Giao dịch qua sàn bắt buộc sẽ tạo cơ sở dữ liệu để xác định giá đất sát thị trường. Hạn chế tình trạng khai man “hai giá đất” bắt giao dịch qua sàn…
Theo VARS, giá đất luôn là vấn đề làm “nóng” nghị trường khi Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nghị quyết Trung ương quy định: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
Giá đất tiệm cận với giá thị trường giúp thiết lập mặt bằng giá tương xứng với giá trị mang lại, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai. Đây không chỉ là mong muốn của cơ quan ban hành chính sách, mà còn là mong muốn của đại đa số người dân. Khung “giá đất thị trường” sẽ điều tiết thị trường, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá, hạ giá nhà, đưa người dân gần hơn với giấc mơ an cư.
Do đó, theo VARS, để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại, cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.
Ngoài ra, khi bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch cũng cần bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch. Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.
Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung – cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.
Theo ông Lê Đăng Doanh – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, khung giá đất cũng khiến các hoạt động trốn thuế, lách thuế ngày càng trở nên phổ biến. Chính vì vậy, việc bỏ khung giá đất trong Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao được ban hành ngày 16/6/2022 đã trở thành đột phá tư duy. Từ đó có thể giúp địa phương tự đưa ra bảng giá sát thị trường tại từng khu, vừa thuận lợi trong đền bù giải phóng hạ tầng, vừa giám sát việc kê khai, truy thu thuế chuyển nhượng cho nhà nước.
Thống kê của VARS cho thấy, hiện nay vấn đề liên quan đến pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản; trong đó nổi bật là vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất… Bên cạnh đó, theo thống kê của ngành thanh tra thì có khoảng gần 70% khiếu nại của công dân liên quan đến đất đai. Khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư.
Bên cạnh đó, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.
Mặc dù còn nhiều kẽ hở gây thất thu nguồn ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trong những năm qua, nguồn thu tiền từ nhà, đất tại các địa phương tăng lên nhanh chóng và hiện đã chiếm tới 15-16% tổng thu ngân sách. Hiện có 5 khoản thu về nhà, đất bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thu tiền cho thuê mặt đất, mặt nước; thu tiền sử dụng đất và thu tiền cho thuê và tiền án nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Trong số này, thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất (khoảng 80%) còn 4 khoản còn lại chiếm 20%..
Các chuyên gia nhận định, những khoản thu đất đai, nếu được truy thu chính xác và tận dụng tối đa sẽ tạo ra nguồn kinh phí lớn để xây dựng nâng cấp địa phương mà không cần dùng bất kỳ nguồn ngân sách nhà nước hay vốn vay nào. Do đó, cần khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, cần có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
Trên thực tế, dù nhiều địa phương đã áp dụng hệ số K, đưa bảng giá đất sát hơn với giá thị trường nhưng việc xác định hệ số K vẫn còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường, không phù hợp với một số trường hợp nhất định.
Tổng Hợp
(ĐTCK, Báo Tin Tức)