Nhóm phân tích VnDirect cho rằng thời điểm khó khăn nhất của thị trường dường như đã ở lại phía sau nhưng những thách thức vẫn còn đó. Thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực. Dù các tín hiệu này còn ít, song cũng khiến tâm lý nhà đầu tư lạc quan hơn.
Các nhà đầu tư bất động sản cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ thủ tục pháp lý và diễn biến thị trường nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung.
Có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Giai đoạn trước đó thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn trực chờ ở mức cao. VnDirect cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 và sẽ phục hồi nhanh hơn giai đoạn trước khi chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng hơn.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 5/2023 đạt gần 2,7 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 3,4% so với cuối năm 2022 (2,58 triệu tỷ đồng).
Trong đó, tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%, cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%.
Phía NHNN cho biết, tính tới thời điểm hiện tại, nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp. Do đó, việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà cũng là một trong những giải pháp để có thể thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực này”, Thống đốc cho hay.
Liên quan đến gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng, theo Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, tính đến đầu tháng 7, NHNN đã nhận được ba công văn công bố 15 dự án nhà ở xã hội của các tỉnh Bắc Giang, Trà Vinh và Tây Ninh; trong đó có 5 dự án đã được cấp phép xây dựng. Ngoài ra, có 3 tỉnh Bình Định, Phú Thọ và Bà Rịa – Vũng Tàu đã công bố 9 dự án nhà ở xã hội.
Thống đốc cho biết các địa phương cấp phép xây dựng các dự án nhà ở xã hội đã được các tổ chức tín dụng sẵn sàng cho vay. Đến nay, một số ngân hàng như Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Việt Nam (Argibank) bắt đầu cho vay trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Trong đó, BIDV là ngân hàng đầu tiên ký hợp đồng tín dụng tài trợ dự án nhà ở xã hội theo chương trình 120 nghìn tỷ đồng.
vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường.
Nhóm phân tích cho rằng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (tăng 3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ) trong năm 2024.
Song song với đó, các doanh nghiệp vẫn đang nỗ lực giảm đòn bẩy tài chính. Theo số liệu tổng hợp của VnDirect, các nhà phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Ước tính của VnDirect dựa trên BCTC của 210 doanh nghiệp phát triển bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) giai đoạn 2006 – quý I/2023.
Thời điểm khó khăn nhất của bất động sản được cho là đã đi qua nhưng với những tín hiệu yếu ớt được phát đi, dự báo thị trường sẽ khó phục hồi hoàn toàn trước năm 2024.
Tổng Hợp
(VietnamBiz)