Việc khơi thông nguồn cung bất động sản, theo nhiều chuyên gia, đó là cách hiệu quả nhất để kéo giá nhà đi xuống trong bối cảnh hiện nay. Áp lực tăng giá dự kiến sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết.
Giá bất động sản 2 năm qua chứng kiến mức tăng khá cao, bất chấp những khó khăn của đại dịch Covid-19. Xu hướng này không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà còn trên thế giới. Có nhiều lý do dẫn đến hiện tượng này. Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều nhấn mạnh tới vấn đề thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở.
Hiện tượng đô thị hóa trong thế giới phát triển nhanh là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt ở các nền kinh tế mới nổi, khiến cho nhà ở bình dân luôn là vấn đề nan giải tại các thành phố lớn, điển hình là TPHCM. Việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn nên cân nhắc.
Thời gian qua các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.
Có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ. Tiếp đến là thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch.
Dù thời điểm này, thị trường bất động sản chưa sôi động bằng dịp đầu năm, nhưng việc nhà đầu tư rục rịch đổ xô đi xem đất ngày càng nhiều cho thấy, loại hình này đã có dấu hiệu “bắt nhịp” nhanh với trạng thái “bình thường mới”. Điều đáng nói, dù lượng quan tâm tới loại hình này tăng nhưng tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường nhìn chung còn dè dặt, chưa “thoáng” khi xuống tiền.
Quỹ đất đô thị khan hiếm cũng dẫn tới hiện trạng cầu vượt quá cung. Giá nguyên vật liệu xây dựng cũng tăng 25% so với đầu năm, cùng những yếu tố như lãi vay giảm, lượng tiền của nhà đầu tư đang rót vào mạnh cũng khiến cán cân cung-cầu ngày càng chênh lệch. Tuy vậy, theo hầu hết chuyên gia, mặc dù tình trạng khan hiếm của thị trường là có thật, nhưng để quyết định đầu tư, khách hàng phải cân nhắc kỹ về độ uy tín của dự án cũng như chủ đầu tư dự án đó, đặc biệt, cần tìm hiểu kỹ những yếu tố như tính chất pháp lý, cam kết cho vay của ngân hàng.
2020 là năm khởi đầu cho một chu kỳ 10 năm mới với nhiều sự thay đổi và điều chỉnh ở chiến lược phát triển kinh tế xã hội và kéo theo sự thay đổi về quy hoạch kinh tế xã hội và quy hoạch đô thị. Đây cũng là lý do quan trọng làm cho thị trường bất động sản khắp Việt Nam lên những cơn sốt trước đó. Bên cạnh đó, còn có một số yếu tố khác làm lực đỡ cho thị trường bất động sản trong thời gian qua, cụ thể là lãi suất cho vay trên thị trường còn thấp. Dòng tiền trong xã hội không được đưa vào các hoạt động sản xuất kinh doanh đã dịch chuyển vào các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Xu hướng này vẫn còn khả năng tiếp diễn cho đến cuối năm 2022. Giá bất động sản nhiều nơi đang được “neo” tại vùng “đỉnh” trong chu kỳ bất động sản nên vẫn khó tiếp cận đến đông đảo người có nhu cầu ở nhóm khách hàng trung lưu và bình dân.
Bất động sản đang kỳ vọng vào xu hướng mở cửa trở lại của nền kinh tế Việt Nam và việc hưởng lợi từ các gói kích thích kinh tế mới của Chính phủ. Tuy nhiên, thị trường có thực sự bùng nổ vào năm 2022 như nhiều dự báo hay không còn phụ thuộc rất lớn vào khả năng phục hồi của nền kinh tế. Câu chuyện lạm phát hiện đang được nhắc đến trong bối cảnh bối cảnh Chính phủ triển khai các biện pháp phục hồi kinh tế bằng việc xem xét nới lỏng các chính sách tài khóa, tiền tệ.
Nếu lạm phát tăng cao vào năm sau, áp lực tăng giá bất động sản cũng sẽ rất lớn. Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, từ quý II/2022 trở đi, khi kinh tế hồi phục trở lại, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em thì bất động sản sẽ càng có đà tăng giá. Trong khi đó, cầu tăng mà nguồn cung chưa phục hồi thì việc tăng giá là điều hiển nhiên.
Kể từ khi thị trường bất động sản dần tan băng vào năm 2014 đã chứng kiến chu kỳ tăng giá liên tục trong giai đoạn 2016 – 2019. Đến nay, tại nhiều khu vực, giá bất động sản đã ghi nhận tăng mạnh. Đáng chú ý, ngay cả trong giai đoạn dịch bệnh, giá nhà vẫn leo cao, nằm ngoài dự đoán và kỳ vọng của đại đa số người dân. Trước bối cảnh lạm phát, không ít người đang lên kế hoạch để đón đầu cơ hội cũng như bảo toàn dòng tiền.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)