Phân tích dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản thời gian qua, nhóm nghiên cứu trường Đại học Kinh tế Quốc dân chỉ ra, năm 2021, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản lên tới 17,14%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống. Hệ thống tài chính đang bị đe dọa bởi các loại virus từ khu vực kinh tế thực…
Trong 3 năm trở lại đây, dòng vốn đổ vào bất động sản còn được hỗ trợ lớn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp. Việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành thành công trái phiếu doanh nghiệp khối lượng lớn là tín hiệu đáng mừng trên thị trường vốn. Điều này cho thấy sự phát triển đa dạng và linh hoạt hơn dòng vốn đầu tư vào bất động sản, giảm rủi ro phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên, thị trường trái phiếu doanh nghiệp thiếu minh bạch cũng đồng thời ấn chứa nhiều rủi ro đối với thị trường bất động sản. Theo thống kê, năm 2021, bất động sản là ngành phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp nhất, chiếm tỷ trọng sàn 40% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành; tương đương 285,6 nghìn tỷ đồng, tăng đến 64% so với năm 2020. Đây cũng là ngành có lãi suất sơ cấp bình quân cao nhất, với mức lãi suất gần 9,8%.
Trước sự tăng trưởng nóng nhưng đi kèm nhiều rủi ro, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV phân tích: “Thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam đang ở lứa tuổi tăng trưởng rất nhanh, giống như một thanh niên phổng phao, đương nhiên sẽ có một số những hệ lụy, rủi ro”.
Cơ quan quản lý rất muốn thúc đẩy thị trường phát triển để doanh nghiệp tiếp cận vốn tốt hơn, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh, điều kiện tiếp cận tín dụng với hệ thống ngân hàng tương đối khó khăn. Tuy nhiên, “đâu đó một số điều kiện hơi lỏng lẻo so với sự tinh vi của các chủ thể tham gia thị trường”, ông Lực nhấn mạnh. Khung khổ pháp lý rõ ràng tích cực thay đổi nhưng đâu đó vẫn có những nhịp chậm hơn so với nhu cầu phát triển của thị trường.
Liên quan đến vấn đề này, trong một báo cáo gần đây của FiinRatings, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch. Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn nữa, rủi ro hơn nữa.
Trong khi đó, trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này hầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán. Phần lớn lượng trái phiếu này đều có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
Tuy nhiên, tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ; trong khi giá trị thu hồi rất thấp, do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài. Dư nợ tín dụng đổ vào bất động sản chiếm khoảng 20,11% dư nợ toàn hệ thống, đây là một trong những ngành kinh tế có tỷ trọng nợ lớn nhất của hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, “trong bối cảnh thị trường sôi động ở các phân khúc mang tính đầu cơ, thị trường bất động sản có thể tạo rủi ro chéo lớn hơn tới ổn định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại trong năm 2022 nếu lạm phát gia tăng lớn hơn kỳ vọng, khiến chính sách tiền tệ phải đảo chiều”, nhóm nghiên cứu trường Đại học Kinh tế Quốc dân lo ngại.
Tổng Hợp