Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp là thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thiếu thanh khoản.
Liệu đây có phải thời kỳ khó khăn nhất về thiếu tiền mặt của các doanh nghiệp hay không? Hãy cùng kiểm tra “túi tiền” của một số ông lớn bất động sản tại thời điểm quý IV trong khoảng 10 năm trở lại đây. Tạm thời xem xét tổng các khoản mục tiền, các khoản tương đương tiền và các khoản đầu tư tài chínhngắn hạn là những thứ nằm trong túi tiền của doanh nghiệp bởi đây là những tài sản có tính thanh khoản cao nhất.
Tại thời điểm cuối quý IV/2022, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều sụt giảm mạnh về tiền mặt. Thậm chí, “ví tiền” một số công ty đã vơi đi một nửa so với năm trước đó. Chẳng hạn, Công ty cổ phần tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) có 1.100 tỷ đồng, giảm tới 64%; Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) có 271 tỷ đồng, giảm 47%.
Ngược lại có vài doanh nghiệp dù thị trường khó khăn nhưng ví vẫn không vơi, thậm chí phồng to lên. Điển hình là Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH) nắm giữ 2.793 tỷ đồng, tăng 95% so với cuối năm 2021.
Về cơ bản, một công ty thường có 3 cách tạo ra lượng tiền mặt tích lũy lớn. Cách thứ nhất là bán trái phiếu hoặc cổ phiếu mới ra công chúng, tạo ra tiền mặt tích lũy trước khi đưa vào sử dụng. Cách thứ hai là bán một ngành kinh doanh hoặc các tài sản khác hiện có thuộc sở hữu của công ty. Trường hợp thứ ba là công ty đang kinh doanh tốt, liên tục tạo ra nhiều tiền mặt hơn chi phí.
Túi tiền của Vinhomes, Khang Điền cuối quý vừa qua tăng mạnh đến từ trường hợp thứ 3. Tổng doanh thu thuần hợp nhất của công ty này đạt 31.193 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ năm 2021. Nguyên nhân chủ yếu nhờ bàn giao thêm 2.200 căn bất động sản thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire. Tương tự, doanh thu thuần của Khang Điền cũng tăng 109%.
Theo nguyên tắc kế toán, những khoản mục như tiền chỉ mang tính chất thời điểm, để hiểu thêm về hoạt động của doanh nghiệp cần nhìn theo quãng thời gian dài.
Xem xét khoảng 10 năm, quý IV/2020 và quý IV/2021, tiền của các doanh nghiệp tăng mạnh so với năm 2019. Điều này đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong vài năm gần đây. Ngoài ra, thị trường bất động sản tăng nóng do nhu cầu đầu tư trong giai đoạn Covid-19 cũng khiến doanh thu của các công ty tăng so với trước đó. Cũng có trường hợp khác như Novaland là thêm nguồn thu từ thoái vốn công ty con.
Một điều thú vị là khi xem xét trong quãng thời gian dài cũng thấy được chiến lược riêng của từng doanh nghiệp. Ví dụ, Phát Đạt thường duy trì mức tiền mặt thấp so với các công ty khác. Thậm chí có thời điểm quý IV/2013 và quý IV/2024 doanh nghiệp này chỉ có 7-8 tỷ đồng tiền mặt trong khi nợ phải trả lên tới hơn 4.000 tỷ đồng. Công ty này thường duy trì tỷ lệ tiền mặt trên nợ phải trả ở 1-2%.
Ngược lại, một số doanh nghiệp như Nam Long, Khang Điền có xu hướng tăng tỷ lệ tiền mặt so với nợ phải trả. Đây có thể xem là chiến lược an toàn, tích lũy tài chính dự phòng những lúc khó khăn như giai đoạn hiện nay.
Trong năm 2023, Chứng khoán VNDirect hạ dự báo kết quả kinh doanh CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH – sàn HoSE). Trong đó, doanh thu dự kiến 2.228 tỷ đồng, giảm 52,8% so với ước tính trước đó và lợi nhuận sau thuế dự kiến là 856 tỷ đồng, giảm 53,1% so với ước tính trước đó.
Hai giả định quan trọng trong việc hạ dự báo là điều chỉnh sản lượng sản phẩm bàn giao do các dự án mới triển khai chậm hơn dự kiến và Công ty có thể điểu chỉnh giá bán giảm từ 5-10% so với dự phóng trước đó trong bối cảnh nhu cầu mua nhà suy yếu.
Được biết, trong Báo cáo tài chính quý IV/2022, luỹ kế cả năm 2022, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 2.911,96 tỷ đồng, giảm 22,1% so với cùng kỳ và lợi nhuận trước thuế ghi nhận 1.408,3 tỷ đồng, giảm 8,6% so với cùng kỳ năm trước, chỉ hoàn thành được 77,2% kế hoạch lợi nhuận năm.
Như vậy, so với dự báo của Chứng khoán VNDirect vừa cập nhập, ước tính lợi nhuận trước thuế năm 2023 của Nhà Khang Điền có thể giảm 23,3% so với cùng kỳ, về 1.080 tỷ đồng và giảm 52,6% so với dự báo trước đó của chính Chứng khoán VNDirect.
Theo Chứng khoán VNDirect, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức như chủ đầu tư gặp khó trong tái cơ cấu do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; và nguồn cung mới ảm đảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Thị trường bất động sản có thể sẽ trải qua một “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược.
Tổng Hợp
(Dân Trí, Báo Đầu Tư)