi trả của phần đông người dân.
Trải qua 2 năm biến động bởi đại dịch covid-19, biến động hệ thống lãi suất tài chính ngân hàng, có lẽ lựa chọn căn hộ hay nhà ở trong tương lai rất quan trọng đối với người dân hiện nay. Không những đáp ứng đầy đủ các tiện ích bên cạnh đó cũng phải cần các yêu cầu về sức khỏe, như vậy giá cả căn hộ nằm khoảng 2 tỷ chắn chắn sẽ không đáp ứng được nhu cầu trên. Theo thực tế thị trường, đối với giá căn hộ mặt bằng chung hiện nay nằm ở 50tr/m2 có những dự án chào bán với mức giá khủng trên 100tr/m2 trên thị trường chỉ nhờ vị trí trắc địa và định hướng cho các phân khúc tương lai là căn hộ sang, siêu sang sẽ xuất hiện nhiều hơn.
Nghiên cứu từ Savills Việt Nam, quý 3 vừa qua, giá bán BĐS trung bình trên thị trường sơ cấp tăng 17% so với cùng kỳ 2020, giá căn hộ thứ cấp tăng lên đến 10% tại 11 quận huyện. Trong đó, huyện Nhà Bè có mức tăng giá bán thứ cấp cao nhất, lên tới 12%. Nguyên nhân khiến giá nhà đất tiếp tục tăng trong đại dịch Covid-19 là nguồn cung khan hiếm, nhu cầu đầu tư bất động sản lớn. Trong quý 3/2021, nguồn cung sơ cấp với chung cư chỉ đạt khoảng 3.000 căn, giảm 70% so với năm trước. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý 3 cũng giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua, với tổng lượng giao dịch toàn TPHCM chỉ hơn 400 căn, giảm 94% so với năm 2020.
Nhu cầu về nhà ở giá rẻ sẽ vẫn cao trong năm nay, nhưng các chủ đầu tư không quan tâm đến phân khúc này do tỷ suất lợi nhuận thấp. Nhưng thị trường nhà siêu sang xuất hiện, như là một phần của cuộc sống, và có sự tăng giá trong thời gian vừa qua. Những khảo sát và dự báo trước đây đều minh chứng cho giá nhà biến động tăng 10-20% mỗi năm và diễn biến trong đại dịch vẫn tăng trung bình 7-10% mỗi tháng vừa qua, cho thấy giá nhà có thể bùng nổ tạo một mặt bằng giá mới trong năm 2022 do hệ quả kinh tế và những kế hoạch phát triển vĩ mô. Căn hộ 2 tỷ đồng ngày càng xa tầm với…