Những con số và dự báo về sự tăng giá nhà đất luôn là một tin tốt để cổ vũ thêm dòng chảy đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên, nhìn ở một góc độ khác, thực tế này rất có thể sẽ kéo theo nhiều hệ lụy trong tương lai nếu bức tranh tăng trưởng không được duy trì ở mức cân bằng, hướng tới sự phát triển bền vững.
Mặc dù giá bất động sản tăng chủ yếu do kỳ vọng vào tương lai, nhưng chỉ những kỳ vọng có cơ sở vững chắc mới thúc đẩy sự tăng trưởng. Khi bong bóng giá bất động sản bị bơm căng quá mức sẽ không đóng góp gì vào sự phát triển của nền kinh tế, thậm chí tác động xấu thêm, khi giá nhà đất quá cao sẽ gây bất ổn về an sinh xã hội, càng kéo giãn mức chênh lệch giàu nghèo trong đô thị.
Giá bất động sản bị đẩy lên cao nhưng vẫn còn nhiều bất động sản bỏ hoang là kết quả của việc thị trường không có nhiều giao dịch thật, bất động sản không được khai thác các giá trị gia tăng mà chủ yếu chỉ mua đi bán lại, góp phần làm cho lạm phát tăng nhanh, gây ra những hệ lụy cho nền kinh tế.
Nghịch lý là bất động sản nằm trong tay dân đầu tư thì nhiều, có nơi còn bỏ hoang, trong khi những người có nhu cầu thực tế thì không với tới.
Các chuyên gia cảnh báo, nếu mức giá kỳ vọng sử dụng khi trao đổi giữa các nhà đầu tư được đẩy lên cao thì sẽ có nguy cơ làm phình to bong bóng bất động sản. Nhưng nghịch lý là, trong bối cảnh hiện nay, bong bóng giá bất động sản đang căng dần nhưng khó vỡ do nhu cầu đầu tư bất động sản còn rất lớn, đa số người dân vẫn coi bất động sản là một kênh đầu tư, tích trữ tài sản lớn.
Trên thị trường đã xuất hiện nhiều khu vực, trong đó có cả những khu đô thị mới, thay vì sử dụng và khai thác các chức năng của nhà đất, thì chỉ có những người bán (nhà đầu tư) giao dịch với nhau để tiếp tục nâng mặt bằng giá lên cao hơn, bất động sản nằm trong giới đầu tư với các mức giá kỳ vọng khác nhau khiến sản phẩm được bán cho người mua thực (mua để sử dụng) không có nhiều.
Bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt những chi phí khác liên quan đến tài sản này. Đó là xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý… Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất.
Các dự án có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng rất ít, tại Hà Nội hầu như chỉ xuất hiện ở các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển. Còn tại TP.HCM hầu như không có dự án căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.
“Lũy kế của sự tăng giá liên tục khiến cho giá các loại căn hộ thay đổi đáng kể. Có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khúc trung cấp, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn”, Bộ Xây dựng nêu.
Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền, theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, giá vẫn có xu hướng tăng hơn so với năm 2019.
Sau nhiều đợt săn đón xu hướng bắt đáy thị trường, tức là chờ lúc thị trường khó khăn, giá giảm để mua nhà, người mua hiện nay không còn kỳ vọng nhiều vào điều này nữa bởi trong bối cảnh hiện tại, vùng đáy của bất động sản rất khó xác định, chưa nói đến việc giá khó xuống đáy như trước đây.
Trong quý IV/2020, giá bình quân căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại Hà Nội tăng khoảng 2 – 3%, tại TP.HCM tăng khoảng 3 – 4% so với quý IV/2019. Trong đó, căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp.
Kể từ sau thông tin TP.HCM sẽ sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành TP. Thủ Đức, giá nhà đất ở các quận này liên tục tăng nhiều đợt. Như trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… (quận 9), vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ (quận Thủ Đức), giá đất trước đây chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 – 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2019.
Tại Đồng Nai, với lợi thế tiếp giáp khu Đông TP.HCM và việc đầu tư xây dựng sân bay Long Thành, giá đất bình quân năm 2019 khoảng 12 – 14 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 22 triệu đồng; đất tại thị trấn Long Thành có nơi đã tăng đến 100 triệu đồng/m2.
Sự tăng giá bất động sản trong năm 2020 đã nối tiếp kỳ vọng của giới đầu tư về bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2021 khi các điểm nghẽn được khơi thông và bức tranh kinh tế vĩ mô tươi sáng hơn.