Hiện tại và trong tương lai, nhu cầu của người mua nhà cần một nơi để “sống” chứ không phải là một nơi chỉ để “ở”. Khách hàng ưu tiên mua những sản phẩm có qui mô, đầy đủ tiện tích, cảnh quan, dịch vụ,…
Trên thị trường bất động sản (BĐS), khái niệm “vùng trũng” không phải mới xuất hiện. Theo giới chuyên gia, nói đến “vùng trũng” là nhắc đến những phân khúc có thanh khoản tốt bởi giá trị sản phẩm còn thấp, có pháp lí đầy đủ, thị trường còn nhiều tiềm năng chưa được khai thác hết,… và đặc biệt là có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Tại tọa đàm Đầu tư bất động sản hậu COVID-19: Xu hướng dẫn dắt dòng tiền diễn ra ngày 25/11, các chuyên gia đã có những nhận định xung quanh vấn đề này.
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng Giám đốc BHS Group, trong khoảng hai năm trở lại đây, nguồn cung BĐS tại Hà Nội và TP HCM rất khan hiếm. Chính vì vậy, dòng tiền đang đổ về một số vùng trũng như một số tỉnh lẻ.
Bên cạnh đó, do nguồn cung tại một số TP lớn bị hạn chế nên giá thành có xu hướng bị đẩy lên cao.
Đối với dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, người mua đang có xu hướng sở hữu lâu dài. Nguyên nhân là do thời gian vừa qua, phần lớn các BĐS nghỉ dưỡng (biệt thự biển, condotel) bị hạn chế thời gian sở hữu.
“Nếu 50 năm hay 70 năm thì đây đơn thuần chỉ là dòng sản phẩm đầu tư tài chính chứ không phải là tài sản và rất khó tăng giá được trong tương lai. Mấu chốt của vấn đề ở đây phải là dòng sản phẩm sở hữu lâu dài”, ông Tuyển nói.
Trong khi đó, nguồn cầu hiện nay khá đa dạng và xuất hiện F0 (những người muốn đầu tư BĐS nhưng không phải những nhà đầu tư chuyên nghiệp). Cầu đến từ ba loại chính: Mua để ở, đầu tư và nhu cầu khác (đầu cơ, cất giữ tài sản,…).
“Tình hình kinh tế khó khăng nhưng giá BĐS vẫn tiếp tục tăng. Xu hướng này diễn ra ở hầu hết các nước trên thế giới. Giá BĐS trên thế giới tăng thì Việt Nam còn tăng hơn gấp nhiều lần. Khi nguồn cung hạn chế, nguồn cầu đa dạng và xuất hiện cả F0 thì xu hướng tăng giá là tất yếu”, ông Tuyển nói.
Cũng theo vị này, các chủ đầu tư nếu bán giá thấp trong khi biên lợi nhuận mỏng và thị trường gặp khó khăn sẽ rất rủi ro. Chính vì thế, phân khúc giá thấp, trung bình rất ít được nhắc đến và nhà ở xã hội gần như bị lãng quên trên thị trường. Tại Hà Nội và TP HCM, những phân khúc giá dưới 20 triệu đồng/m2 gần như không có doanh nghiệp nào triển khai.
Tính đến hết quý 3/2020, theo thống kê của Hiệp hội, có gần 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường, trong đó có đến 70% là lượng hàng tồn kho từ các năm trước chuyển sang, còn nguồn cung trong 3 quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới lần đầu bán trên thị trường. Đây là một con số rất khiêm tốn, nếu so với năm 2019 chỉ đạt 35%, so với năm 2018 chỉ đạt 20%.
Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 75%, phân khúc bình dân (cả nước gộp lại) khoảng 10%, phân khúc cao cấp chiếm 14% trong lượng cung đưa ra thị trường.
Lý giải nguyên nhân nguồn cung sụt giảm mạnh, theo ông Đính, các dự án ở các thị trường lớn có sự chậm lại do sự phê duyệt của chính quyền. Không chỉ tại Hà Nội và Tp.HCM, phía Hiệp hội đã khảo sát các địa phương khác – nơi có thị trường bất động sản đang phát triển, cũng rơi vào tình trạng như vậy.
“Chúng tôi thống kê, các tỉnh ít, phát triển chưa mạnh, cũng có 20 -30 dự án bị thanh tra dừng lại, thanh tra, kiểm tra; ở các tỉnh nhiều có tới 50 – 60 dự án phải dừng lại, thanh tra, kiểm tra. Vậy lấy đâu ra nguồn cung mới vào thị trường, cho nên số liệu hai mươi mấy ngàn sản phẩm mới đưa thị trường là không có gì lạ”, ông Đính nói. Về tỷ lệ hấp thụ, quý đầu tiên trong năm 2020 khi Covid 19 xuất hiện, cả nền kinh tế hoang mang, co lại như tê liệt và đóng băng, hấp thụ sản phẩm giao dịch trên thị trường chỉ đạt 14%.
Thị trường BĐS đi qua ba quí đầu năm 2020 chứng kiến sự sụt giảm lớn về nguồn cung. Kéo theo đó, tỉ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh so với năm 2019.
Trong khi đó, nguồn cung hạn chế đang khiến các nhà đầu tư tìm về những vùng trũng. Vị này lấy ví dụ, ở Hà Nội hiện cũng có một số vùng trũng như Thạch Thất, Sơn Tây,… Giá đất trong làng tại những địa phương này cũng nhảy múa liên tục, trong khi không có đầy đủ giấy tờ pháp lí .
“Tôi có đến những địa phương này để khảo sát, tuần này thì giá 1 triệu đồng/m2, tuần sau lên 1,7 triệu đồng/m2, rồi tuần sau nữa lại tăng lên 2 triệu đồng/m2,… rất bất bình thường”, ông Đính cho hay.
Nguyên nhân theo vị chuyên gia này là do các nhà đầu tư bị khan nguồn hàng nên phải đi tìm kiếm. Các nhà đầu tư thường có tâm lí muốn sinh lời nhanh, nếu không có BĐS để khai thác kinh doanh cho thuê nữa thì phải tìm đến nơi khác. Cùng với đó là sự thiếu kiểm soát của chính quyền địa phương,…
“Vậy thế nào là vùng trũng? Tôi cho rằng, tất cả những vùng trũng là những vùng đang phát triển tốt và có tiềm năng. Trong đó có cả những cùng phát triển mạnh về BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Nhưng tôi đang lo lắng về giá. Những nơi chưa được đầu tư hoàn chỉnh mà giá đã tương đương với nơi hoàn chỉnh là bất hợp lí, cần phải xem xét lại”, vị này nhận định.