Dòng tiền trong nước dường như đang bị khó khăn chất chồng, nên việc các doạnh nghiệp bất động sản đang chờ dấu hiệu từ các dòng tiền ngoài nước để phục hồi trạng thái kinh doanh. “Khó trong nhà” đang khiến thị trường bất động sản phải “trông ra ngoài ngõ” liệu chính sách có cở mở để doanh nghiệp khỏi ngóng trông như nhiều tháng qua…
Tiếp cận nguồn vốn được xem là thách thức lớn nhất mà các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt hiện nay. Theo Fiingroup, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp 10 tháng đầu năm 2022 đã giảm mạnh 64,13% so với cuối năm 2021, chỉ đạt hơn 246.300 tỷ đồng, trong đó có 236.800 tỷ đồng phát hành riêng lẻ và 9.530 tỷ đồng qua kênh chào bán ra công chúng. Đáng chú ý, trái phiếu địa ốc gần như không tăng, doanh nghiệp chủ yếu phát hành ngắn hạn để đảo nợ, cùng với đó là kỳ hạn bình quân thấp cho thấy sự bất an của nhà đầu tư với các trái phiếu kỳ hạn dài cũng như xu hướng đầu tư ngắn hạn của thị trường.
TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia kinh tế đánh giá, nếu như giai đoạn 2011-2013, khó khăn của bất động sản khởi phát từ nợ xấu, thì hiện tại, niềm tin bị đổ vỡ ảnh hưởng từ thị trường tài chính đã tác động đến thị trường địa ốc. Dẫu vậy, thị trường khó có thể “đóng băng”, mà chỉ trầm lắng, giao dịch ít.
Theo ông Hiếu, hiện nay, không chỉ người tiêu dùng trong nước, mà cả nhà đầu tư nước ngoài cũng chờ đợi bất động sản giảm giá sâu hơn để mua vào.
“Dòng vốn ngoại đang chờ bất động sản chạm đáy sẽ nhảy vào thâu tóm”, ông Hiếu nhấn mạnhn
VNDirect đánh giá, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh tốt hơn. Mặc dù hàng tồn kho trong xu hướng tăng, nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho ở thời điểm hiện tại thấp hơn so với giai đoạn trước. Trong trường hợp tiêu cực nhất là tình trạng “đóng băng” diễn ra thì thời gian cũng ngắn hơn so với trước đây.
Do đó, sự kiện “mùa Đông thị trường” lần này chu kỳ sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn. Theo đó, VNDirect kỳ vọng giá căn hộ sơ cấp trung bình sẽ giảm 5-10% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ trong năm 2023 (so với giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50% trong giai đoạn 2012-2013). Đồng thời, kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối năm 2024, giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó cải thiện nguồn cung nhà ở giai đoạn 2024-2025.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho hay, Hiệp hội đề nghị các tiêu chí để các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà và nhà đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng là các dự án có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi hoặc đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước…
“Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay để dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng để chia sẻ, làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng” – ông Châu cho hay.
Với khoảng 4.6 tỷ USD trái phiếu bất động sản đến hạn trong năm 2023, các công ty sẽ gặp khó khăn trong việc trả nợ nếu không có sự hỗ trợ từ Chính phủ, theo các giám đốc điều hành công ty bất động sản và các chuyên viên phân tích.
Giới chuyên gia e ngại về nguy cơ xảy ra làn sóng vỡ nợ và cuộc khủng hoảng có thể lan rộng từ lĩnh vực bất động sản sang ngành ngân hàng lẫn nền kinh tế. Nếu xét về giá trị tuyệt đối, quy mô nợ của bất động sản Việt Nam vẫn nhỏ so với Trung Quốc, nhưng ngành này cũng đóng góp 11% vào hoạt động kinh tế Việt Nam. Lo ngại về một kiểu tác động tương tự với Trung Quốc, nhiều chuyên gia kêu gọi Chính phủ Việt Nam hành động trước khi quá trễ.
Trước đó, Bộ Tài chính Việt Nam đang đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị định 65, trong đó cho phép các công ty kéo dài kỳ hạn trả nợ trái phiếu tới 2 năm trong bối cảnh thiếu vốn.
Việt Nam vẫn tập trung vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế với mong muốn trở thành một trung tâm sản xuất lớn trên thế giới. Theo Bloomberg, điều này có nghĩa Việt Nam sẵn lòng hành động nhanh hơn và chủ động hơn trong việc giải quyết rủi ro. Tháng trước, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết Chính phủ đang thực hiện các biện pháp để giúp các công ty bất động sản tiếp cận vốn.
Không chỉ lãi suất tăng, các doanh nghiệp cũng chia sẻ rất khó tiếp cận vốn do thanh khoản thị trườn cạn kiệt. Theo tính toán của các chuyên gia, tính cả lượng tiền mà NHNN hút về qua kênh bán ngoại tệ và lượng vốn đầu tư công khoảng 900 nghìn tỷ Bộ Tài chínhhút về đang nằm im trong các ngân hàng thì nền kinh tế đã bị rút về 1,5 triệu tỷ đồng. Để tăng thanh khoản cho thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa khuyến nghị 3 giải pháp: NHNN tính toán bơm tiền ra cho nền kinh tế; Bộ Tài chính ra tay xử lý phần vốn đầu tư công mắc cạn; Lập Quỹ bảo lãnh trái phiếu doanh nghiệp.
Tổng Hợp
(Tin Nhanh Chứng Khoán, Lao Động, Bloomberg,)