Chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ. Hy vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp nâng tầm vai trò của đất…
Kinh nghiệm xây dựng chính sách, pháp luật liên quan đến đất ở cho thấy, cần có những quy định từ Hiến pháp đến các luật liên quan và văn bản hướng dẫn thi hành luật, đồng thời có những chính sách thúc đẩy, nâng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Kỳ vọng, sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản lần này sẽ khắc phục được chuyện “con đẻ”, “con nuôi”, thực sự nâng tầm vai trò của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Trong tương quan với thể chế về đất ở, chính sách, pháp luật về đất sản xuất, kinh doanh, mà trọng tâm là đất thương mại, dịch vụ (TMD) còn rất mờ nhạt. Cơ chế, chính sách ưu đãi khi sử dụng đất TMD cũng kém hơn nhiều. Có thể thấy rõ trên một số phương diện sau đây.
Trong Luật Đất đai hiện hành, thuật ngữ đất TMD được nhắc tới 23 lần; đất sản xuất, kinh doanh được nhắc tới 5 lần, trong khi thuật ngữ đất ở được nhắc tới 137 lần.
Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thuật ngữ “đất thương mại, dịch vụ” được nhắc tới 20 lần, chủ yếu là quy định về định danh đất TMD, chế độ sử dụng, các quyền của người sử dụng đất TMD; thuật ngữ “du lịch, nghỉ dưỡng” được nhắc tới 2 lần trong các điều luật về đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ. Trong khi đó, đất ở được nhắc tới 135 lần.
Chưa có quy định rõ ràng về việc người nước ngoài mua bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch, trong khi tại các quốc gia phát triển trên thế giới, các vùng lãnh thổ và ngay cả những nước có điều kiện phát triển tương đồng với Việt Nam trong khu vực Đông Nam Á, họ đã quy định từ lâu và có những chính sách ưu đãi vượt trội.
Minh chứng là Nhật Bản, Hàn Quốc (đảo Jeju), Đài Loan, Tiểu vương quốc Ả Rập Thống Nhất (Dubai), Singapore (đảo Sentosa), Malaysia và Thái Lan thậm chí còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. Lào còn thử nghiệm đặc khu kinh tế tại khu Tam giác vàng với chế độ sử dụng đất rất thông thoáng để thu hút đầu tư nước ngoài.
Chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ.
Theo tính toán của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, nguồn vốn khoảng 30 tỷ USD nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất TMD (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch) đang bị đóng băng do không thể tách sổ cho nhà đầu tư, hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tài sản của doanh nghiệp, người dân và quan trọng là chưa chuyển tải được thông điệp phát triển để tối ưu hóa việc sử dụng đất hiệu quả đối với loại đất “kim cương” này.
Hiện nay, chưa có thống kê chính thức, nhưng vốn hóa ước tính của các tài sản bất động sản trên đất TMD và những giá trị gia tăng của nó phải lên đến hàng trăm tỷ USD.
Nguồn lực này cần được tạo hành lang pháp lý đủ xứng tầm, đủ tốt, đủ thông thoáng, đủ hấp dẫn cho phát triển.
Đối với bất động sản trên đất, trong Luật Kinh doanh bất động sản có 59 lần nhắc tới “nhà ở”, trong khi các sản phẩm bất động sản khác như bất động sản du lịch không được nhắc tới cụ thể, mà nằm chung trong thuật ngữ “công trình xây dựng”.
Như vậy, riêng về dung lượng, quy định liên quan tới đất TMD nói chung và cụ thể cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng nói riêng còn khá khiêm tốn, trong khi để phát huy hiệu quả sử dụng loại đất này cần sự điều chỉnh cụ thể, đầy đủ bằng pháp luật; tránh những vướng mắc bất cập do thiếu quy định, quy định chung chung, quy định không cụ thể.
Vì thế, các địa phương e ngại khi áp dụng để giải quyết những vấn đề cụ thể. Cái gì an toàn thì mới làm. Mà “an toàn” thì không thể giải quyết được các vướng mắc nóng bỏng, bức thiết của doanh nghiệp, người dân. Văn bản kiến nghị của doanh nghiệp và người dân chạy từ dưới lên trên, chạy vòng quanh và từ trên xuống dưới. Có một điểm chung của các văn bản phúc đáp là dẫn chiếu theo quy định của luật hiện hành. Phần lớn các kiến nghị của người dân và doanh nghiệp vì thế bị tắc.
Thu ngay “một cục to” từ lúc giao đất ở đôi khi chuyển tải thông điệp sai về nguồn lực và năng lực – chỉ số đầu vào để xây dựng chiến lược, kế hoạch trung và dài hạn, kế hoạch hàng năm của một địa phương.
Trong khi đó, tiền thuê đất hàng năm theo vòng đời dự án lại rất ổn định, phù hợp với định hướng, tốc độ phát triển và năng lực hấp thụ vốn ở các địa phương.
Đất TMD là giải pháp tốt để không tạo ra các nguồn thu lớn đột biến như một số tỉnh thời gian vừa qua. Việc thu đều đặn ngân sách và phân bổ đầu tư tương ứng sẽ hạn chế việc đầu tư ồ ạt, lãng phí, tham nhũng, văn hóa nhiệm kỳ mất kiểm soát.
Tính đồng tốc của nguồn thu với phát triển bền vững nên được xem xét thấu đáo.
Tổng Hợp
(Báo Đầu Tư)